王雯
上海兴筑建筑设计有限公司 上海 200092
[摘 要]：结合韶山建国酒店改建项目分析，对在有时间要求的烂尾楼改造工程进行探讨，总结此类项目中的对于解决功能更新、立面更新、规范更新等方面带来的问题所对应的有效经验与解决方法。
[关键词]：烂尾楼改造 时代的产物 空间的重组与再生 未来的适应性 酒店建筑
前言
在上世纪九十年代至本世纪初，由于房地产业超前的发展速度大大超越了国家或地区本身的经济发展，成为众多投资者赚“热钱”的快速通道。同时又由于投资资金的监管体制及渠道并不完善，或是市场定位不准确，暗淡的销售前景等显示原因，在一波投资房市热度过后，涌现出了大批的烂尾楼，形成了城市的一块块不可掩盖的补丁。
对于烂尾楼的处理方式，众多城市有着自己不同的处理方式，“是拆还是改”的选择则因项目各异。本文以政府为主导的韶山建国酒店项目为实践基础，探讨以织补修复的方式赋予烂尾楼新生命的改建模式。
正文
一、项目背景与启动
该项目位于韶山市高新区，城市入口门户区域（图1）。韶山市作为革命圣地、毛主席故里所具有不凡的精神意义。虽是革命老区，但依然焕发着强烈的生命力。
图1 项目区位分析图
随着湖南省韶山市城市建设的持续快速发展，红色革命旅游的政策引导，韶山市现有配套已无法满足城市旅游形象定位，急需开发建设一批高规格旅游配套设施。正常开发项目需经过报建、打地基等前期阶段，耗时久、投资大，不符合周期短、回收快的要求。故此时，各方将目光放到了这栋烂尾已近七年的韶山市金房国际大酒店。
本项目于2009年12月19日破土奠基，2010年12月16日主体竣工，废弃时项目基地内共建有2栋高层建筑（1号楼及2号楼），并设有地下室一层相连。建设用地面积为34206.5平方米，项目容积率为1.82。总建筑面69877.81平方米，其中地上1号楼地上建筑面积52552.30m平方米，2号楼地上建筑面积9739.48 平方米，地下建筑面积7586.03平方米。本项目1号楼为21F，主体建筑高度为77.90m，幕墙最高点高度为85.0m；2号楼为13F，主体建筑高度为47.90m。主要功能为酒店、会议、旅游培训及相关配套用房功能。地下室为1层,功能为车库、设备用房。建筑采用钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土框架剪力墙结构。1号楼（原酒店部分）结构已封顶，幕墙已基本完成安装；2号楼（原员工宿舍）结构已封顶，外立面幕墙未施工。（图2）
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图2 烂尾楼现场照片
2017年，项目经过前期多轮策划定位，正式落位为以酒店为载体，打造韶山文化旅游职业培训基地。此项目是振兴韶山旅游业和带动当地经济发展的第一枪。当时计划将该项目作为韶山市建国70周年的献礼工程，因时间很紧迫，所以改造工程由土建、室内、景观、亮化等各专业设计、施工一体化进行。
图3 主要空间改造前后对比图
二 “梳理”——承接时间的产物，梳理因烂尾时间过长带来的改造难度及问题
2.1 原先的功能设计已经远远无法满足现今的需求。
由于项目原先设计的时间较早，在满足当时使用功能的建筑现在已经无法满足当代的使用，如层高、柱网、停车等空间均偏小；设备机房严重不足；塔楼立面虽现状还较好，但已显得稍有落伍；入口门廊、裙房屋顶的钢结构桁架天窗等简欧式风格已明显不符合当代主流审美。同时由于土建结构已施工完毕，无法更改的空间大小反而成为改造需要突破的难点之一。
2.2 规范更新，原设计无法满足新的设计规范
随着时间的更替，各类设计规范不断完善更新，烂尾楼部分原设计已不满足新的建筑规范，只能在牺牲部分使用空间的条件下尽量做到满足消防安全。
2.3 工程原始情况复杂，现场实际情况与原有设计图纸存在多处不符。
