黄玉芳
田东县自然资源局 广西百色市田东县531500
摘 要：笔者结合多年工作经验，深入分析城镇和农村住宅用地使用现状，并针对性的提出整治建议，希望可以给相关专业人员提供借鉴与参考。
关键词：城镇；农村；住宅用地；整治建议
前 言
我国的人口众多，粮食供应也是我国政府关注的重要内容，三农问题历来都是国家关注的重中之重，调节三农问题可以解决因城镇化建设进程而带来的城镇矛盾，不仅可以解决农业生产的效率问题，还可以协调农村的经济发展，全方面提升农民的生活质量。通过研究可以发现，在三农问题的解决过程中中，城镇和农村住宅建设的问题具有非常重要的实际意义，可以在整改的过程中带来就业机会，同时增加农村的内需，从而提升农民的生活质量，所以，在研究农村住宅用制度的同时，可以进一步创新改革原有的内容，从推动我国“三农”问题解决。
1 城镇和农村住宅用地使用中存在的主要问题
1.1城乡规划滞后，城镇居民居住环境堪忧
实际上在城市的私人住房建筑物并没有严格按照制度进行建设，各种实际建设出现见缝插针的状况，私人住宅之间的间距太窄，为了获取更多的利益，有的建筑物之间甚至只有保持一米间距，而且私人住宅的建设高度并没有达标，高低不一致，层数层次不一，建筑物之间的高度差大，这样以来不同高低的建筑物错落不一，严重影响房屋的采光。在监管的过程中可以发现，由于社区和村组之间各自管辖，管理制度不一样，导致无法及时管理，因此遗留下大量的问题。
1.2增加城市成本，影响城市发展
这些年来，城镇中的“城中村”现象也非常混乱，需要及时进行整改，在城市的发展过程中离不开城中村的建设，但是当城市发展到一定程度时也离不开“城中村”的拆迁，而“城中村”的拆迁补偿、重新安置又需要大量的人力、财力支持，导致拆除工程难以进行推进。同时“城中村”拆除拖延时间越长，操作难度越大，这也体现了整治城市管理和建设过程中，私人住房建设影响整个城市的全局发展问题。
1.3资源管理法律意识淡薄，基层监管不力
实际上，不管是城镇居民住房建设，还是农村住宅建设，人们对于房屋建设方面的法律意识都很淡薄，不考虑土地资源的利用要求，任意的进行土地上建设，并没有考虑到制度的要求，甚至有些人随意买卖转让宅基地产权，而管理制度的干部往往碍于各种情况无法及时整改，导致后续问题加大。
1.4农村住宅用地退出补偿不尽合理
在实际的改革工作进行的过程中可以发现，农村的住宅用地补偿不合理。我国国土面积广泛，不同地区采用的改革方式不同，屡次出现因农村土地补偿不合理的情况发生，而导致农民闹事的状况，严重的影响了我国的现代化进程发展。通过多次的实践可以发现，现实生活中，农村的土地整改后，政府虽然提供了基本的补偿，但是很多土地并没有得到有效的利用，而农村的农民权益被层层剥削无法得到保障，综合进行分析，需要在补偿农村土地的时候，要及时考虑到农村住宅用地退出后，各项指标的收益分配达标，确保开发商能够在所属的土地上进行长久的收益，保障农民的后续资源分配和发展，提高土地的利用率，做到国家、开发商与农民协调共赢。
2城镇和农村住宅用地存在问题的原因分析
2.1经济原因
经济方面的原因有两点：第一点在于城镇的房价持续上涨，而建设程序上的监管制度不完善，导致各种违章建筑层出不穷，私人为获取高额赔偿款抢先建造房屋。第二点在于大量的农民进城务工，对住房需求激增，而经商买地建房成为很多人的选择，致使城区各种违法建筑的私人住房越来越多。
2.2政策原因
政策上的原因有两点：第一点在于上世纪90年代时，由于大量的企业改革，一些城区的工业商贸企业进行债务处理，通过土地交易减缓债务，将土地卖给职工，职工在进行建设私人住房，留下的土地所属问题。第二点在于农民的自身所拥有的资源少，对土地的敏感度更高，导致农村大量的违规建筑物出现。
2.3体制原因
在经历了漫长的体制改革过程中，国土资源部门的职能发生了变化，以往遗留下来的问题并没有得到解决，原有的土地使用证变成房屋所属证，原来的房管部门进行统一的协调。
