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提升人居环境目标下的城市老旧小区改造策略

发表时间：2021/4/14 来源：《城市建设》2021年2月作者：王春燕

[导读] 随着我国经济水平的提高，城市规模飞速扩张，许多城市中心地区土地资源稀缺，为协调城市发展和改善人民群众的生活质量，对老旧小区的改造迫在眉睫。在这一过程中，要对老旧小区所存在的问题进行系统地整理，进而提出改善的方法策略。

重庆市设计院王春燕 400015

摘要:随着我国经济水平的提高，城市规模飞速扩张，许多城市中心地区土地资源稀缺，为协调城市发展和改善人民群众的生活质量，对老旧小区的改造迫在眉睫。在这一过程中，要对老旧小区所存在的问题进行系统地整理，进而提出改善的方法策略。
关键词：人居环境；老旧小区；生活品质
        引言
        传统的老旧小区建筑设计标准偏低、产权不明晰、长期无物业管理等，导致建筑破旧、私拉乱建、破坏绿化等情况多发，降低了老旧小区居民的生活质量为改善居民生活品质、提高城市形象、给老旧小区注入新的活力，各地政府积极响应中央号召，大力开展老旧小区改造项目。
        1老旧小区现存问题
        1.1建筑老旧，功能退化
        老旧小区均出现了不同程度的功能退化、建筑老化、配套设施缺失和损坏、设备老化等现象。小区整体较为陈旧，建筑外墙饰面剥落、破损，楼梯、阳台栏杆锈蚀、脱落，存在结构安全隐患；防水设施老化，普遍存在屋面漏水、外墙渗水等现象；阳台封闭材料不一、色彩杂乱，破坏建筑整体立面形态；防盗网、雨篷、空调、晾衣架等杂乱无章；小区管网老化、电线杂乱，存在消防安全隐患；乱搭乱盖现象普遍，违章建筑较多。多层建筑缺少电梯和无障碍设施；建筑围护结构未达到现行节能标准要求，建筑能耗高，居住舒适度低。
        1.2公共配套不完善，公共设施匮乏
        小区规划建设时没有考虑完善的排水设施，或排水设施堵塞导致小区场地排水不畅，雨天道路积水、滞水现象较严重；部分小区没有安装路灯，或路灯数量不足，且照明设施老化，故障时有发生，居民夜间外出不便；还有部分小区未接通天燃气，给居民生活带来极大不便；小区环卫设施不足，垃圾桶、垃圾箱数量不足且不能及时进行清理，配套的公厕较少，且卫生条件较差；小区绿化设施少，甚至缺失，尽管部分老旧小区有一定的公共绿地，但大多以宅间绿地为主，且植物配置较为单一，或植物搭配混乱，缺乏美感，同时由于缺乏管理，小区绿化用地被侵占现象也很严重。调研中还发现，大部分老旧小区缺乏健身器材、老年人活动中心、儿童活动中心等文体、养老、托幼设施，社区居民缺乏适当的健身场所，老人、儿童缺乏交往、活动的场所。
        1.3停车困难，交通混乱
        老旧小区在建设时汽车普及率较低，小区在规划时对停车设施考虑不充分，停车位严重不足，导致居民停车十分困难；由于小区缺乏有效管理，导致现有车辆随意停放，侵占了小区道路、绿地等公共空间，常造成交通混乱及邻里纠纷；小区道路多以机动车、非机动车和人行混行为主，道路宽度较窄，同时由于人车混杂，居民缺少独立的步行空间，步行安全无法得到保障，事故时有发生；有些小区在设计时没有考虑消防通道或消防通道长期被占用，导致存在极大的消防安全隐患。
        2.老旧小区进行改造的方向和措施
        2.1加装电梯
        考虑到老旧小区中居民主要以老人为主，加装电梯在老旧小区改造的计划中意义重大。老旧小区所使用的传统步行楼梯会导致老人因楼梯上下的方式感到疲乏，如果一时体力不支极易发生生命危险。另一方面，如果老人突发疾病，加装电梯也能够减少老人的生命危险，快速得到治疗。但在实际操作中，加装电梯可能面临着诸多问题。姑且不论繁杂的申请和安装流程，在新闻报道中不同楼层居民阻止电梯安装的案例可并不少见。老旧小区的改造必然会遭受诸多阻碍与非议，然而想要改善居民的生活质量，这种改造就不会避免。因此，为了便于电梯的安装，要和小区居民进行良好地沟通，通过协商处理各自的问题。在技术层面上，一层两户的老旧小区适合在入户楼梯处设置电梯，这样做除了加装的过程方便快捷，还不会对住户的日照和通风造成不利影响。而通过外廊进入室内的小区户型，则适宜在建筑转角处增设电梯。总之，要根据小区的特点，灵活地进行电梯的安装，在保障电梯既能服务于民的同时，还不对住户的生活条件造成不利影响。