设计施工对接过程中，会经常发现图纸现场对不上的情况，无法施工，这也是改造项目的通病。同时又由于烂尾时间较长，设计人员大都已经换了好几拨，在当时还未完善终身责任制的前提下，现场遇到这种问题只能在设计过程中坚持与施工人员积极配合、协作无间，使施工工作顺利进行。
2.4 建筑的结构安全性存在较大的不确定性。
“不少‘烂尾楼’时间不短，有些甚至长达十年。日晒、风吹、雨淋、雷打，质量受到了不同程度的损坏。建筑封顶后，常年无人维护，尤其是外立面幕墙等易损坏部件，安全性无法保障，都需通过专业的检测机构进行检查。在本项目中游泳池的钢结构玻璃天窗就由于结构遭到破坏，图纸缺失等原因选择局部拆除重建。（图4、图5）
图4/5 泳池钢结构玻璃天窗现状图
三 “共进”——与时间齐头并进，通过分析决定改造部位的计划和顺序，利用设计与施工的时间差，实现功能、造型、室内、景观的同步更新计划。
3.1新旧立面的融合
根据分析，因当时1号楼外立面幕墙除裙房部分外，其他均已基本施工完毕，因此项目改造难度最小的为外立面部分。同时外立面的改造是较为独立的一个子项，并不影响内部空间及使用功能的施工，故称为项目改造的第一个成果展现。
项目现状造型，存在的主要问题是:a.形象不新颖，缺乏现代国际酒店气质。b.建筑整体性弱，天际混乱。c.建筑处理手法欠缺统一。d.酒店入口及塔楼顶部等重点部位刻画不鲜明。e.部分幕墙有破损，且幕墙现状有部分受到风吹雨淋的影响，观感不佳。f.裙房部分近人尺度无细节刻画，设计较粗糙。（图6）
图6 改造前立面分析
改造设计方案尽可能地解决了这些问题，结合现状，采用湖湘地域建筑形式及色彩材质体系，使建筑具有独特性、整体性、秩序性、层次性。重点处理代表建筑整体形象的两栋高层建筑的顶部，刻画人视范围内的入口空间的精致细节。1号楼立面改造设计，在保留原已建成幕墙的基础上主要为拆除主入口坡顶门廊上的多余坡顶结构，增加塔楼顶部装饰幕墙细节，增加裙房竖向装饰构件等修改。2号楼立面改造设计，2号楼原幕墙未施工，为节省造价，立面改为与1号楼风格统一的外窗系统及涂料外墙。（图7）
图7 立面主要改造内容示意
对塔楼幕墙进行清洗、加固、补损等措施，同时裙房部分的材料依然选择了与塔楼幕墙材料相同的厂家及货品材料，以达到新增部分与原有部分相统一的立面效果。但因新立面并未经过时间的雕琢，因此利用整个项目的施工时间长度，在项目开始初期就将先完成了新增立面幕墙的施工，以达到等项目投入使用时，新立面看起来不那么新，与旧立面相差无几的视觉效果。（图8/图9）
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图8 立面改造过程 图9立面改造成果
3.2 样板间及标准层先行
酒店项目中最重要的使用空间即为标准客房及客房层，客房的使用感受是直接影响酒店运营及酒店定位的重要标准。因此样板间的成型对整个项目起到了至关重要的作用，样板间是用来衡量建筑空间与室内布置是否达到四星级酒店标准的首要前提。
因本项目现有层高仅为3.4米，标准客房面宽为4.2米，进深为9.3米。如采用原先设计的，爱标准层内横向走设备管道，则所有的房间层高和进深均不满足四星酒店的基本标准。因此改造设计通过与甲方协商争取，毅然决定牺牲7层的使用功能，将其作为设备夹层，这样标准层及标准间的设备通过略微扩大的房间管井全部汇总到7层的设备机房，为标准层节约了走道及层高空间，极大的提升了入住感受。（图10）
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图10 标准客房管井示意及现场图片
3.3 结合当地施工技术，因地制宜的采用节省时间的施工方法
