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现行土地储备制度的城市房地产开发用地供给管理措施探讨

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：张萌

[导读] 摘要：我国土地制度的实际情况是，政府部门要求经营性用地的出让要在“招拍挂”政策下进行。

        乌鲁木齐市土地储备工作办公室新疆乌鲁木齐 830000
        摘要：我国土地制度的实际情况是，政府部门要求经营性用地的出让要在“招拍挂”政策下进行。这样的土地出让形式对于房地产开发来说利弊到底孰轻孰重需要我们做一个深刻的探讨。根据过去的实践经验，城市的这种土地出让政策有利于推进房地产行业的稳定发展，但是也出现了几次较大的市场波动从而影响了市场的稳定发展，造成居民恐慌性购房以及不理性的抛售行为，使得政府部门不得不出台相应的控制调控手段合理有效地主动干预市场行为。所以对于影响因素的探讨以及解决问题方法的创新就显得尤为重要。
        关键词：房地产开发；用地供给管理；土地储备；土地利用
        1房地产开发用地利用效率影响因素
        房地产开发建设与用地供给管理工作在推动房地产协调发展、提升人民生活水平等方面发挥了重要作用，通过对房地产土地资源进行合理规划利用，能够有效解决土地资源闲置、土地征用矛盾等问题，提高土地资源管理水平与利用效率，并且改善房地产空间布局、满足人民生产生活需求，为房地产可持续发展打下坚实基础。与土地有关的管理政策一般是先影响土地市场再影响到房地产土地的开发使用，从规模上、价格上、市场的合理配置上影响到房地产开发的方方面面。政府出台政策是一种自上而下的引导方式，当供应过多、市场低迷的时候政府收紧土地供应，土地的供应由宽松逐渐过渡到收紧状态，而房地产市场通常具有滞后性，土地政策出台之后，会慢慢地影响到房地产市场。显然，这样的现实要求政策的制定者具有较高的市场敏感度，但又无法保证政策的制定与市场的实际情况随时保持一致性。
        （1）土地政策对土地供应总量的影响是对房地产开发过程最核心的影响因素也是问题的本源，表现为对住房数量的影响和消费者购买欲望的影响。但是二者的影响性质和时间效应不同，对后者的影响的敏感度高于前者，前者往往表现出滞后性。
        （2）土地政策会对相关房地产产品的结构体系造成影响，体现在产品类型和地理位置上：产品类型是指房子是多层、高层，还是别墅性的住宅；地理位置指的是房子所处的位置。当土地供应较多时，会提供给开发者更多的位置选择。
        （3）缺乏完善监管机制。通常房地产开发项目的建设质量受开发商、施工方等多重因素的影响，倘若开发商未能秉持集约化原则与科学管理意识进行土地开发利用，易造成土地资源浪费问题；倘若施工方在建设过程中随意变更规划方案，且相关部门未能履行项目进展跟踪与监管职能，易影响项目最终的建成效果、削弱规划方案的权威性。
        （4）土地资源利用率低。土地资源管理与分配水平将直接影响到土地资源利用效率与价值，进而难以有效发挥土地资源的经济与社会效益，不利于推动社会经济的高效发展，无法满足居民对生活环境的要求。以某市区为例，该区为城市面积最大、人口最多的辖区，但在居住小区规划设计环节存在楼盘间距布局不合理、楼高匹配性差等问题，对住宅室内采光效果、通风效果与居民生活质量造成不良影响，致使楼盘价格难以匹配土地资源价值，加之居住小区内的水景、绿化设施等缺乏有效运维管理，严重影响到生态管理目标的实现，进一步削弱了土地资源的利用价值。
        2现行土地储备制度下的城市房地产开发用地供给管理现状
        （1）我国房价在经历前些年几轮跳跃式上涨之后，这两年住房的销售量呈现出稳中有降的特点，空置率在经过前年的较低水平阶段后，在最近两年又出现了小幅的回升，房价直到去年年底，增速连续11个月下降。全国70多个重点城市的商品房销售面积出现下降。并处于稳中有降的状态，我国现有监控的70多个大中小城市的房价已经低于上年的同期水平。
        （2）房地产用地直接受当地市场影响，包括土地市场和现有经济的潜在市场。

