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摘要：近年来，随着社会的发展，我国的现代化建设的发展也有了创新。物业管理活动的发展步骤和城市发展进程、基层社区治理需求同步。因此，维修资金发展的重难点问题在不同的阶段也不尽相同。
关键词：加强；改进；维修资金工作；思考
引言
随着我国人民物质生活水平的逐步改善，人们传统的住房观念发生改变，公共租赁住宅的需求已成为过去，以住房质量为基础的现代化商业住宅成为当下人们最热衷的话题，由于住宅所有权制度的变更，住宅管理也从集体责任转变为民间住宅所有人的自我管理，以前由国家承担的住宅维护、住宅改造的费用全部由业主个人负责，在此基础上，产生了住宅专项维修资金制度。住宅专项维修资金，一般情况下用于共用部位和共用设施设备维修、改造和更新（不含保修期内），它为物业的正常使用、物质的保值增值做好了铺垫，它能够有效地提高物业的完好率，使物业能够长期有效地运转，同时，还能为物业的共用设施和共用设备在各种突发性自然灾害中造成的损失提供资金支持。降低物业的经济损失，为业主的利益保驾护航。相对而言，它的作用如此重要，但在2008年之前还没有出台相关的住宅专项维修资金的管理措施，也没有比较完善的管理体系。
1重要性
住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。维修资金管理采取专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则。据宁乡市物业维修资金管理中心公布的数据显示，截至2019年底，全市物业专项维修资金总额达16.3亿元，使用总额为3000万元。维修资金数额大、涉及业主多，物业维修费用分摊操作难，因此，做好维修资金的筹集、使用和监管，发挥物业的正常使用功能、价值，才能切实保障业主的合法权益。
2我国住宅专项维修资金面对的问题
2.1维修资金归集量小
就目前来看，维修资金保障制度在我国的几个大的城市和沿海地区已经得到了很大的发展，比如，北京、上海、广州、深圳，厦门等，但这项工作在许多的中小城市中仍未得到实质性的落实，对维修资金的管理不到位，并且各地对存款主体和管理模式等都有不同的规定，一般收款额较小，差距较大。此外，还有一些城市仅对商品房或购买的公共住房建立了维修资金制度，征收范围小，征收率低，而最难筹集的是售后公有住房的维修资金。在维修资金的交存中，自营住宅和政府管理住宅的交存标准相对较低，所以，此类维修资金征收的比较少。还有一个原因是，在自营住房和政府直管住房中，大多数家庭的收入较少，生活水平比较低，缺少缴纳维修资金的能力。
2.2维修资金缴存权属不清
在交付住宅专项维修资金的过程中，买方和卖方都存在资金筹措问题，卖方承担的住宅专项维修资金概念模糊，所有权不明确。表现一是，公用住宅出售后的专项维修资金由房屋所有者和销售单位支付，不通过建筑物分别核算账款；其次是在部分城市中，房地产开发企业和住房购买者双方共同承担住房维修资金，但是，房地产开发企业他们所承担的维修资金基本被纳入了商业住宅的成本之中，有的甚至被挪用，同时有的利润可能被个人占为己有。
3不动产登记对房地产经济管理的优化
3.1协调解决维修资金监管中使用安全与使用方便的矛盾
维修资金的使用监管，始终存在资金安全和使用效率两个方面的问题，要协调解决这两个方向相反的问题，就要做到科学设计、综合施策。一是要推进信息系统建设。
结合各地开展的“智慧物业平台”等信息化建设，加快维修资金信息系统开发，加大信息公开的频度和广度，实现维修资金账户信息、公示信息向业主实时推送，建立维修资金使用网上申请及不见面审核机制，杜绝维修资金使用申请审核过程中各种人为因素导致的使用难。二是要实施维修项目全过程监管。强化维修资金使用监管，推荐采取公开招标方式选聘专业第三方咨询管理单位，对维修资金使用项目实施全过程监管，包括维修方案审定、工程造价审核、施工过程监督及竣工验收把控，杜绝虚报冒领、过度维修等现象，推动维修项目“事前”“事中”“事后”全过程监管制度落地。三是充分发挥专户银行作用。通过公开招投标的方式选择专户银行，将收益率高、服务规范、安全有保障作为选择专户银行的主要标准，控制专户银行数量，加强对专户银行管理，建立考核和淘汰制度，充分发挥专户银行在资金管理与使用方面的作用，为重点难点业务的解决和信息化水平的提升，提供有力支撑，实现与专户银行的合作发展、互惠共赢，进一步提升维修资金监管水平。
3.2创新途径，逐步解决维修资金续筹问题
一是从“开源”角度，总结推广上海、深圳等地做法，鼓励各地因地制宜建立小区公共收益转入、业主定期小额交存、允许业主提取住房公积金补充维修资金等多种方式的续筹制度，形成维修资金常交、常用的良性循环，解决维修资金续筹问题。二是从“节流”角度，研究创设房屋和设施设备维修险、建立设施设备定期强制维修制度的必要性和可行性，发挥维修资金四两拨千斤的作用，有效解决房屋的长期维修问题。总结成都市使用维修资金增值收益购买电梯维修险的经验做法，适时在全国推广。支持各地探索使用维修资金购买保险，引导保险公司建立对房屋和设施设备随时监测、定期体检、及时小修、定期大修的机制，化解维修资金使用环节风险，简化业主集体决策等使用流程，提高维修资金使用效率。三是从增值角度，指导监督业主委员会、物业服务企业建立住宅小区维修资金定期公示制度，保证维修资金使用公开透明，把握好资金安全与收益的平衡，在保证资金安全的前提下，拓宽维修资金增值渠道，提高维修资金收益率。
3.3住宅专项维修资金监管
住宅专项维修资金属于房屋的“养老钱”，直接关乎每一位业主的切身利益。因此，要切实规范维修资金的使用，加强维修资金的监管。一方面，需要主管部门积极发挥监管作用，加强维修资金监管，协助业主做好专项维修资金的使用，继续加强审计监督、财务监督。另一方面，要积极要求工程咨询、鉴定机构等第三方中介组织参与，发挥第三方中介组织的审计、咨询、审价、法律等专业服务，有效解决专业知识不足的难题。此外，也要积极发挥业主及业主委员会的监督作用，一方面，要加强维修资金领域知识的宣传，将相关知识汇编成册，在小区居民中广泛散发，提升业主监督能力；另一方面，要定期公示维修资金收支等使用情况。在小区公示栏等公共场所张贴维修资金列支情况，让业主掌握维修资金的现状及使用情况，接受所在小区人员的监督。可见，维修资金合理、规范使用离不开有效监督。政府相关职能部门、第三方中介组织和业主及业主委员会的监督缺一不可。通过政府及其相关职能部门的依法监督，第三方组织机构的专业监督，以及业主及业主委员会的监督为补充，最终形成监督合力，增强监督实效，确保维修资金的规范使用。
结语
建立完善物业维修基金制度，不仅利于城市的建设和发展，而且还能为以后城市化的住宅社区提供优秀的管理模式，更好地推动城乡一体化发展速度。因此，本文认为，要想有效地管理好物业维修资金，必须要建立健全行之有效地维修资金管理措施，从多个方面入手制定出切实可行的规章制度，逐步完善物业维修资金制度及相关法律建设，并将其作用发挥到极致。
参考文献
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