因工期紧张，因此施工方法和条件应根据省时省工的原则进行优化选择。如标注客房的管井墙体及卫生间隔墙，我们摈弃了常规的砌筑模式，而是采用了先在楼板处管井及卫生间底部砌筑300高的混凝土基墙，上次用钢龙骨加混凝土条板砌筑，在保证空间利用最大化的同时，又省去了人力和时间的消耗。（图11）
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图11 管井、卫生间墙体安装现场图
四 “重塑”——在改建项目内利用可延伸的空间创造新的使用功能，超越现有时间的束缚，同时也为未来的变化留有余地，争取时间。
4.1 裙房屋顶加建与利用
原设计游泳池位于四层，泳池屋顶设计了一圆拱形玻璃采光顶。对于泳池这个较大的使用空间，其原有层高考虑严重不足，且玻璃采光顶已遭受较严重的损毁，因此在改建设计中果断决定将原有的裙房屋顶即泳池屋顶结构拆除，增加钢结构屋顶加建，将泳池及周边休息区域层高高度提高1.2米，以满足后续室内吊顶及设备走管的高度要求，同时加建的屋顶设计为空间花园，既满足环保节能要求，又成为六层娱乐休闲区域的延伸。同时加建保留了泳池需要天窗采光的设计理念，以三个均匀分布的矩形天窗结合屋顶花园设计，达到了泳池空间内舒适的采光要求。（图12/13）
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图12 泳池区域改造前后图 图13 屋顶花园
4.2 宴会厅的设备夹层
宴会厅原有空间设计较为充足，层高及面积均有富余。但因设备规范在这几年间更新许多，原先可以吊装的部分设备，现在必须独立设机房与使用空间隔离开。
改建设计中利用了宴会厅北侧的不规整空间和其层高，做了封闭的设备夹层，用以设置暖通的大量风机以满足宴会厅的空调、排烟等实际使用。同时，设备夹层下方设置为送餐及服务通道，在原有的一层的空间中，排布了两层的使用功能，巧妙地解决了改建项目中常见的空间局促矛盾。考虑到荷载的影响，设备夹层的楼板及侧墙板均采用防火防爆板，重量轻且施工便捷，后续维修更换设备也有较大的改造余地。（图14）
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图14 宴会厅改造前后图
4.3 2号楼的外扩空间
2号楼策划定位为员工宿舍加部分酒店客房。由于建成部分只有主体结构，因此改造的余地较大。相对于标准客房来说，2号楼的面宽及进深都偏小，尤其走道北侧的房间，进深原先只有7.1米，对于双床间来说，进深严重不足，为了解决这一根本性矛盾，也为了尽量满足使用要求，改建设计在2号楼北侧用钢结构将2号楼进深外扩了1.4米。新加建的钢结构作为一个整体框架悬挑外挂在原有主体混凝土结构的外侧，既免去了普通加建混凝土施工做法还需要开挖、打桩等繁复工序，又减轻了加建部分的自身重量，同时钢结构施工也较为迅速便捷。此设计对于结构加建来说也是一种新的挑战和尝试，同时加建的建筑空间既满足了目前酒店客房的需求，也为未来的几十年使用功能的更新留有大的空间。（图15）
图14 2号楼加建示意
五 “展望”—不忘初心、方得始终
我们的人生，始终都是在与时间赛跑，这是一场没有尽头的接力赛，我们能做的就是努力传递好我们手中的这一棒。对于改建项目、烂尾楼来说，不管是原设计者、改造设计者还是未来使用者，都应该承担起自己所处的阶段的责任和义务。未来的建筑市场不会再是大拆大建的粗放市场，使用者需要的更多是人性化、舒适化、可持续更新的空间。毕竟时代的步伐比我们想象的都要迅速，希望作为设计师，我们都还能给未来留下完美的接力棒。
参考文献
[1]《观台—谈天津港保税区广合大厦改扩建工程设计创作随感》 朱轶蕾
工程建设与设计 2012年05期
[2] 《再生长_改扩建设计中建筑秩序的延续与重构》贺龙 李鑫 张鹏举
城市建筑 2018年28期
[3] 《“红色年代”—刘家琨的“都市写作”》 岑伟
时代建筑 2002年05期