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房地产开发项目成本管控浅析

发表时间：2020/6/15 来源：《基层建设》2020年第6期作者：高欣远

[导读] 摘要：随着国家经济的快速发展，带动房地产行业的规模不断扩大，行业间的竞争也愈加的激烈。

        中国铁建房地产集团有限公司北京
        摘要：随着国家经济的快速发展，带动房地产行业的规模不断扩大，行业间的竞争也愈加的激烈。房地产行业在发展的过程中不断地加强对内部建设各环节的管控，有效地控制和管理各环节的成本，增强开发和建设中的经济效益。文章主要通过探讨分析房地产开发项目成本控制与管理相关知识，围绕房地产开发的项目成本控制与管理的构成、成本控制的过程、成本控制策略进行深入探讨。
        关键词：房地产；开发项目；成本管控
        引言
        房地产开发项目成本控制是指对房地产开发项目全过程的成本控制，包括准备期、建设期、完工期。而挣值法作为国内外较为先进的项目成本控制方法，可以很好地弥补项目成本与项目进度相分离的缺陷，对项目的全过程进行实时监管。
        1房地产开发项目成本管理中存在的不足
        1.1成本核算不足
        成本核算是要实现对项目开发全过程中的各种耗费进行分配和归集，以帮助企业计算单位成本。当前部分房地产企业成本核算不足主要有以下原因，1）成本核算人员的专业水平有限，成本核算方法选择不合理，影响核算结果和准确性；2）成本核算的范围具有局限性，部分房地产企业在成本核算时，仅仅是单方面的核算，核算缺乏整体性；3）成本核算制度体系不完善，使得成本核算无法流程化。
        1.2成本管理缺乏全面性
        房地产企业成本管理是一项系统性的工作，全面成本管理可以优化成本投入，改善成本结构，有效规避企业的风险。当前部分企业在成本管理过程中，只针对一些易于操作的环节进行成本管理，使得成本管理缺乏多维性、整体性，从而降低了成本管理效率，如项目开发过程的成本管理，投资决策阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等都要进行成本管理，才能最大程度的降低开发项目整体成本。
        1.3缺乏完善的成本管理审计监督机制
        房地产企业的内部审计监督机制不健全，制约企业的成本管理效率。部分企业认为审计部门核查项目实施过程的数据资料，监督项目进度，对项目实施中存在的问题进行反馈会严重降低项目开发进度，因此不愿设立监督机制；另外，一些企业为了降低成本，精简机构，审计监督职能由财务部门行使，使得监督职能独立性不足，导致监督形式化。
        2房地产开发项目的成本控制与管理的策略
        2.1基本控制策略
        房地产开发项目的成本控制需要实施动态化的成本控制与管理，将成本控制贯穿于房地产开发的所有环节当中，通过科学的决策、合理的设计、优化采购，加强招投标、施工、营销、交付等环节的管控，有效地降低房地产开发项目的成本。（1）投资决策环节。房地产开发投资决策环节的成本控制需要以市场作为导向，做好相关的市场调研工作。同时还需要树立全过程、全成本价值观念。这需要企业在成本控制与管理的过程中成立专门的成本管理职能部门，保持部门工作的相对独立性，促使各环节的成本控制更加的规范化、程序化、流程化，使成本控制与管理的结果更加的科学、合理。在最初阶段的成本控制与管理的过程中，需要加强对房地产项目的技术、经济决策的调研和论证，根据具体的调查论证的结果编制可行性报告。

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首先，需要做好相关人员安排组合工作；其次需要充分做好市场区域因素、宏观环境和微观环境、竞争者和企业本身等的各项分析；再次，需要加强对供给和需求的预测、预测的方法、成本预测、市场定位评价指标等相关方面的市场预测工作；之后，需要科学合理地规划市政配套费、规划设计和建安工程费、土地前期费等各项费用的支出；然后，做好规划评价指标、设计方案评价指标、财务评价等相关指标的确定工作；最后，分析企业的盈亏平衡、敏感性和风险等问题。（2）设计环节。房地产开发项目的成本控制与管理还需要强化对设计环节的管控，科学地设计项目开发建设的方案，加强对招投标的管理、认真地审查设计图纸、在合同中明确规范各项责任与义务，合理应用合同措施和各项规定等，加强对设计环节的成本控制。例如，通过加强设计人员、管理者、开发商间的交流和沟通，共同探讨限额的设计和推行，确保限额更加准确。设计图的制定需要设计人员合理估算和概算，综合分析实际项目建设的需求和建设的目标。强化对材料和工程的管控，科学、准确得确定材料采购的数量和价格，科学合理地制定工程预算。还需要加强对设计变更事项的管控，做好相关市场调查工作，为设计和管理提供更加准确的、及时的、可靠的数据信息，严格控制设计标准。促使房地产开发项目的设计环节更加的合理，为房地产开发项目建设和实施环节提供保障。（3）施工环节。在施工环节的成本控制中，需要加强对施工现场成本的事前控制、事中控制、事后控制，将其作为施工过程中成本控制和管理关键。还需要加强对施工过程中工程变更相关事项的管控，将其作为管控的重点。其中，事前控制需要科学合理制定施工计划和施工的方案，综合考虑企业自身        的财务状况，加强企业内部的财务部、成本合约部、工程部、市场营销部间的交流和沟通，结合这些部门的实际职能，发挥好部门职能的作用，共同探讨制定更加完善的计划，确保制定的计划有较强的操作性和可行性，能够全面准确反映工程状况。事中控制科学的工具和方法，并严格地依照制定的施工计划和施工方案、合同等，对施工环节的执行情况、施工状态和各项规定的履约情况进行实时监测和有效跟踪，并做好相关记录。事后控制需要分析和讨论项目建设过程中的变更事项、工期计划调整、工程实施与执行的效果等，促使工程项目建设的责任更加明确。
        2.2基于供应链视角的成本控制策略
        房地产开发项目的成本控制与管理可以基于供应链视角，管控供应环节的各项成本。这需要房地产开发企业不断分析和识别项目建设的重点工作、关键工作，及时发现项目建设各环节中的问题，通过减少项目建设过程中的风险隐患有效进行成本控制。这需要房地产开发项目建设中加强对设计环节的管理，合理采购材料设备、加强管控工程施工成本，提供更高质量、更高水平的管控。例如，在设计成本的管控过程中，需要加强对招投标环节的控制，通过对比分析，结合具体的施工状况和建设目标，选择更为合适的设计承包模式，提升设计品质。基于供应链视角的成本控制，有助于协调房地产开发商和设计商间的关系，通过加强二者间的合作和交流，结合设计、建设、销售等部门，提供更加完善的成本控制。房地产开发企业还需要建立和完善沟通机制、反馈机制、审查机制、激励机制等相关制度。通过有效地沟通，提高资源信息的利用率，通过有效的反馈，及时地发现和调整各环节的问题，用科学的激励机制，保证设计质量。通过构建合理的设计模式，加强对各环节的有效控制。
        结语
        综上所述，成本竞争成为房地产企业发展的关键，市场同质化发展，迫切需要企业不断创新经营管理模型，提升自身核心竞争力。加强项目成本管理，一方面可以保证企业经营决策的科学性，另一方面通过降低成本，可以节省资源，提升企业的盈利空间，取得良好的经济效益。
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