段朝锋
远洋亿家物业服务股份有限公司三亚分公司
摘要：物业项目承接查验工作的形式在实践中不断创新，能够为不同人群提供精准的数据和信息。但在实际中，各种风险的出现影响了相关工作的开展，因此，要拿出风险防控的有效措施，方能实现可持续发展。本文分析了物业项目承接查验具体工作和可能面临的风险，提出了三种有效防控措施。
关键词：物业项目；承接查验；风险防控
引言：在物业正式接管项目前期，需要对不同的项目进行查验，这就要求相关单位要按照有关规定，进行仔细的检查和验收，出具真实、客观的书面报告，直观反应项目的质量情况，并为建设方提供相应的整改建议。在实际工作中不仅要分析各类风险的成因，也需要研究切实可行的风险防控措施，有效降低风险损失，确保相关工作顺利开展。
1物业项目承接查验简述
1.1概念
物业项目承接查验是指在具备早期介入、准备充足的条件下，与建设工程竣工验收同步进行的核查，将发现的问题提交给建设单位，并给予合理化的整改建议，同建设单位一同进行手续移交、转接。相关的工作开展于业主入住的前期，首先，要通过竣工综合验收；然后，企业组织人员进行承接查验，发现问题并予以整改建议；最后，移交物业。主要的工作内容有对不同资料进行收验，检查共用部位的状况，调试各类设施系统的安全性，调查绿化工程质量以及其他公共配套服务体系建设的情况，收集和整理存在的各种问题，给予相关单位合理的整改建议，完成好后续的跟踪验证工作[1]。
国家住房和城乡建设部2010年颁布的《物业承接查验办法》中对于物业承接查验亦有明确定义：是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、公用设施设备进行检查和验收的活动。物业的承接查验工作应该依法履行。
1.2标准
承接查验的伊始阶段，需要验收项目竣工的相关文件，取得主管部门开具的批准证明材料，经过行政部门备案后，方可着手进行检查。按照公用设施设备的规划设计要求，来检查市政设施，细致检查独立计量表具的安装情况，保证用水、用电、用热等符合国家规定。对周边的公共服务体系进行走访调查，确认公共服务设施的建成是否符合规划设计要求。对公共配套设施进行功能试验，保证道路、绿化、物业能够满足使用需求。系统排查不符合规定或证书缺失的公用设备，保证电梯、高压电、消防用具、压力容器、监控等系统质量能够经受住时间考验。
2物业项目承接查验的风险剖析
2.1竞争风险
在物业项目承接查验的过程中，时常会面临不同的竞争风险。部分企业没有注重综合实力的提升，将发展重心放在了利润获取方面，导致在经营中会受到外界客观因素的影响。在查验的工作中，一些工作人员经常忽视资质和条件的考量，没有细致的排查资料缺失情况，盲目的追赶进度，导致绿化、智能系统等未完工便投入使用，既无法出具合格的书面材料，也严重影响了业主的生活体验，出现了“骑虎难下”的尴尬局面，使企业的口碑受到影响。在激烈的行业竞争中，一些单位会巧取豪夺、投机倒把，经常游走在法律的边缘地带，甚至做出一些不符合法律法规的行径，而面对恶意竞争时，较弱的综合实力无法应对各类极端风险，甚至会在恶意竞争的影响下，被抢占先机，失去了发展的机遇[2]。
2.2法律风险
部分物业项目承接单位没有成立专门的法务部，也未能配备法律专员，反而在销售、行政方面投入了大量的人力资源，在一定程度上会导致法律风险的出现，也时常会因为法律意识的淡薄，而做出一些触及法律的错误行为，比如，未考虑到《反垄断法》，低价入市换取丰厚利润，造成了行业垄断的局面，不利于行业健康发展，进而受到法律制裁。未与相关企业签订详细合同，也会在物业项目承接查验的过程中，无法达成有效的共识，导致在工作末尾出现不必要的法律纠纷，产生无穷的后患。
部分单位高层管理者会随意指派人员来担任法律专员，或者任命技术人才来兼任法律专员，出现了“张冠李戴”的现象，无法保障自身的权益，导致在处理隐蔽性问题时，不能参照法律条文来精准开展工作，进而蒙受不必要的损失。
