杭州滨江房产集团股份有限公司
摘要：伴随着我国经济的进步，人们的生活水平、生活质量也直线上升，因此带动了房地产行业的发展，也导致市场经济逐渐激烈。房地产企业要在日益激烈的市场环境中提高自身的核心竞争力，就要加强相应的管理工作，特别是开发项目阶段，必须做好前期的有效管理，才能为后续工作的开展奠定良好的基础，企业也能提高其经济效益。随着我国城市化进程的加快，居民对居住房的要求越来越高，促进了我国房地产开发行业的发展，房地产企业要保证持续健康的发展，就要转变管理理念，转变管理对策。
关键词：房地产；开发项目；前期管理；研究
近几年来我国社会环境的改善为房地产发展奠定了良好的基础，不过房地产行业发展速度过快，因此也导致企业中存在各种各样的问题，随着人们生活水平的提高，还有消费者消费心理的成熟，给房地产行业带来极大的风险。房地产开发商要制定符合自身发展的管理对策，保证房地产开发项目整体水平，才能在日益激烈的竞争环境下占据一席之地，有良好的发展前景。
一、关于房地产开发项目的前期管理
（一）具体的管理内容分析
根据房地产开发的具体项目来说，前期管理中内容包含了房地产运行咨询、房地产勘察、项目设计、市场分析、项目定位、土地审批以及施工许可等多个内容。首先要编写项目的《可行性研究报告》，还要做好相关技术经济论证的报告，其次在审批前，要做好环境评估、节能情况评估、交通状况评估等。再次，准备好测绘工程地形图，做好施工地区的地质勘测，完成施工放线等。最后，要签订土地转让协议以及使用许可证书，签好设计合同，针对设计工作做好全面的协调和评估，审查施工图纸的资料[1]。
（二）房地产开发项目管理任务分析
房地产的前期管理主要包括四点内容：第一，要进行项目的策划。涉及的内容有选址的规划、市场调查、产品规划、投资和融资规划、市场营销规划、销售规划等。第二，完成可信性报告。项目可行性报告、技术经济论证报告的编写需要根据经济技术数据评估结果来实施计算，然后进行任务目标的调整。第三，土地、规划审批任务要按时完成。涉及内容包括前期的追踪分析，土地的存储，土地转让等。第四，设置质量管理对策。有效管理房地产项目规划方案的质量，还要根据法律法规的实际要求来严格实施图纸的审查，以此来保证涉及内容的有效性、合理性。
二、分析房地产项目前期管理的重要性
（一）招投标以及签署合同的重要性分析
招标采购是房地产管理的重要内容之一，是完成房地产项目检查、项目施工、材料准备等内容的主要手段，在实施招标采购的过程中要注意控制好经济成本，以提高工程质量为主。管理人员要评估项目的整体情况、组织结构的实际情况，选择科学的招标内容、处理方法等。合同签署前，必须仔细的阅读合同中的内容，保证合同的公平、合理然后进行签订。合同必须采用标准本文模式，内容要清晰，语言要明确，规定企业中各个部门的职责、权利、法律关系，特别是如果房地产项目存在风险，可以有效避免违约的发生。合同中存在问题的内容需要开会讨论后进行更改。
（二）开发管理的重要性分析
第一，要重视对建筑工程开发管理。第二，各个参与建筑的单位必须要及时沟通交流，明确责任和权利的范围，制定合理的监督管理对策，有效降低风险的发生。第三，制定项目管理的目标，保证责任落实到个人，避免由于个人因素导致的工期延误。第四，要保持工作人员思想高度一致，从而提高管理的效果。
三、房地产开发项目前期管理中存在的问题
（一）项目策划风险问题
房地产开发项目需要与当地经济发展的实际情况相结合，房地产是城市与行业发展的关键载体，如果城市发展方向相违背，那么自然无法获取经济收益。房地产开发项目策划的阶段，大多数风险都来自于对城市发展了解存在偏差，而且，项目周围商业以及相应配套设施调查不充分也会给项目策划带来极大风险，从而给房地产企业的发展潜力造成影响[2]。
