宣城市自然资源和规划局
摘要：现代社会经济水平逐步提升，公众对于住房的需求明显增大，房地产开发经济也具备了发展的条件。房地产开发工程具有较强的系统性，与社会各层面都存在密切关联。本文就土地管理制度的变化进行阐述，进一步探究土地管理与房地产开发经济的内在联系，旨在促进房地产开发事业的健康发展。
关键词：土地管理；房地产开发经济；内在联系
改革开放以来国家经济在系列政策的带动下得以逐步推进，房地产建设有序进行，安徽省宣城市也不例外。所建设房屋不论是满足经营使用需求还是出租需求，都在一定程度上推动了经济的发展。房地产开发经济所涉及要素众多，这一行业与土地之间存在密切关联，因此在房地产开发经济中必须要把握其与土地管理之间的内在联系，以促进房地产开发的稳定推进。
一、土地管理制度的变化
（一）法律环境
我国法律制度具有强制性，企业经济活动的开展必须要以法律为支持和约束，不可超出法律规定权限，对于法律规定的禁止性活动坚决不可从事。房地产开发相关法律的出现较早，看似约束了房地产开发相关活动，但由于法律尚不成熟，以土地取得方式为主要体现，尤其是在地方政府与企业就出让土地进行自行协议的情况下，政府官员在土地出让方面拥有较大权利，极易出现贪污腐败的情况。在国家土地出让相关政策颁布后，土地出让一律采取招标拍卖、挂牌出让的方式，相关法律法规也逐步完善，与市场变化需求相符合。房地产开发过程中，受到民众个人私有财产概念的影响，房地产开发行业的推进受阻，极易遇到拒绝迁移的人群，房地产开发进程也受到阻碍。
（二）政策环境
20世纪90年代以来，税收改革逐步推进，地方政府向中央上缴一定税收，其余作为发展经费，满足地方政府的发展需求，以土地使用权有偿转让为支持，来促进地方财政的改善，房地产开发相关政策也得以推出。此种形势下，土地开发成为一种重要手段，在沿海地区，政府开始就“筑巢引凤”政策进行复制，农田向开发区转化，有利投资条件的创造以土地租金、税捐、劳动规范、环境评估等作为入手点。到2007年，地方政府实行宏观调控，致力于应对投资过热与土地市场混乱的问题，到2010年，银行利率逐步提升，诸多经济改革政策的发布，一定程度上刺激了房地产开发，闲置土地得以清理，通过“土地闲置费”征收以及“无偿收回”土地使用权等方式来对超出合约动力日尚未开发的土地进行清理，密切监测建设用地供应和土地价格变动，就土地囤积行为加以制止。政府就个地方开发区进行清理，严厉检查土地市场，政府整顿土地，完善相关法律法规，企业在土地取得方面的难度也明显加大。
（三）民众
就房地产开发整个过程来看，土地取得与土地施工过程彼此分离，与民众之间存在密切联系。早期出让土地方面主要是政府与企业制定协议，政府决定并下达命令，可立即进行拆迁，企业很容易取得土地，无需考虑产权问题。房地产施工期间房地产开发受国家政策保护，对于政府的命令民众完全遵从。在物权私有化思想的深入后，民众拥有物品权利并且产生归属感，使得拆迁工作难度较大，极易碰到“钉子户”，这就需要与群众开展密切沟通，关注当地群众的需求并加以满足。施工期间需要对施工人员的生命健康安全加以管理，以防范事故发生，避免不必要的医疗费用，减少诸多麻烦，促进企业经济效益的实现。
二、土地管理制度环境与房地产开发经济的内在联系
（一）房地产企业必须遵守土地管理制度
经济活动的开展以相关法律法规为依据，任何人都不可超出法律规定而从事经济活动，必须要处于法律规定的权限范围之内，房地产开发同样如此，需要以土地管理制度规定为依据，在土地使用经营权的获得方面，需要保证方式与手段的合法化。近年来国家高度重视房地产开发，采购法、招标法等相关法律法规逐步完善，能够结合房地产开发具体环节进行管理，确保与国家法律制度相符合。在国家法律制度发生变化后，企业对于土地的获得方式也会有所改变，不再以地方政府与房地产企业协议出让为主要方式，而是采取招标拍卖的方式，这就能够为人民利益的实现提供保证。
（二）隐藏不遵守部分
就现实来看，部分企业看似对国家法律制度加以遵守，但实际上试图对法律法规漏洞加以利用来谋取利益，甚至对超额利润进行创造。改革开放之前，经济发展有限，很多土地并未被开发，公众的财产意识尚不严谨，国家通过诸多吸引投资政策的发布来促进经济发展，政府与企业私下就土地转让进行协商，所签订协议也并不公开。在特定时期下，房地产开发企业向政府作出申请，可获得大批土地。房地产企业需建立实体公司，向政府作出承诺，就土地进行投资，结合实际建设需要申请大批土地，在获得土地后并未进行实体运营，仅仅是进行外观建筑。房地产企业承诺大范围开发所申请土地，但实际上是在养地，并未采取相应措施。此类措施看似与法律规定相符合，但实质上是隐藏了不遵守法律的部分。
（三）土地管理应对房地产调控的策略
在安徽省宣城市土地管理中，结合地区实际情况采取有效途径与方式，来对房地产进行调控，营造优良外部环境，促进企业健康发展。土地管理部门资源存在一定局限，若发挥房地产公司的优势，将专项资金投入，能够为土地管理工作的开展提供支持。在房地产宏观调控的特殊时期下，土地管理所受的影响也较为显著，这就需要把握实际情况，加强系统建设，以系统为支持来进行信息收集，据此对客户进行分析，把握客户的实际需要，明确服务类型，科学控制服务成本，并提升客户的满意度。房地产宏观调控阶段下，需要打造团结一致的房地产企业团队，促进房地产企业内部优良工作氛围的形成，提升职业团队的团结度与忠诚度，真正为企业发展提供人才支持。
（四）房地产宏观调控
从整体来看，土地管理市场与房地产市场之间存在密切关联，房地产宏观调控会在一定程度上影响房地产开发企业与土地管理。结合现实情况出发，土地管理所受房地产宏观调控的影响是多方面的，比如某地区房地产企业销量下降，长此以往区域土地管理力度与实施面积也会受到影响，进而制约地区土地经济发展。当前房价持续增长，在把握土地管理与房地产宏观调控之间关系的基础上，房价的控制可通过提升土地供应能力来实现，在应对房地产宏观调控期间，房地产企业需要对房地产开发速度加以调整，尽可能加快速度，保证房屋销售的快速化，短时间内促进资金回笼。
三、结束语
现如今我国土地管理制度陆续出台，土地管理制度也逐步完善，但仍存在一定发展空间，亟待结合市场形式建立具有适用性的法律制度，为土地管理的落实提供制度支持。在把握土地管理与房地产开发经济之间密切联系的基础上，从开发、管理、交易各环节入手，建立监督体制，就法律法规加以完善，保证市场良性运行，促进房地产开发行业的稳步发展。
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