【摘要】随着我国社会的不断发展，国家对资源以及环境均提出了较高的要求，在此背景下，为了更好的进行资源的建设和开发，还需从提更高的要求的出发，编制科学、合理的控制规划，提高对资源的利用率，实现社会的可持续发展。对此本文主要结合梧州再生资源加工园区，对其控制详细规划中的建设开发控制进行深入的探讨，希望能够为相关工作者提供有效借鉴。
【关键词】梧州再生资源；控制详细规划；建设开发控制
1工程概况
梧州进口再生资源加工园区位于梧州市龙圩区南部新地镇大车顶，距岑梧高速公路出入口约1公里，距赤水港约12公里，距飞机场约15.5公里，距梧州南站约5公里。南广高速铁路和苍郁高速公路自园区北面经过，苍岑公路自园区西面经过，区域交通比较便捷。良好的地缘优势、低廉的交通成本决定了园区可以利用中心城区的辐射、扩散效应，成为城市功能的有效延伸和补充。同时，园区建设可以梧州龙圩新区建设为契机，使园区建设与新区建设统筹发展、协调进行，实现区域内基础设施、公共服务设施的共建共享。
2梧州再生资源加工园区相关规划分析
2.1梧州市总体规划
《梧州市城市总体规划（2011—2030）》纲要提出城市的主要发展方向为“沿江推进，南拓北优”，南部为城市拓展的重点方向。规划龙圩南综合组团位于龙圩新区南部，是梧州城市拓展的重点区域，其包括再生资源产业园、龙圩南工业园及配套的生产服务性物流用地、居住生活用地。该组团为工业区，居住以工业配套为主，规划至2030年，居住人口26万人，建设用地规模29.99平方公里。
2.2梧州进口再生资源加工园区控制性详细规划（2008年）
该控制性详细规划于2008年10月获苍梧县人民政府批复，是梧州进口再生资源加工园区的第一轮控制性详细规划，为园区的各项规划建设工作打下了基础。该规划中，划定建设用地725.28公顷，居住人口规模2.7万人，是以进口有色金属再生资源拆解、加工、再利用为重点，配套齐全，环境优美的国家定点加工园区，如图1所示。
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图1：梧州进口再生资源加工园区控制性详细规划总体布局图
2.3 梧州进口再生资源加工园区总体规划（2013-2030）
在《梧州进口再生资源加工园区控制性详细规划（2008年）》之后，基于园区的快速发展形势，原有725.3公顷建设规模已不能满足园区发展建设的需要。为推动园区开发建设再上新台阶，梧州市政府原则同意园区按照“总体用地扩展30000亩”的思路对规划进行再调整，对原规划确定的建设用地规模进行拓展，重新编制总体规划及拓展部分控制性详细规划，即《梧州进口再生资源加工园区总体规划（2013-2030）》，此《总体规划》于2013年7月通过评审。
《梧州进口再生资源加工园区总体规划（2013-2030）》从园区与周边产业经济的关系入手，分析梧州进口再生资源加工园区发展的优势条件与制约因素，明确园区的性质、功能，与外部交通进行了较好的衔接。此外，该规划明确了生态安全体系的构建及空间管制的引导，创建了具有鲜明特色的城市环境空间，建设生态型加工园区，如图2所示。
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图2：梧州进口再生资源加工园区总体规划（2013-2030）总平面图
3梧州再生资源加工园区规划中的建设开发控制
3.1用地分类及地块划分
在土地开发控制过程中，不仅要合理使用土地，还应对开发强度进行有效的控制，同时还应合理设置用地性质，具体要符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137—2011）规定的要求，对于规划区土地，可以分为8大类、18中类、12小类。按照有关规范要求，对规划区内各类用地进行地块划分，以规划区内干路及自然界线围为依据，划分为A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L、M等12个片区，片区内再按照道路界线划分为若干个街坊，街坊以阿拉伯数字编号。街坊内依据用地性质细分为若干个地块，以阿拉伯数字表示，最终的地块编号由片区—街坊—地块组成，如“A-1-2”。 整个片区划分为12个片区，98个街坊，221个地块。
