天津滨海新区大港城市建设综合开发公司 天津
摘要：在房地产项目建设过程中，想要获得成功，就必须依靠项目前期决策以及后期的组织实施，并且，有效决策通常会对整个房地产项目的建设成败产生极大的影响，为此，在房地产开发过程中，落实前期策划工作能够为项目开发供应具有科学性的决策支持，能够有效促进房地产项目顺利开发。为此，文章针对房地产前期策划和规划设计的有效契合进行了充分讨论。
关键词：产地产；规划设计；策划；契合
引言：在对房地产进行投资以前应该确保前期策划和规划设计的质量，提升投资效率，从而对项目的各种指标进行保障。在项目施工过程中，房地产开发前期具有极为明显的影响，并且项目策划与规划设计工作也具有极大的影响，同时对房地产项目的经济效益企业决定性的效果，为此，有必要将前期策划和规划设计工作实现有机融合，减少项目开发的使用成本，促进经济和社会效益。
1前期策划的主要内容
1.1房地产项目的开发和定位
在开发房地产项目过程中，土地获取是必然前提，为此，有必要将土地获取当成前期定位规划的主要内容。而这一计划的关键部分主要在于开发的时机，假如开发的时机不好，就会不断降低项目开发建设的经济效益，例如：项目开发的时间延迟，导致产品错过最佳上市机会，这将给发展和施工企业带来相当大的财务压力。因此，有关工作者有必要在前期定位环节，开展市场调查，也就是说，找到具有功能和价值的地方，从而不断提升项目开发与建设的经济效益。而这里提出功能和价值的定位是：在周边环境中拥有旅游景点和文化内涵；这种开发定位能够让产品在市场环境中获得极为有利的竞争地位。
1.2市场调查及分析和预测
因为在市场环境下的实际运用为检验房地产开发项目质量与好快的最后场所，为此，前期策划有必要以市场的认可和接受当作开发建设的目的。然而市场环境对产品开发的认可和接受是实现经济效益目标的发展方向，有关工作者必须开展市场分析和调查，使得房地产项目可以在激烈的市场竞争中获得稳定发展。
1.3确定房地产项目的方向
1.3.1确定价格
因为在对项目市场进行定位时，价格的确定拥有一定综合性，也就是说，造成房地产项目价格波动的因素很多，为此，前期策划工作者有必要将主要因素当作市场定位的凭据。例如：在房地产价格定位中，旅游房地产是极为重要的影响因素，有关工作者应给予充分重视。
1.3.2确定市场定位
以上对项目的市场定位应在实际项目中实施，使得前期规划工作能够获得事半功倍的成果。
1.3.3加强对目标客户群体的分析
通过市场调查、预测和分析，进一步对目标客户群体进行分析，也就是针对主要客户群体进行定位，为后续的营销策划工作提供便利。它不仅有利于房地产开发商获得项目施工的经济效益，而且完成了房地产项目开发建设的价值和投资回报目标。
2房地产项目前期策划和规划设计有机契合
如果企业已经获得了项目用地，可以将房地产前期开发简化成市场规划与设计。站在运行制度的层面来说，落实项目前期策划和规划设计的紧密配合，能够最大限度地完成成本控制，并促进开发效率。
按照市场专业运行制度，聘任一些专业的策划部门针对开发的项目来实现市场定位极为适应一部分中小型开发企业。然而，对具有较强实力和丰富开发经验、健全的管理制度的开发商而言，也可以由相关部门来实现策划工作。不管采用什么方法，其最终结果都会形成文本形式的概念框架。而这一概念框架的形成主要来自于对房地产管理经验的积累，以及对房地产市场的充分掌握，同时还基于深入了解城市文明以及人民的生活习惯。项目规划的最终结论为理论框架，怎样将理论框架转变为物理模型是早期开发的另一项当务之急，也就是说，规划设计环节的主要任务通常由其他设计机构来实现，由开发机构或者建设公司的规划部门来实现控制与决定。设计机构的设计依据通常是建筑企业供应的项目规划与设计规范，以及对施工场地的简单了解。所以，项目规划设计任务书的准确、精密程度就变成了前期策划与规划设计的契合点。规划设计任务是开发商和模型设计师交流想法的起到，所以力求精准。对于设计师来说，最为重要的是最大限度对规范要求进行满足的同时，完成开发人员的商业意图，是艺术框架下的表现，并非思想的主导。收集资料并非目的，其主要是怎样对其进行整理并提取有利于开发者的东西，在很多时候，一个简单的生活习惯或者共同的观点通常会变成开启消费人员的心扉。规划和设计任务的另一个重要方面是给予设计人员绝对的指导，然而买这些有指导意义的数据并非简单的罗列在一起，交予设计院进行提炼和总结。开发工作者供应的结果应该是通过改进的。事实上，设计机构很少可以详细解读与掌握开发商的想法，这通常是现如今的规划计划与开发商想法脱节的原因。例如：分期发展的实际内容、不同种类的建筑指标控制等问题通常都是难点，而各种生活习惯、传统建筑布局等问题都相当于参考内容。基于此，我们必须区分哪些公司属于设计机构应该遵循的，哪些是设计机构展现的优势。只有这样，才能规避方案巡回汇报，节省时间。在项目规划谁说明书中还有另一个极为重要的问题是必须按照项目的定位以及实际情况的分析，明确规划设计的重要内容。例如：在一个环境较差的城市，人们可能更愿意在其他功能基本得到保障的情况下，建立一个更优美的邻里环境。但是在另一个城市，因为生活水平较低，人民或许更期望拥有充满阳光、功能齐全的住宅，为此，户型与朝向变成了首要因素，环境理念无法变成主导因素。一个沿海房地产开发项目的成功经验中，有一条就是良好地把握规划设计的关键点，为了让环境出名，规划设计计划由环境设计机构与建筑设计机构来共同完成，发挥他们的长处，最终实现合并，这样不但能够为消费者留下深刻的记忆，并且能够有效处理在绿化之前规划和布置建筑的传统做法。此外，有必要提前做好记录，研究影响卖点的关键词问题，假如我们把他放在后面考虑，我们经常会由于时间紧迫和繁忙限制工作匆忙完成，无法达到预期的结果。房地产项目前期策划与规划设计必然属于战略性问题，一不小心，全盘皆输。并且准确的项目定位和规划设计操作，已经基本确定了大局，剩下的问题都是战术问题。这也是我们极为重视的“重要少数和次要多数”原则。
结论：针对房地产开发工程实行前期策划和规划设计工作相契合的主要目的是，能够使得房地产工程在整体的开发周期中应用成本最小化。近几年来，各个行业对于房地产业经济发展的问题引起了广泛关注，在房地产行业发展中，坚持将前期策划和规划设计有机契合作为重要内容，从而推动房地产项目的迅猛发展，前期策划和规划设计的契合也得到了很大的提高，中国的房地产业也取得了极大进步，随着我国整体经济效益的快速发展，房地产行业也逐步变成我国经济发展的主要行业之一。想要有效完成快速、高效的发展，对行业中出现的问题有效处理，就必须良好实现前期策划和规划设计的有机契合，并使其更加规范和高效，这是现代房地产业发展的根本需求，充分展现前期策划和规划设计工作者的工作激情，将前期策划和规划设计工作当成房地产开发的重要部分。
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