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摘要：国家“房住不炒”的大政策背景下，房地产市场也由“黄金时代”进入了“白银时代”。如今，房地产开发全过程成本控制越发不易，想要更好的进行成本控制，就要求整个项目的企业负责人有全局观，能够科学进行成本控制。做好房地产工程的预算工作，使得资源利用更为充分，成本不超过预算，搭建完善信息管理体系，尽可能收集信息，使得房地产项目全过程成本控制落实到位，推动我国房地产行业良性发展。另外未来也仍旧需要相关学者以及技术人员不断的努力，将成本控制全过程问题进行规范化，为我国房地产相关企业的成本控制工作积累更多实用的经验。
关键词：房地产项目；全过程；成本精细化管理；造价控制
1房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题
1.1对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识
在进行房地产项目投资建设的过程中，由于其需要大量的资金以及人力、物力，因此一旦开工建设，就不能停止，否则会造成巨大的损失。在房地产开发项目的整个过程中，投资决策环节至关重要，其建设的好坏直接关系着整个房地产项目建设。然而，就目前来看，该环节在整个房地产企业运营中还存在一定的不足。
1.2工程设计阶段对工程成本控制不严格
随着我国经济的不断发展，房地产开发建设的竞争市场也越来越激烈，使得建筑材料的价格不断攀升，而且建筑工人的用工成本也不断提升，这将会进一步使得工程项目的成本大幅上涨，给整个建筑项目带来了一定的困难。另外，在进行具体设计的过程中，由于房地产开发商忽视了对造价的管理和控制，而且也没有对实施的方案进行限额，反而过多的关注设计的质量，所以往往会忽略对成本的控制以及概算编制能力，进而导致设计概算偏离实际，工程成本不断增加。
2房地产开发项目精细化管理和造价控制的关键
2.1工程早期成本控制影响颇大
工程的开发模式决定了房地产项目早期成本控制的方式，早期开发阶段需要于国家规定的区间内把控企业的支出，实际操作空间不大。房地产工程本身所涉及到的资金数额巨大，而其中主要部分都是早期开发的成本。工程开发早期环节是由工程企业负责的，这个阶段成本控制是工程企业的经理和早期负责部来落实的。这个阶段主要工作为购置土地，这个环节是工程成本控制的首要环节，关系到项目成本控制的好坏。而早期的工作则不是由房地产，建筑建设企业来进行把控，两者之间的工作还存在着一定程度的分离，这也就使得对于早期的成本没有办法进行全过程的控制。
2.2工程设计环节成本控制是关键
事前控制则是需要在规划阶段做好成本控制工作，设计时成本控制极为关键，倘若该环节成本控制得当，能够大大降低事后变动导致成本增加的概率。对于房地产建设工程来说，在前期的设计工作完成时，整个建筑本身的施工也就基本定型。因为后期的施工过程基本上是对于前期设计图纸的复原，只有在极特殊的情况下，针对于施工现场的状况，才会对施工图纸上的具体要求进行调整。所以前期设计环节完成之后，对于工程整体所需要使用的技术和原料以及具体的工作量都基本有了完善的规定。所以想要加大成本控制的力度，对于前期的设计环节也需要进行更加细致的把控。因此该阶段必须要制定全面的计划、科学合理的设计、严把审批关。合理的设计能够减少工程造价成本支出百分之十到百分之二十。所以，工程造价控制的重心为设计环节，直接关系到工程成本控制落实情况。
2.3建设环节成本控制
