刘守臣
深圳市恒明商业有限公司
摘要：房地产项目开发报建工作是一项资源密集型的系统性工作，对内衔接了企业内部设计、成本、营销、财务、工程管理等各部门，对外与施工单位、设计单位、监理单位以及政府各个职能部门对接，收集材料，办理相应手续，还需要了解并运用相关政策，沟通协调相关事项，工作内容贯穿房地产项目开发建设全周期。在工作过程中，需要考虑各种因素，任何一个环节一旦被忽视，出现错误，不仅会延长项目开发的周期，而且项目建设的成本也将大大提高，因此，房地产企业开发报建工作人员应具备相关专业知识，具备一定的沟通协调能力，对待工作认真细致。本文对房地产项目开发报建工作的实操经验和体会进行了分析研究。
关键词：房地产项目；报建；经验；体会
引言：报建工作贯穿房地产项目开发全过程，各个环节都需要由相关机构进行登记和审核，各项环节的相关手续和审批文件是项目成功开始的基础和保证。然而，房地产项目本身存在施工周期长、过程复杂等特点，这便要求工作人员在保质保量完成项目的前提下，规避开发中存在的不确定因素，优质高效地进行房地产项目报建工作，为项目施工、营销等各环节保驾护航，从而实现经济效益的最大化。
一、 房地产项目报建前提
1.具备房地产开发资质
房地产项目开发前，必须具备相应的开发资质，根据相应的资质，进行相应的房地产项目开发准备工作。一般情况下，企业或自然人取得土地使用权后应第一时间办理房地产开发资质证书。
2. 具备一定的经济实力
房地产项目开发投资巨大，投资额度高达数亿甚至几十亿，为了避免开发过程中资金链出现问题，造成项目开发失败，最终烂尾，政府在加强监管的同时也对房地产企业的资金情况做出了要求，比如《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”，由此规避房地产项目开发过程中的资金风险。 3.配备相关的技术人员
房地产项目的开发过程是多部门协作的过程，包括最基础的建筑规划设计、工程施工管理、材料采购、成本控制、项目营销，财务费用收支以及本文研究的开发报批报建，还包括人力等后勤部门，以及投资拓展、拆迁等部门，各个部门应配备专业的技术人员，各个专业技术人员必须相互协同合作，才能更好地完成项目开发。同时，《房地产开发企业资质管理条例》还规定了各类技术等级人员的最低配置要求[1]。
二、房地产项目开发报建前期阶段
1.获取土地前的信息摸查。
对拟获取项目进行走场，初步了解项目内部及周边七通一平情况，尤其临水、临电、临路，场地内及周边是否有建（构）筑物、高压走廊、军事光缆、机场等，是否位于地铁、河道保护范围线内，是否存在林地等。同时了解项目所在行政区相关开发报建流程及政策。
以上走场结果会实质性影响项目报建时间、开工时间及销售时间，进一步影响项目利润。针对以上结果，确定应对方案后，应全面编排开发报建专项计划，为项目是否获取以及后期开发提供依据。
2.获取土地后的前期报建。
前期报建主要集中在建筑方案设计、施工图设计、办理《工程规划许可证》及《施工许可证》等工作上，其他审批工作虽然比较多，但并非主线工作或者对项目运作及利润影响有限。但获取土地后，最应急于办理的是《土地证》，可为项目开发提供融资保障。
取得《建设用地规划许可证》获得设计要点后，建筑方案设计尤为重要，需兼顾人防、消防、公共配套设施等设计，一个好的方案决定了项目后期销售的难易，也决定了项目的成本和利润。在审批阶段，重点工作便是懂得与政府主管部门“交涉”。对政府部门来说，首先考虑的是追求社会环境和经济效益的均衡统一。而对房地产企业来说，通常在开发时以经济效益为基础，这就要求在与政府部门的工作人员沟通时，适当站在对方的角度，考虑对方的需求，同步来提出企业的诉求，须以独特的谈判技巧说服政府部门，才能成功地批准方案，做到双方共赢。比如外立面是采取普通玻璃还是幕墙，车辆配比能否按下限设计，地下室是否可以通过优化车位布局少挖一层， 均可以通过沟通，节省巨大的成本支出。
建筑方案设计不能指导施工，通过政府审批后需要进行深化设计,达到测绘及指导施工深度后可办理《工程规划许可证》及《施工许可证》。《工程规划许可证》主要明确建筑设计各项功能及规划设计指标，建筑总平图及施工图为其附件，具有同等效力。《工程规划许可证》在办理前，需要对施工图纸进行测绘，确保设计指标不超过规划设计要点规定的指标或不超过允许的施工误差值，否则，需要对施工图纸进行优化。另外，施工图设计审查目前各地趋向于联合审查，将防雷、人防、绿色建筑、节能、海绵城市设计等专业联合审查，对过程中出现的错误、施工过程中发现的不合理部位等，后期还可通过施工图修改备案进行调整。
