刘成斌
金环宇景观建设集团有限公司 山东济南 250000
摘要：随着经济和各行各业的快速发展，房地产开发建设过程中的造价管理成为衡量项目利润的重要因素，决定了项目的投资效益；房地产造价管理是动态纠偏的过程，贯穿项目全寿命周期。本文以项目成本测算实例说明在前期投资决策阶段造价管理的影响，并介绍项目开发全过程造价管理的重点、难点及管理方法，为房地产项目工程造价的有效管理提供理论依据。
关键词：全过程控制；造价管理；动态管理
引言
随着房地产行业管理要求的提高，房地产的盈利水平向着平均化和透明化的趋势发展，在国家宏观政策的大前提之下，房地产公司在开发项目的时候，必须合理而有效地控制工程造价，但是在我国房地产公司、企业、投资商、开发商职责分工越来越稳定的情况下，房地产开发公司面临的不可避免问题，就是在行业竞争激烈的情况下，如何通过合理而严格的开发措施，将较为透明化的成本不断地下调，从而为公司获取更大的经济利益，并且掌控成本大数据的分析使用方法。
1当前房地产工程成本管理控制存在的问题
1.1缺乏对成本管理与控制的重视
随着市场经济环境的日益稳定，房地产行业的热度渐退，传统的管理模式已经无法满足当前市场和房地产行业的发展需求，成本持续过高必然会造成房地产企业的经济短缺。因此，必须加强房地产行业对成本的控制与管理，明确成本控制的风险，提高自身的盈利，避免由于成本过高造成企业经济的恶性循环，并导致企业走向衰落甚至破产。
1.2在合同设置中没有明确规定工程造价的标准
当前，多数工程项目的建设均参考施工合同对施工过程以及施工阶段的整体质量和标准进行控制。在房地产工程的成本管理与控制过程中，施工合同的设计标准以及约定直接关系整体工程质量的控制。但是从实际施工合同内来看，普遍存在施工合同内容不合理、不规范以及细节不完善等问题，难以充分发挥施工合同的价值，并且合同的履行以及合同的签订随意性较强，忽略了对施工材料购买、储存、运输以及设备应用等方面条款的约定，对施工合同的监督力度也明显不足，都会影响房地产工程造价成本管理与控制的效率。
1.3成本控制人员综合素质有待提高
成本管理人员的专业素养直接关系成本管理效率以及建筑工程项目地建设质量。但长期以来房地产行业缺乏对造价管理与控制的重视，成本控制人员的配置不足，已有的成本控制人员缺乏必备的专业知识，导致造价管理与控制存在严重的失衡现象，难以发挥成本管理与控制的作用和效果。另外，由于一些成本控制人员对智能化软件和信息化软件的掌握不足，难以有效应用工程成本造价软件进行成本的核算与控制，影响了造价的统计效率和计算效率，无法保证房地产行业的成本控制效果，导致后续工程建设过程中出现各种问题。
2房地产开发项目全过程造价控制策略
2.1项目决策阶段
决策阶段要考虑到政府政策、设计方案、建设业态和规模、土地资源合理利用、当地市场等对项目进行合理的定位，从土地成本、建设成本、期间费用及相关税费等方面测算项目利润，是后期工程造价管理的前提和保障。前期决策从土地基本情况和规划指标出发，综合考虑土地出让年限、容积率、建筑密度等条件，利用内外部资源整合制定合理设计方案，进行成本及盈利指标测算，作为投资的重要决策依据。
2.2项目设计阶段
设计阶段从设计源头控制造价，实施限额设计是设计阶段造价管理的重要方法，在设计阶段考虑技术与经济的合理统一，进行多方案比选，既不能忽略技术、安全上的合理规范和要求，也不能保守设计，浪费成本；从建筑、结构、装修、园林等方面逐步推行标准化设计，提高工作效率。设计方案的比选是项目设计阶段造价管理的必要程序，项目中多采用多指标法进行比选，即从经济指标、工期、技术质量、安全文明、材料机械、人员等结合各项目特点进行分析和评价。例如：保证安全情况下减少建筑基础及主体结构的含钢量，直接降低材料成本，进而减少地基处理费用；降低地下车库的层高及地库顶的覆土厚度，降低土方开挖和回填成本，也缩短了项目工期。施工图是指导现场施工的重要文件，施工图审查有针对性的核查工程实际成本，审查内容包括工程量、人工材料以及定额使用的审查。施工图审查方法较多，若对审查时间有要求，可选择标准预算法、分组计算法、筛选法等审查速度较快的方法，但有一定的局限性；若对审查精度要求高，可选择全面审查法、重点抽查法等。
2.3项目招投标阶段
工程造价全过程管理阶段中，招投标阶段直接影响工程项目的结算，要重视工程量清单计价办法的细化实施，把握招标文件的质量及制定合理的评标办法，在谈标过程中既要重视商务标的谈判，也不能忽略技术标，防止后期施工过程中由于“低价中标”导致因管理、技术力量薄弱，恶意变更和索赔，不但影响工程进度和质量，也会增加时间成本和经济成本。合作单位的质量直接决定项目的质量和成本（包括时间成本和费用成本），招标方式的选择、合同类型及计价方式的选择都会影响招标质量和效率；有施工标段的划分也是造价管理的重要方式，对于项目体量大、业态多、专业复杂程度大的项目，应根据工程特点、甲方管理水平以及资金情况选择合理的标段划分，选择多家单位施工，不仅能发挥各施工单位的优势，各单位相互竞价对降低中标价也有促进作用。
2.4项目施工阶段
施工阶段的造价管理，主要是处理好工程造价、工程质量和工期之间的关系，从项目初期了解项目的情况，制定合理的人员、材料、机械计划及施工组织设计，过程中根据规范、图纸、合同等文件严格监督管理。竣工结算阶段要结合施工现场的实际情况，过程中的相关文件及视频资料要及时采集、妥善保存，做到有理有据的结算工作。项目施工阶段是整个开发周期成本投入最大的，且不确定因素多、施工周期长、涉及行业广泛等情况对项目动态成本的管理造成较大难度。成本动态管理中现场工程变更对工程结算有重大影响，是施工管理监督的重点，包括工程内容的增减，改变原定施工条件、施工工艺等，分析工程变更的原因及责任方，按照施工单位提出申请或监理/甲方指示两种情况分别履行变更程序。动态纠偏是被动的造价管理中最有效的措施，结合前期编制的项目资金计划，采用直观的横道图法、时标网络图法进行偏差分析，分析偏差产生的原因（客观原因、建设单位和施工单位管理原因、设计原因等），进行纠偏，保证项目关键线路顺利推进。
结语
本文通过对房地产开发四个阶段造价管理的重点和难点的梳理，并结合项目实例，说明了在项目决策阶段和设计阶段造价管理的重要性，明确施工阶段造价管理的动态控制方法，动态纠偏措施，将造价管理的思路应用到拿地、规划设计、销售、施工管理、后期维护等各个环节中，可作为房地产开发建设全过程造价管理的理论依据。
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