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        2.2增加功能区的建设
        老旧小区存在着户型设计上的缺陷，具体表现为功能用房确实面积过小等问题。但相对而言，小区的建筑密度低，因此就有足够的区域进行附属功能的改造。具体的改造要以实际情况为主，可以增设单独的功能用房或增加功能用房面积。对于砖混结构的老旧小区建筑，可以根据建筑的立面形式等因素进行适当的加建，比如阳台、厨房的扩充，这样可以大幅改善用户的居住体验。
        2.3改良立面材质
        老旧小区应根据实际情况对建筑的立面材质进行更新。根据原立面的受损情况，如出现脱落，就应对立面进行整体替换，替换材料要靠近原始立面材质和色彩，并使用新型材料。新型材料除了能提升立面形象外，比起以往的立面材料还更加耐用，在自洁能力、物理性能上都有着全方位提升。
        2.4窗户阳台翻新
        针对老旧小区窗户易破损、密封性差等方面，应对居民的窗户进行全面替换。将旧有的普通窗户替换成密封性和保温性更加出色的窗户，除了能够提升立面的整体外观给人的良好形象，还能够有效改善居民的生活水平。在阳台方面，现存的老旧小区多用阳台放置杂物。为此，针对面积过小的户型，可以将阳台进行统一的封闭改造，作为洗衣间和晾晒场所。同时，考虑到许多老旧小区并未进行过遮阳构造的建造，因此在进行窗户的更新替换时，可以根据立面风格和当地天气情况进行遮阳构造的建造，还可以在适当的位置放置太阳能热水器，从而达成建筑一体化。
        3.室外系统的维护和更新
        3.1供暖系统的维护
        针对北方地区老旧小区内供暖存在的问题，有关部门应该及时派出维修工人进行管道维修，并定时进行检查，为北方居民提供良好的供暖环境。
        3.2小区内道路的翻修和活动场所的更新
        小区内道路的破损，可能危害到小区居民的生命健康。要及时对小区道路进行翻修。也可以借此机会，对小区内道路和绿化进行重新规划，首先要将原有的不合理的或已废弃的绿化景观区域彻底拆除，并按照居民的生活习惯改建为合适的活动地点，这样有利于居民的身心健康全面发展，也能够提升小区的整体品质。
        3.3增设停车场所
        在进行老旧小区改造时，如何规划停车场所是绕不开的问题。由于老旧小区设计之初，受限于时代因素，绝大多数设计者都未能想象到当今社会机动车的普及情况，导致老旧小区停车位严重不足。在进行新的停车场划分时，首要的是满足当前老旧小区内的停车需求。在停车场的设计上，可以考虑机械式停车，机械式停车占用面积小，效率高，能有效缓解老旧小区的停车压力。
        3.4消防通道疏通
        老旧小区的消防通道被占据主要是由于停车位的不足。如果能够妥善解决停车问题，那么消防通道被占据的问题也就迎刃而解。除此之外，还要加强居民消防安全知识的普及，要让居民明白，消防安全至关重要，无论何种情况，都不应随意占据消防通道。
        4结语
        老旧小区改造不仅是一项实实在在惠民利民的民生工程，也是一项庞大而艰巨的系统工程，需要地方政府在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指导下，积极探索出一套符合国家预期、适合地方特色的工作机制，统筹兼顾国家利益、集体利益和个人利益，平衡城市经济发展和城市财政承受能力，协调政府和居民之间的权利和义务。
参考文献
[1]董洪利，张广兴，王飞.基于实践的老旧小区改造全过程管理策略探讨［J］.城市住宅，2020，27(9):117-120.
[2]刘家文，简宇航.以提升人居环境为目的城市老旧小区改造策略[J].城市建筑，2019，16（21）：72-75.