《施工许可证》的取得，标志着项目的正式开工，对房地产项目开发具有里程碑的意义，因为只有正式开工，才能尽快达到预售进度（施工进度和资金投入比例），从而尽快办证预售。
《施工许可证》的办理要注意深基坑支护等危险性系数较大的工程需要进行单独设计，专家评审等，还需要注意施工场地及周边地下管线保护、核实施工及监理单位资质、核对项目经理和项目总监资质能否承接拟建项目以及证件是否锁定等细节。
《施工许可证》可以通过不同施工阶段分阶段办理的方式取得，比如一般项目都是土方及基坑支护先行施工，可以先行办理土方及基坑支护施工许可，在土方施工期间可以同步进行桩基础和主体施工图设计并办理相关报建手续；还可以单独办理桩基础施工许可或者土方及基坑支护和桩基础施工许可同步办理，施工期间可以同步进行主体施工图设计并办理相关报建手续，做到边报建、边施工、边设计，节省报建及施工时间，达到早日销售的目的。
三、房地产项目开发报建中期阶段
房地产开发报建中期阶段工作主要为预售许可，是各个房企重大节点，意味着前期所有投入开始回款，是现金流回正的基础和开始。
办理商品房预售许可，除按照要求准备相应材料外，需要额外注意几点，包括已经付清地价款并获取土地证，土地证未查封及抵押；公配用房主体结构封顶或完成移交；公配和物业用房面积不足；施工进度达到预售要求；施工投入开发建设资金达到预售要求；另外涉及拆迁补偿的，需要完成回迁户的选房工作。以上几点在实际操作中经常发生问题，导致预售许可不能及时办理。最后注意取得预售许可证之后，需要在规定的时间内一次性公布全部房源开盘。
预售许可涉及数据量非常大，包括每套面积、价格等等，一定要认真负责，细心核实，提前与内、外部各部门沟通，提前核对材料。
四、房地产项目开发报建后期阶段
房地产项目开发报建后期阶段指的是竣工验收阶段，是前期阶段所有报批手续在竣工阶段用实物来核实的一个阶段。目前国内采取竣工验收备案制度，将各个单项验收通过审批的文件汇总后进行备案，备案后视为项目通过竣工验收，可以交付使用。
竣工验收中的单项验收，像燃气、节能、电梯、消防、防雷、人防等验收，专业性较强，房地产开发企业偏重于管理，市场通用做法是委托分包单位负责验收，开发报建及项目部们配合。而规划验收则由房地产开发企业开发报建部门负责，规划验收主要核实的是前期《用地规划许可证》和《工程规划许可证》规划指标的实物落实，核实建筑设计各项功能及规划设计指标情况，规划验收本身并不复杂，复杂的是其前置条件“竣工测绘”，竣工测绘会将施工图与现场是否一致体现的“淋漓尽致”，是否按图施工、各项功能是否落实、公配和物业用房建筑面积是否不足、建筑面积是否超过规定建筑面积等等问题全部暴露出来，所以按图施工是竣工测绘报告不出问题的基础，也是规划验收的根本。
图纸一经审批，项目部应按图施工。在施工过程中设计部门和项目部门发现问题，应及时通知开发进行施工图修改备案，始终保持报建图纸和现场一致。施工现场和设计部门随意变更图纸，不进行备案，是各个项目中最常见的问题，应该予以重视。
五、结论
总之，房地产项目开发报建是一项系统工程，应通盘考虑，它直接决定着房地产项目建设的最终效益。所以，房地产项目报建工作的提前完成十分重要，也需要工作人员具备一定的房地产专业或建筑工程专业知识，能熟练的进行公文写作，具备一定的沟通协调能力。在房地产项目开发的全过程中，房地产企业要多与外界政府主管部门沟通和交流，协助各部门根据意见进行评审和修改，最终落实设计方案，避免停工、返工等现象的出现。全方位把握项目建设申报工作，避免项目建设过程中出现不确定情况，加快项目开展进程，减少项目成本，达成经济效益最大化，便是房地产项目开发报建的本质。
参考文献：
[1]曹海琴.房地产项目行政审批的问题与对策研究[J].中国市场,2017.
[2]刘琴、柯伟.厦门市规划局出台关于房地产开发项目地下空间层高设置的规划指引[J].城市规划通讯,2014.
[3]尹鹏,杨仁树,丁日佳,王文博.基于熵权法的房地产项目建筑质量评价[J]. 技术经济与管理研究,2013.
[4]黄金,杨文芳,孔祥坤.房地产开发项目成本控制[J].黑龙江科技信息,2013.
[5]常用房地产法律手册．房地产开发[M]．北京：中国法制出版社，2003．