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浅谈基于项目化管理下的房地产评估

发表时间：2021/4/14 来源：《城市建设》2021年2月作者：祝凝、彭昌明、黄丹丹

[导读] 近年来，我国的房地产行业发展迅速，对我国经济社会的发展具有巨大的促进作用，但由于各项因素的影响，房地产评估工作还存在一定的不足之处。鉴于此，本文以项目化管理理念为例，详细研究了其指导下的房地产评估工作，仅供相关人员进行借鉴与参考。

中联资产评估集团广西有限公司祝凝、彭昌明、黄丹丹 530000

摘要：近年来，我国的房地产行业发展迅速，对我国经济社会的发展具有巨大的促进作用，但由于各项因素的影响，房地产评估工作还存在一定的不足之处。鉴于此，本文以项目化管理理念为例，详细研究了其指导下的房地产评估工作，仅供相关人员进行借鉴与参考。
关键词：项目化管理；房地产评估；策略
        1项目化管理理念下的房地产评估阶段划分
        在进行项目化管理理念应用于房地产评估来说，首先必须认清项目化管理的意思。所谓项目化管理就是将一件要解决的事情当作一个项目来实施，而项目是有计划、有阶段，也有实施的方案，如果某件事情具备这么一个阶段或者历程，就可以将其实施项目化管理。房地产评估有评估前的准备工作，评估实施阶段的具体评估，以及评估后的结论，因而，其阶段性非常明显，可以看作是一个完整的“项目”。房地产评估的起点是对房地产评估委托方与房地产评估主体之间关系确定，即房地产评估企业与委托方进行洽谈并落实委托协议与着手准备评估的阶段，终点通过房地产评估得出结论，在起点和终点之间主要是实施阶段，包括实地考察、资料收集、评估论证、评估方法运用等[1]。
        2基于项目管理理念的房地产评估的关键任务
        在房地产评估过程中的常规项目当中，经常涉及到的管理领域包括人力、时间、范围、质量以及成本等。其中前四个是一般项目评估当中都会涉及到的，文章主要对前四个方面进行详细的阐述。要想将项目化管理理念的实质真正发挥出来，首先应该确定房地产评估的大概范围，从而为后续评估工作的开展奠定坚实的基础。这一范围主要包括房地产项目的大小、评估工作的繁琐程度等；其次，要确定开展评估工作的时间。这项工作应该在确定范围的基础上开展，时间的确定可以为评估计划的制定奠定坚实的基础，同时也能够确定评估工作在开展过程中所需要的物资和人力，为评估成果的取得奠定坚实的基础；另外，人力资源管理也应该作为一项重点工作内容来抓，这项工作与人员调度、人员配置有着直接的关系，因此对于评估质量起着非常重要的影响作用；最后，在上述工作全部完成之后，就要一手抓评估质量，这一过程是在评估报告成型的基础上完成的，是所有工作当中的最后一步。
        3.基于项目化管理理念的房地产评估方案构想
        3.1房地产评估范围管理明细化
        房地产评估所需的技术人员、团队配备以及评估管理等方方面面需要做到明晰化，在范围管理阶段就需要明确“交底”，使房地产评估的过程中各个组织成员与评估内容“对上号”，并明确责任，让员工知道其在房地产评估过程中要做的关键事情，尤其是让其知道自己在该房地产项目评估中的工作起点和终点[2]，以提高项目实施的针对性和及时性，对此，可以运用WBS分解技术对其进行准确的分解并执行，真正让项目范围实现明细化。
        3.2房地产评估进度管理网络化和动态化
        房地产评估过程的各项工作是相互关联的，因此，各个阶段都可能有些任务是交叉的要尽量避免重复工作，让员工切实知道各阶段需要做什么，并做好进度安排，要保证房地产评估项目实施工作实现任务与时间以及完成人物的对接，从先后顺序了解项目的进度。如制定甘特图或者制定网络化的计划坚持起点到终点的原则，来明确各个步骤的先后顺序，让整个房地产评估的各阶段连成一个有机的任务体，同时对于项目实施动态化管理，遇到一些时间上的冲突，要加强冲突管理，提高应变能力，促进项目管理的有效性和高效性。

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        3.3房地产评估成本的可控化
        房地产评估项目的实施中，要加强成本管理，以此提高评估企业的竞争力。一方面，要通过控制好时间，少做重复性工作，如可通过加强团队合作，密切配合，降低评估项目过程中的等待时间；另一方面，应努力加强一些可控成本的控制，如评估过程中减少一些不必要的重复工作而降低差旅费、人工费用等，同时，通过授权下方，调动评估项目具体责任人的工作积极性，以项目进度考核项目责任人，并评估成本总预算的目标管理，将成本估算细化到每一个任务当中，不仅可以控制成本，还可以防范风险。
        3.4房地产评估质量管理的标准化
        房地产评估质量从本质上来说，就是工作质量，这个工作质量主要反映在三个方面:一是对于房地产评估项目本身的实地考察要到位，要真正了解房地产评估项目的价值，通过准确的评估方法，尽可能提高评估的有效性和科学性；二是要做好评估的过程管理，提高工作的质量监督，如房地产评估过程中应不定期地召开任务进展及任务布置会议，通过成果考核房地产评估工作，做到质量管理不留死角，确保评估委托方的满意度提高；三是做好评估报告的撰写，努力提高报告撰写的水平，让报告有价值，成为房地产评估的重要成果。
        4基于项目化管理理念的房地产评估工作
        4.1编制网络计划
        相关单位应该明确的是，房地产评估项目当中的各项工作内容都是有连接到，有些甚至是互补的，因此在开展工程项目管理的时候，都要对人员进行合理的分配，从而使得工程进度得到良好的控制。因此在开展管理工作的时候要及时引入网络图法等方式对于项目活动的顺序进行完备的控制[3]。
        4.2控制进度
        为了达到对房地产管理项目进行良好控制的作用，相关单位应该从以下几个方面入手，首先，认真对每个步骤的时间点进行控制；其次，部署好相关的房地产评估进度，避免工程项目拖延等现象的出现；另外，也要制定好相关的时间进度表，常见的表格形式为甘特图。要有专业化的人员对每一个工程步骤以及进度进行完备的考察和约束。
        4.3加强房地产评估项目目标成本管理
        在开展房地产企业评估工作的时候，要形成一定的竞争优势，从而使得项目目标成本管理得到良好的控制。这就要求房地产评估工作者开展精细化与高效化管理，为将工程成本降到最低奠定坚实的基础。为了达到这样的目的，相关单位应该从每个环节入手，不仅要加强人力资源成本的控制，而且还应该进行管理成本、交通成本等不同内容的控制，从而使得成本管理分解结构得到不同程度的控制。办事人员要在提高办事效率的前提下，为相关管理目标建立完备的奖励机制，以此实现企业效益的最大化。
        结语
        近几年，随着我国经济水平的不断提升，建筑行业面临着巨大的发展前景。尤其是房地产行业如雨后春笋般建立和发展起来，在促进国民经济发展上发挥出巨大的作用。但是受本行业复杂性的限制，房地产评估和管理工作受到了不同程度的挑战。另外，随着房地产工作量的日益加大，只有采取适当的管理方式以及管理理念，才能保证房地产行业的长远发展。
参考文献：
[1]邱琳.基于项目化管理理念的房地产评估探讨[J].住宅与房地产,2017(29):19+61.
[2]吴洋滨.房地产项目评估的项目化管理:意义、思想与执行策略[J].市场论坛,2014(04):83-84+98.
[3]莫荣锋.基于项目化管理理念的房地产评估分析[J].市场论坛,2014(04):85-86.