导致前后的数据重合，管理标准不一致，农民对政策的了解浅薄，没有及时更新所属的证件，导致农民大多数只有土地所有权，但是没有使用权。
2.4客观原因
在整改的过程中存在两点客观的原因，第一点是在执法过程中，执法人员的软力量不达标，建筑的出现周期短，多则半月，少则一两天，而当地的执法部门在解决过程中的流程长，时间跨度长，在解决问题的同时，违法建筑已经建设，之后再强行进行拆除，增加更多的资源消耗，与建筑方还是政府来而言，都是一笔巨大的支出。第二点就是在执法的过程中，管理部门的资源调动差，仅依靠收费进行部门的运转，导致各个管理干部的责任意识差、无作为的现象，各个部门之间相互推卸责任，给违法建筑的投机者机会。
3城镇和农村住宅用地使用建议
3.1推进农村住宅用地集约化
农村住宅地的集约化可以保障城镇化的推进，而在整改工作的推进中，需要领导班子坚持集中的建设原则，对空心村进行改造，城中村进行及时的撤离，将城中村的散户农民进行搬迁引导，整合农村城镇化的发展。在这个过程中，需要注意以下三点问题。
第一，在征求农民的意见和建议的同时开展工作，查清楚农民的数量、情况，被征收住宅的用地规模也需要进行一个精准的调查，在经过数据整合分析之后，邀请专家进行规划，以科学的角度进行预测，确保生态优先、城乡统筹的原则，进行节约土地的规划，编制出整个乡镇的土地规划蓝图，选取合理的住宅搬迁位置进行建设，满足农民的住房需求和生活需求，从实际上提高农民的生活质量，并且推进城镇化进程。
第二，在住宅用地置换的过程中，需要及时与农民进行沟通，满足农民的需求，循序渐进地进行工作，不得激进。在中心村建设的过程中，也需要采取农民的意见和建议。任真负责的解决农民生活中存在的问题，确保农民在建设过程中的知情权，令农民真正的参与到整个新农村建设的过程中。
第三，确保新型农村社区在建设过程中的人力、财力的支持，在建设的过程中，完善基础设备，各方势力及时进行配合，进行政策上的支持，加快新农村的建设。
3.2完善规划调整，加快确权登记
完善整体的规划，需要利用科学的观念，通过合理的布局进行调整，发挥因地制宜，分类指导的原则，加强整改领导阶层的力量，下定决心进行整改。利用整个乡镇土地的资源规划进行整改，同时重新编制城镇住宅建设的现状，然后进行研究，以科学的角度进行分析，制作出现状住宅的综合图纸，最后再根据整个现状图进行规划，制定出长达十年的计划表。在整改的过程中，还要与上级保持联系，及时了解上级的统一部署，利用农房补充的调查工作，及时了解并且核对现状，进行快处理、快登记的原则，进一步加强产权的所属。以往的房屋的资料缺失档案进行及时的调查，解决以往档案的完整性差的情况，加快不动产登记，盘活整个农村的资产服务。
3.3落实管理责任，建立私人建房管控长效机制
在落实管理责任的过程中，需要确保农村和村居委会的各项资源整合，建立一套完整的责任体系，对监察部门进行严格的责任追究，在面对违法违纠的建筑时，采取强势的执行政策。追究建设户主的责任的同时，也要追究所属单位和负责人的责任，要求他们及时缴纳所属的费用。
3.4继续实施联合执法专项行动，依法打击违法建设行为
挑选出典型的、影响大的违规建筑进行打击，并且进行宣传，强势拆除震慑其他非法的建筑，令取巧者敬畏，便于拆除项目的解决顺利进行。
3.5加强法制宣传教育，严格执法监管
第一，需要在农村加强制度的宣传，将制度的要求深入到农村住宅建设中，加强农民的住宅建设规范意识，从而形成节约用地的总体舆论氛围。
第二，进一步更新农村住宅建设的检查工作，用强有力的态度进行巡查，充分利用各级干部的能力，及时管理不规范用地建设的现象出现。
第三，通过整合公安部门、建设部门和干部的资源，将以往的乱占乱用的耕地建房强制执行，坚决依法处理，将陈年积压的问题解决。
结 语
综上所述，在城乡结合发展的背景下，要妥善解决好城镇和农村住宅用地规划和使用，提升土地资源的使用效率，满足人民群众对美好生活的向往。
参考文献
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