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我国宅基地土地经济价值评估研究

发表时间：2020/10/10 来源：《基层建设》2020年第17期作者：霍俊广

[导读] 摘要：随着新型城镇化进程的推进，农村土地资源的价值迅速升高，特别是宅基地，在此情况下，涌现出了大量征地冲突等问题。

        邯郸市国土资源评估中心河北邯郸 056000
        摘要：随着新型城镇化进程的推进，农村土地资源的价值迅速升高，特别是宅基地，在此情况下，涌现出了大量征地冲突等问题。通过评估宅基地农户意愿价格，了解农户的利益诉求，对于盘活农民资产性收入、保障农民权益具有重要的现实意义。同时为宅基地征收过程中的补偿提供决策参考和依据，有利于科学合理的确定宅基地征收补偿价格、加强土地管理部门对宅基地市场的管理，保证宅基地市场健康发展，以期减少冲突。基于此，本文主要对我国宅基地土地经济价值评估进行分析探讨。
        关键词：我国宅基地；土地经济价值；评估研究
        1宅基地现状存量评估
        1.1我国宅基地面积总量评估
        由于农村宅基地面积的统计数据尚未公布，只能通过公开的相关统计数据来推算得出。与其相关的数据有农村人口数，目前全国农村宅基地约为1．7亿亩（约合1133万公顷）［6］，通过计算每个省农村人口数占全国农村总人口的比重，来推算各省宅基地的占比，从而估算出各省的农村宅基地面积数据，各省的农村人口数可以从各省的统计年鉴中查出数据（不包含香港、澳门和台湾的数据）。各省农村宅基地面积=各省农村人口数/全国农村总人口数，宅基地面积较多的省市主要集中在中部，东北部最少。各省份中，安徽、广东、河北、河南、湖南、山东和四川这7省份的农村宅基地面积较大，总计约占全国的45．11%，北京、海南、宁夏、青海、上海、西藏和天津这7个省份的宅基地总量较小，总计约占3．54%。
        1.2我国宅基地闲置面积评估
        目前，全国宅基地闲置面的统计还没有官方数据，依据学者在自身调研基础上进行基本的判断和评估。就宅基地闲置的规模来看，各地区都不尽相同，比如李剑阁等在研究中通过调查全国2749个村庄发现，闲置宅基地的比例为10．4%。张正河等通过调查研究得出，我国农村宅基地闲置比例约为10%至15%，吴建钦指出，全国宅基地闲置的比例大约在宅基地总面积的15%左右。苗清认为，闲置和荒废的宅基地占村宅基地总量的20%。综合上述数据可以看出，目前我国农村闲置宅基地的比例约为15%左右。从宅基地闲置的分布情况来看，目前在偏远农村地区，由于当地经济落后，村里大多数人选择外出务工，因此宅基地闲置现象严重。同时，在城乡接合部地区，由于城市建设用地紧张，大多数人会选择留村居住，因此宅基地不会有大量闲置，见表1。
        表 1 2018 年各地区宅基地面积与价值评估

        由表1可知，由于在城乡接合部地区的宅基地闲置要少，而在远离城市的偏远农村则宅基地闲置更多。北京、上海等一线城市本身宅基地面积总量少，由于地理优势，其宅基地闲置量也最少。目前，全国宅基地闲置面积较大，已经达到170．09万公顷，这大大地延缓了宅基地盘活速度。
        1.3我国宅基地土地经济价值评估
        农村宅基地对于国家而言是一笔巨大“沉淀”财富，目前农村还有将近6亿人口，整个农村还有大量的资源没有得到有效利用。我国城乡建设用地大概有22万平方公里，而农村则占据了17万平方公里，因此，估算宅基地土地经济价值十分有必要。而对宅基地经济价值作出评估存在较大阻力，由前文可知，宅基地的土地经济价值约为该地区房价的30%，具体数据详见表1。
        由表1可知，目前，我国宅基地现存的宅基地土地价值高达419．46万亿元，闲置宅基地潜在价值为62．92万亿元。农村宅基地的潜在价值巨大，因此努力盘活宅基地这一资源十分有必要。但表2未能体现全国宅基地的区域特征，因此在表2的基础上整理出我国各区域农村宅基地土地价值，具体结果如表2所示。
        表2分区域宅基地土地价值

        由表2可知，目前，华南和华东这两个区域的宅基地潜在价值最为庞大，是需要当地政府、村集体以及市场共同去开发的沉睡资产。西北地区和东北地区的宅基地土地价值占比较少，这与当地的地理环境、气候条件等因素有关。
        2结论与建议
        2.1结论
        宅基地面积总量过大，与目前一户多宅、宅基地超占超标以及未拆先建等不合理行为有关。中部地区宅基地面积总量较大，而南部地区相对较少，这是中国特殊的区域差异。其次由于城镇化加快，较多的务工机会以及更便利的生活方式吸引了大量农民进城，并且一直以来宅基地所有权归集体，农民享有宅基地的使用权，而宅基地出租流转一直以来没有清晰的条例，造成农村宅基地闲置较多。最后，农村宅基地的土地经济价值高达419．46万亿元，闲置宅基地的土地价值也达到62．92万亿元，潜在价值撬动这一笔沉睡的资金也成为目前亟待解决的问题。
        2.2建议
        2.2.1处置违法违规建设的宅基地
        首先，国土资源管理部门应加大清理整合力度，对将宅基地或者基本农田非法用作建设用地的进行惩治；对闲置或者空闲宅基地制定指标重新收回，或者通过置换的方式调剂用地。其次，加大对旧村改造，拓宽招商引资的渠道，开发城乡接合部的建设用地和未利用土地用于商业建设，以发挥土地的最佳效益。对既有的违规宅基地进行积极流转；对于已经审批了的土地，随着宅基地用地的规划管理，经由宅基地使用者和所有者协议，落实宅基地“三权分置”原则，将其流转以满足各方的需求。
        2.2.2探寻宅基地利用的经济自驱动模式
        宅基地财产性功能由市场经济发掘后愈显突出，市场经济主体就应当依法开发宅基地资源，令其效用最大化。政府也可适当开发企业，利用企业的经济实力和社会影响力投资开发宅基地建设，发展农村特色产业，增加农民的经济收入。农村集体经济组织可依附当地的生态和人文景观区位优势，发展乡村旅游产业，以及利用当地特殊的气候条件等发展适宜的农副产品加工产业等，促进三产融合发展，盘活宅基地的利用模式。企业可以为宅基地利用提供资金和完善基础设施建设，农村集体经济组织和政府相关部门可以提供政策支持和资金保障，一旦将现有资源进行规模化整合利用，形成产业化经营模式链条，便可最大化地提升宅基地利用效益。
        2.2.3完善农村宅基地流转机制
        在集体内建立宅基地流转试点，对宅基地使用权流转进行规范，对流转机制要有系统性的管理，一方面可以控制一户多宅、宅基地闲置的管理，另一方面可以满足农户的财产性需求。在宅基地制度改革过程中，可以适当放活宅基地使用权，在各地的社会环境和制度要求下，允许宅基地出租和转让经营，充分保障市场经济主体宅基地使用权的权益，允许宅基地出租或者经营，释放宅基地的财产性潜能。
        参考文献：
        [1]张竟竟.城乡统筹背景下河南省农村宅基地流转问题研究[J].特区经济，2010（9）：186-188.