2.3.1成本管理者要将建设方法和技艺纳入考虑范围，实施项目成本开发控制需要多看、多问、多想，不要武断。第一，项目建设程序、建设技艺、建设现场状态等等，都需要成本管理者多看。而且当下科学技术更新迭代的速度不断加快，相应的成本管理者也需要不断接受新型技术，针对于新型技术的特性，对成本管理工作进行改变。第二，预算阶段发现少见的边缘项目状况，要避免经验判断，针对于这些较为特殊的问题，相应的管理人员需要有自己的甄别能力，发现超出自己工作能力范围的时候，则要及时上报，是要请教专业人士，找到更好的处理方式。第三，虽说定额在现阶段是造价最佳的核定方法其一，可是定额不适用全部的房地产项目。针对于很多不定额的房地产项目，则需要进行其他形式的成本预算工作。
2.3.2加大材料耗用的监管，科学把控材料价格。房地产项目的成本支出中，材料支出就超过总支出的百分之五十，因此材料价格影响着项目的成本。所以，想要更好的把控材料成本支出，就需要企业搭建并完善价格系统，保证信息及时更新，能够快速知道不一的时间、各异的地域、规格不一的材料价格均为多少，确保有关人员能够实时沟通和监管，资源能够共享互通。由于房地产工程本身涉及金额较大的特性。相应的房地产原料市场竞争十分激烈，这也就产生了非常多的乱象，使得原料市场上的原料质量良莠不齐。所以在具体的采购过程之中，相应的人员需要进行仔细的甄别。良好的原料质量才能为后期房地产本身的质量打下一定的基础。
2.3.3构建完善的成本管理体系。我国的房地产建设工程，虽然已经有了一定时间的发展。但是很多相应的房地产建设企业是近些年来才开始注意到成本控制问题对于房地产本身的重要性。传统的房地产施工过程，往往只注意到了将建筑工程本身建设完成。所以构建较为完善的成本管理体系就变得尤为重要。当下房地产工程建设市场上竞争较为激烈，需要借助于竞争的力量，在市场之中形成一套标准。这需要各个房地产建设企业尤其是龙头企业的作用。另外政府也可以在其中不断进行协同和交涉，进行相应的立法支持。
2.4房地产项目竣工验收阶段工程造价控制
项目结束进行的竣工决算则是在事后对投资情况作出剖析，搭建完善的经济责任制的根据，可以客观了解项目的真实造价及投资收益状况。很多房地产施工企业都将全部的精力放到了施工过程的控制之中，而忽视了竣工验收阶段的成本控制工作。其实在竣工验收阶段所涉及到的问题非常多。相应的审计部门需要对整个房地产工程所涉及到的文件合同进行全方位的规范整理，而后将合同的要求，前期的设计图纸以及后期建筑建设本身的状况进行连接，全方位做好交付的工作。另外在工程建设全过程之中，前期的成本预算阶段以及竣工过程之中的结算阶段，是最为重要也是最为复杂的两个审计阶段。所以在竣工阶段对于工程的造价控制也不能放松，仍旧需要到交付的最后一刻。
2.5房地产开发企业成本控制核算
工程开发阶段费用简单，包括财务、人工和行政三方面内容。所以在对房地产开发企业的成本进行核算的时候，需要针对于财务人工和行政这三个方面进行分别的核算。另外房地产开发企业与施工企业的工作性质有所不同，施工过程往往需要较为完善的流程体系，而发过程的工作更为机动灵活。所以在具体核算的过程之中，要考虑到各个方面的问题，以及每一个部门上报的相关财务报表，而后进行总体的规划。房地产项目周期变化使得开发费用较为灵活，对这方面费用控制要加大力度。
3结语
我国房地产行业蓬勃发展，而房地产企业的竞争也从竞价土地转为品质、品牌的竞争，企业获利方式也从土地升值转为成本控制、企业管理、项目品质以及企业品牌等方面的竞争。项目成本管理是指企业要在不超出预算的基础上按期保质保量的达成项目要求，每个项目的完成都要拟定成本管理计划、成本估算、成本预算以及成本控制等内容。
参考文献:
[1]崔新峰.浅谈中小房地产开发企业成本全过程精细化管理[J].中华民居(下旬刊),2013(09):288-289.
[2]张军.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].中华民居(下旬刊),2013(05):257-258.