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研究表明，房地产开发的速度、投资、市场活跃度具有一致性，目前的状况是各项指数均呈现出不同程度的稳中有降的趋势。
        （3）目前在有关部门统计的70多个大中小城市中，对于城市的住宅用地出现明显的分化，大体以城市规模的大小区别开来，呈现出不同特点，有些城市呈现出明显的拆迁特性，反映在后期的拆迁成本提高，建设用地紧张，种种原因造成了现有的土地资源紧张。
        3现行土地储备制度下的城市房地产开发用地供给管理策略
        （1）对于目前国务院提出的地产方面的方针，各个地方部门应根据当地房地产的发展情况，制定有效的法规。指导和落实国务院在房地产方面一系列政策的实施，编制合理有效的计划及措施，在有效的纲领指导下，不断改进现有工作中的问题。同时，政府部门要加强自己部门的把控性，避免出现原则性的错误，在良性循环中实现科学合理的发展。
        （2）为了避免较大的市场性突发波动对经济造成不利的影响，政府应根据各个地区的实际情况制定合理有效的措施，保证土地资源的有效供应以及土地资源的合理储备，调整好二者之间存在的矛盾，对所制定的措施的落实情况要跟踪调查，保证实施效果在预计以及合理的范围内，使得保障体系的不断完善给房地产市场的良性发展带来良好的前景。
        （3）目前的土地出让方式以挂牌出让为主，但是这种模式也在不断地完善化及合理化，随着市场秩序的不断规范化、区别化，因地制宜地制定有效的政策，会实现房地产的良好发展。土地供应更不能一刀切，对于有些地区，要考虑保障性住房的土地供应；对于另外一些地区，要考虑国际扶持型产业的土地供应，等等。
        （4）城市规划管理工作者应树立对于土地资源重要性的正确认识，明确我国土地资源的稀缺性与价值属性，在开展规划设计时密切结合当地实际情况与房地产发展战略，健全土地使用标准体系、编制土地资源分类原则、细化项目具体执行流程，在微观层面上协调处理好政府与市场关系，实现对房地产空间与土地资源的合理配置。例如，依据城市产业形态与资源优势进行土地使用情况的管理，针对以轻工业为主导的城市，可在轻工业厂房规划、产业园区建设等方面适当放宽土地审批政策；针对公园资源与绿地资源较为稀缺的城市，应在规划设计时严格控制好生态环境保护与土地资源开发间的关系，对于城市生态小区建设项目、大型城市生态项目等给予一定的政策倾斜；针对拥有丰富历史文物与古建筑资源的城市，在规划设计时应保障历史文化资源不受影响与破坏。
        4结语
        总之，想要解决好土地储备与房地产发展的矛盾，既要依赖市场经济发展的自然趋势轨迹，又需要政府部门根据实际情况，对发展过程中出现的问题及时采取合理有效的调控措施，发挥好政府部门的主观能动性。同时综合各个城市的发展规划战略，做好土地储备，不至于在城市发展阶段因土地不足而出现阻滞性的问题。通过完善土地使用标准体系的建设，能够有效保护人文资源，提升居民生活品质，实现城市环境健康发展。在此基础上，还应遵循因地制宜的原则进行房地产开发与用地供给管理，注重做好土地储备工作，结合区域空间布局、经济发展特点进行土地储备规划制度的精细化设计，保障政府严格基于法定程序与批准权限获取土地使用权，开发各类建设用地，实现空间合理布局，更好地发挥土地储备的优势效用，实现土地资源合理配置。
        参考文献：
        [1]陆红生.土地管理学总论[M].北京：中国农业出版社，2002.
        [2]张鸿雁.中国房地产评论[M].南京：东南大学出版社，2005.
        [3]林晓雪.我国城市土地资源规划管理的现状及对策分析[J].住宅与房地产，2018（1）：13.
        [4]张沁晨.新型城镇化背景下农村土地规划管理研究[J].管理观察，2017（7）：154-156.