3.2开发控制指标体系
开发控制指标体系的开发控制指标可以分为两类，一类为规定性指标，另一类为指导性指标。前者必须在实际开发过程中遵照执行，后者可参照执行。规定性指标涵盖的内容较多，具体包括用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率、建筑后退红线距离、交通出入口方位和数量、配建车位数等等。对于指导性指标，其主要包括建筑体量、色彩以及风格等等，它不仅可以用于修建性详细规划中，也可以用于单体建筑设计，可以更好的保证规划与设计科学以及合理。
3.3影响指标的主要因素
区位条件：包括地理位置、交通条件和硬件设施、周边环境等。滨水地区的开发具有优越的自然景观环境优势，高强度的开发模式能让更多的市民享受到公共空间，能解决更多的市民就业问题，同时也能为社会创造出更大的经济价值。地块使用性质：对于用地类型以及等级不同，其开发控制的适应性不同，而且也会提出不同的开发控制要求。如商业、旅店等容积率一般应高于住宅、学校、医院、剧院等。开发成本：受现状建设情况即拆迁安置成本控制，大量的建筑拆迁和土地征用费用需要以更高的开发强度来达到效益的平衡。地价成本：由于区位条件不仅影响城市各项用地的空间安排，同时还对土地利用效率与开发强度产生了重要影响，这使得低价成本产生了较大的差异。基础设施条件：只有良好的基础设施条件，才能获得较高的容积率，所以基础设施条件是容积率的重要支撑。
3.4容积率控制
规划根据各地块的使用性质、价格、用地面积、空间环境和景观要求等，通过最小成本、最大经济效益和最大综合效益三种方式以取得最佳建筑容积率。规划设定的地块容积率和建筑密度为上限值或下限值，即开发建设时应不大于或小于规定的限定值。本次规划控制的容积率变化规律是：商业用地容积率较高,在2.0到4.0之间，居住用地其次，容积率在1.0到2.5之间，工业用地按照《广西壮族自治区建设用地控制指标（试行）》，规划区属梧州市区，第三类十等地区，园区内产业主要为“废弃资源和废旧材料回收加工业”，容积率取下限值0.7。
3.5建筑高度控制
建筑的高度受到的限制因素较多，包括地基承载力、建筑技术水平、经济因素、城市环境等，其中经济因素以及社会因素是主要的限制因素。对于建筑高度，不能为了经济利益，盲目追求，否则会对城市景观造成不利影响。所以在建筑高度控制过程中，还用从整体风貌出发，应考虑不同区域，对环境的不同要求，保证建筑高度科学性以及合理性，使得建筑能够周围环境携程和谐统一的关系。
梧州进口再生资源加工园区是以发展再生资源的回收、拆解和加工为主，现代物流、科技研发等生产服务性产业为辅，配套齐全、环境优美的现代工业新城。而规划区作为园区的扩容，其开发效果和景观风貌及其带来的经济社会效益对园区的推进有着至关重要的作用。如何保持园区地块的完整性，将水系与绿地融入空间环境中，是我们本次规划地块开发控制的重点。
居住和商业用地主要分布在西北和北组团内，规划北组团内的商业用地建筑高度控制在90米以下，居住用地、科研用地控制在40米以下，其中主干路两侧居住建筑控制在60米以内；西北组团的商业用地建筑高度、批发市场用地高度控制、居住用地高度分别控制为60米以下、25米以下以及40米以下；东北组团的居住用地建筑高度、仓储物流用地建筑高度、南部组团居住用地高度分别控制在40米以下、25米以下以及40米以下。
3.6 建筑密度