（二）项目可行性风险问题
房地产开发项目处于可行性研究的阶段，工作人员必须分析企业、当地政策、经济分析结果等内容，保证房地产开发项目的可行性，如果项目中存在风险因素以及限制因素都会对可行性研究报告的内容造成误差，与实际情况相背离，从而引发风险的出现。
（三）项目土地审批风险问题
房地产开发项目中的土地审批问题主要从两方面入手分析：第一是土地收储风险，第二是土地出让风险。关于土地收储，实质上就是土地收购储备制度，主要针对的是地方政府、国土部门土地经营行为，在这个过程中，风险存在于土地收储协议中，比如收储对象不明确、收储实质手段不和科学、收储计划不够完善都会引发风险的出现。土地出让是土地拥有者、取得者使用土地的一种方法，土地出让的手段包括协议、招标、拍卖等，这个环节中，必须要走好前期的追踪分析，然后向部门发出申请，有利于保证土地价格的合理性[3]。
（四）项目设计风险问题
房地产项目在设计的过程中，单位申诉、规划审批需求、建筑的法律法规之间经常会出现矛盾，从而导致项目设计结果无法达到预计的目标。项目设计风险包括建筑设计原则质控管理、总平面图设计图质控管理两种，如果未能针对项目各个阶段中的内容实施评估和检查，那么就会对设计风险控制造成影响，总平面设计图设计中，住宅、商业关系以及其他要素都是造成风险的主要因素[4]。
三、房地产开发项目前期管理对策
（一）项目策划风险管理对策
要针对项目策划风险实施管理，就要根据调查的资料系统的实施选址的管理，规划层面，必须要了解当地政府出台的政策，确定好建筑用地分类以及建设的具体范围。在市场需求层面上，要利用价格、服务、数量等方面评估消费者的需求，与城市发展必须紧密结合起来，评估地区的使用价值。对建筑方提出相应诉求，明确土地的使用要求。
（二）项目可行性的管理对策
房地产开发项目的可行性管理对策构建包括以下两方面：第一，要针对建筑和投资风险实施控制，按照《公共建筑节能设计标准》调节空调的参数，利用非传统水源系统，冷热源、输配系统、照明等设备都要采用独立的计算手段，然后将投资风险与实际情况之间的误差降低到最小[5]。第二，盈利情况评估质保和风险控制需要根据不同的控制参数设置不同的目标，有效控制盈亏的平衡。
（三）土地审批管理对策
第一，在土地收储过程中，利用合理的收储补偿能够有效降低建筑企业投入的成本。要积极解决土地审批困难的问题，要从政府、建筑单位、拆迁户家都出发，考虑土地收储中常遇到的问题，制定合理的解决方案。第二，土地出让过程中，要先在公告上针对部门进行特殊条件的协调，提高土地竞争的优势，发挥组织协调的能力，帮助审批者解决相应问题，尽量在短时间内获得土地使用许可证。
四、小结
房地产开发项目前期管理要集中在项目策划、土地审批、可行性研究、项目设计等内容上，才能保证项目开发的合理性和有效性，工作人员还要加强前期管理力度，提高管理质量，帮助企业获取最大的经济效益。
参考文献：
[1]胡俊显.试述怎样做好房地产开发项目的风险管理工作[J].建筑工程技术与设计，2018，（18）：3551.
[2]赖仁智.浅析做好房地产开发项目的施工管理工作的有效对策[J].房地产导刊，2014，（25）：28-28.
[3]祝小云.如何做好房地产开发项目的施工管理工作[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（1）.
[4]李大钊.如何做好房地产开发项目的施工管理的工作[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（31）.
[5]范建伟，程春梅，李丽.房地产项目开发前期风险管理研究和实践[J].建筑与预算，2020，（5）：5-7.