2.3管理风险
在当今的物业项目承接查验行业中，绝大部分企业都存在管理风险，伴随而来的则是工作效能降低，所出具报告中的信息失真，无法获得业主的认同和信任。部分单位接到受托邀约后，未能成立专项工作组，也没有细致划分不同人员的管理责任，导致问题产生后，出现责任推诿、无责可追的现象。对于工作监督的忽视，也会催生“形式主义”的管理行为，使查验出的问题得不到良好的反馈，影响了后续的工作进行。部分管理者未注重管理责任体系的完善，草率处理各类管理问题，未能从源头解决问题，导致企业应对风险的能力不断减弱，无法控制风险出现的频率，使查验工作的成效得不到保障[3]。
3物业项目承接查验的风险防控
3.1增强综合实力
相关单位需要着力增强自身的综合实力，提升相关工作的执行力度，并积极协调各方力量，充分考虑查验过程中可能面临的问题，不断集思广益，发挥集体的力量来解决各种问题，确保在解决问题的过程中促进综合实力提升。面对市场中的恶意竞争风险，需要与受托方保持良好的沟通，在发现物业项目问题时，及时告知建设方，并保存好相应的工作记录，不断积累经验，确保今后遇到类似问题时，能够合理的解决，出具相应的书面材料通知建设单位予以整改，提供合理化整改建议，确保后续的产品交付不影响住户使用。重视各类资质和条件的考量、审查，结合发展状况来进行市场定位，以寻求良好的发展环境，不断增强综合实力，以在激烈的市场竞争中站稳脚步[4]。
3.2严守法律底线
较为淡薄的法律意识，最终会使相关单位出现不必要的损失，由此可见，在物业项目承接查验工作中，需要严守法律底线，不断学习法律法规，加深对相关法律条文的理解。不断结合实际情况，来明确物业项目的法律地位以及职责，对各方的嘱托进行细致解读，参照法规来开展各项工作，出具真实可靠的书面材料，为使用者提供客观、科学的数据，有效规避法律风险。也要成立法务部门，或引进经验丰富的人才担任法律顾问，确保在发展过程中合理规避各类法律风险，在法律允许的范围内从事经营活动。在合同签订方面，要仔细辨别其中的各项条文，参照对应的法规进行斟酌，以减轻不必要的法律风险。对于查验结果的宣告，双方应当签订协议，细致商讨各项事物，约定良好的解决办法，以免引起不必要的合同纠纷。
3.3明确管理责任
为了提高工作效能，需要明确管理责任，以规避管理风险。在进行物业项目承接查验之前，要成立专项工作小组，明确的划分责任，制定详细的流程和应急预案，以备不时之需。在产生纠纷的第一时间，要寻找到有关责任人并进行问责，以免发生互相推脱的局面。当查验报告出具并送审后，发现隐蔽性的质量问题，则要向专项小组的负责人问责，令其出具相应的整改方案提供给建设方，依法承担责任，并赔付造成的经济损失，保证产品的正常使用，进一步提高管理水平，降低管理风险出现的频率。也要具备掌控时态的能力，定期的对各个部门的责任界定进行更新，积极完善制度建设，制定符合实际需要的管理责任体系，合理的降低运作成本，进而规避风险[5]。
结束语：
总而言之，物业项目承接查验的工作中，不仅需要妥善的前期处置，而且也需要对竞争、法律、管理等方面的风险进行深度剖析，做好后期的防控，合理的规避风险。在查验时，要发挥良好的枢纽作用，明确自身定位，严格按照要求来完成工作，实施有效的风险防控措施，为企业的运营提供有力保障。
参考文献：
[1]谢婧.助推城市物业管理服务高质量发展的路径研究[J].现代物业(中旬刊),2020,06:18-19.
[2]杨波.商业物业的管理与发展对策研究[J].经营管理者,2020,11:92-93.
[3]马智利,姚悦.物业服务企业绩效评价指标体系研究[J].中国房地产,2019,06:67-73.
[4]陈宇宁.第三方查验于物业交付中的应用成效探讨[J].浙江建筑,2019,3602:58-63.
[5]朱骁竞.物业公司安全管理方面存在的问题与改进对策[J].中国管理信息化,2020,2318:153-154.