建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体是是指地块各类建筑基底占地面积与地块面积的比值。除工业用地外，均按照上限控制地块的建筑密度数值，。工业用地按照《广西壮族自治区建设用地控制指标（试行）》，规划区属梧州市区，第三类十等地区，园区内产业主要为“废弃资源和废旧材料回收加工业”，建筑密度取30%下限值。
3.7绿地率
为保证规划区环境质量，规划根据各地块不同的使用性质规定了一个绿地率，数值为下限值（工业用地为区间值）。具体制定方法参照工业用地按照《梧州市城市规划管理技术规定》和《广西壮族自治区建设用地控制指标（试行）》制定。实际开发建设时，绿地率不得小于规定数值。
3.8建筑建造控制
建筑间距控制：建筑间距除满足消防、卫生、环境保护、防灾、通风和工程管线埋设等方面规范和城市设计的要求以及各专项设计规定外，还应符合《梧州市城市规划管理技术规定》。
建筑退让：沿用地红线和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线保护区范围以内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、人防、防汛、交通、安全、市政设施等各相关规定的要求外，应同时符合《梧州市城市规划管理技术规定》。
3.9土地使用兼容性
本次规划规定了各个地块的使用性质，作为土地开发的依据。同时，考虑土地的适用性和土地市场的需求，在规划具体实施和建设时会存在一些变化，规划还应当具有一定的弹性。因此，为适应城市动态发展的要求，规划对可能建设的建筑在各类用地中的相互适建性做了规定，在不偏离城市规划控制、不影响临近用地以及自身用地使用的前提下，对用地使用性质划分的同时，规定了合理的土地使用兼容范围。凡需改变规划用地性质，且超过相容性规定范围的，应先提出申请，调整规划，按法定的程序和审批权限批准后，方可实施。
3.10交通指标控制
为保证地块内车辆出入安全，规划要求控制地块出入口数量、位置，规定禁止开口路段，以保证地块内部交通与城区交通顺畅、安全衔接。机动车出入口根据地块用地性质、面积大小、周边道路情况确定。一般情况，每个地块出入口不多于4个，出入口位置的确定满足以下要求：出入口离干道交叉口不得小于50米，且出入口相互间距（包括非机动入口和机动车出入口）在干道上不得小于7米，否则只许右转。
3.11停车位配建要求
各类用地需按其使用性质和开发强度设置足够的停车位和公共停车场（库）。公共停车场在各类公建附近的停车位规划值参照有关城市规划管理技术规定中有关规定取值。各地块具体停车位根据实际建设进行控制。
3.12城市黄线、蓝线、绿线控制
为了加强对规划区各项用地、基础设施、河网水系和城市绿化的保护与管理，创造良好的人居环境，根据国家相关管理办法，划定城市黄线、蓝线、绿线，并提出具体的管制要求，并严格按照划定城市黄线、蓝线、绿线的要求进行落实。
总结：
通过对本文上述的分析，根据梧州进口再生资源加工园区的实际情况以及发展现状，结合国家相关的规定，对梧州进口再生资源加工园区控制性详细规划进行探讨，为梧州进口再生资源加工园区的建设奠定的良好基础，但是相关制约因素仍然存在，需要对进一步加强建设开发控制。具体还应在遵循可持续发展原则的基础上，站在更高的角度，编制关于更加科学、合理的详细性控制规划，文章主要从包用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率、建筑后退红线距离、交通出入口方位和数量、配建车位数等方面进行了详细阐述，旨在提高梧州进口再生资源加工园区的建设开发控制效果，营造良好的人居环境，增强人们的满意度，保证整个加工园区的建设质量，这对我国社会稳定、可持续发展也具有重要现实意义。
【参考文献】
[1]巩杨洁. 海岛旅游度假区控制性详细规划指标体系研究[D].长安大学,2012.
[2]刘羿伯. 生态型小城镇控制性详细规划指标构建研究[D].哈尔滨工业大学,2015