顾剑雍
上海市物业管理行业协会 上海市 200031
摘要：随着我国房地产业从增量市场转入存量市场，人们对于建筑工程的质量也愈发重视。而后期房屋使用阶段维修养护不到位，部分业主擅自改变房屋用途、破坏承重结构、超标增加荷载、违法搭建等行为，更是严重影响到了建筑物的使用安全。基于此，相关单位要对建筑工程后期维护和安全管理工作中存在的问题予以明确，并且要结合实际情况，针对这些问题，制定出合理的后期维护管理的方案，并将其落到实处，借此提高建筑的质量与经济效益。
关键词：建筑物、维护管理 、安全
引言：建筑物是城市建设发展的重要组成部分，而其自身的质量则会对人民群众的切身利益以及社会的和谐稳定，造成直接的影响，尤其是建筑工程的后期使用及维护管理。数年来，上海市“962121”物业服务热线共受理物业类诉求中，“共用部位、共用设施设备维修保养服务”无论是投诉总量还是年增长数量均居第一位。基于此，相关单位均要对建筑工程的维护和安全管理加以重视，而且要对其进行定期的维修养护，减少质量问题，提高建筑工程使用的安全性，提高建筑企业的经济利益，避免出现安全问题。
一、强化建筑工程各参建方的主体责任
建设单位若想开展有效的维护管理工作，首先就要明确各参建方的主体责任，并对其予以加强。首先要对建筑工程的质量监管机制进行科学完善，加强对建筑工程质量过程控制的重视，确保建筑工程主体结构的稳固性与安全性，并在这一基础上巩固建筑工程的使用功能质量，保障其自身的整体质量。在对建筑工程验收工作结束之后，开展备案前的回访工作之中，有关建设单位则需要进行真实的“分户”回访工作，而且在具体的回访工作中，相关工作人员需要将回访信息详细的记录下来，针对其中回访记录中呈现出来的相关问题，制定出科学合理的整改措施，并将其落到实处，降低建筑工程后续问题出现的几率，减少维护管理的工作量[1]。
二、明确管理责任，健全管理机制
相关单位在开展后期维护管理工作时，还需要结合实际情况，对原有的建筑工程后期维护工作制度进行科学完善，建立更加科学的工程后期使用、维护监督管理机制，设立专门的后期维护管理部门，针对建筑工程的整体结构以及工程后期维护管理的具体内容，设置出相应的工作岗位，并明确不同管理岗位的工作内容、责任以及权限，要求处于该岗位的工作人员能够严格按照相应的管理要求，将相应的工作内容落实到位，同时，有关单位还需要建立奖惩机制与考核机制，对于管理人员的工作行为、状态等多个方面予以全面了解，将其纳入到考核指标体系之中，根据考核结果，对管理人员进行一定的奖励与惩罚，促使他们的工作积极性得以提升。另外，相关单位还要立足于可持续发展的战略角度，对于能源节约要予以充分考虑，以此制定出约束机制，通过设置监督小组，实现对建筑工程后期维护管理工作的有效监管，促使工作人员能够严格按照相应的规范制度，对建筑工程进行定期的检测、防护、维修以及加固，借此提高建筑工程的使用寿命，保障居民的生命财产安全。
三、产权或物业单位要制定合理的工程维护保养制度
其一，在建筑工程竣工验收之前，相关建设单位需要向业主方提供相应的工程维护保养手册，同时也可以为业主提供免费的培训，将维护保养手册中的全部内容都融入到培训之中，借此培养业主对后期使用的建筑工程的维护管理能力，使其能够对突发事故做好有效的应急处理，降低建筑工程受损几率，为建筑工程的后期使用质量提供良好的保障。另外，建筑工程内部的相关设施在使用过程中，也需要得到相应的维护与管理，业主要积极配合建筑工程的后期维护管理工作，避免对建筑工程的公共设施造成破坏，与此同时，有关单位需要针对建筑工程的设置，开展定期的维护管理工作，并且要针对不同的建筑设施采用不同的维护管理手段，保障建筑设施的质量，使其能够在使用过程中发挥出积极有效的作用。
其二，针对报修期内外的建筑物制定科学的检查维护制度。有关单位要对建筑工程的后期检测维护工作内容、时间以及频率等多方面予以细化，并且要明确建筑工程共用部位、公共设施所涉及到的各个维护方面，比如，地基基础，有关单位要严禁这一部位产生不合理的荷载，杜绝基础附近堆放各种杂物；在面对楼顶部位时，有关部门需要对楼顶上的排水管、防渗等多个方面进行严格的检查，一旦发现损坏情况，就需要及时进行整修，保障建筑工程的质量；而且有关工作人员还要对建筑外墙墙面空鼓、开裂、脱落或者建筑附属构建脱落等情况，以及泵房、车库、水电暖设施等进行仔细的检查，认真排查其中存在的隐患问题，保障整个建筑的安全性；若是将要面临暴风雨等恶劣天气，还要在此之前对建筑工程开展专项安全检查工作[2]。
四、明确建筑物维护的各方责任
明确建设单位、物业服务企业、建筑物所有人和使用人的相关责任。建设单位应依法全面承担建筑物质量保修咋惹，保修期内发生建筑物质量问题的，应及时进行维修，并向物业服务企业或房屋所有人提供相关维修资料；物业服务企业应定期组织房屋使用安全检查，协助、指导房屋所有人或使用人消除隐患等，对违法行为及时进行劝阻、制止和报告；建筑所有人或使用人应合理使用房屋，定期安全检查、消除隐患，依规装修，配合相关房屋行政管理部门履行房屋使用安全义务。通过各方协同，避免因为“重治危、轻预防”而造成重大安全事故。
五、建立一支专业的维护管理队伍
建筑工程后期维护管理工作的有效开展，离不开专业的工作人员，专业水平较高的维护管理人员，能够熟练使用相关维护管理设置及技术，保障工程维修的质量。因此，相关单位要对建筑工程维护管理工作人员加以重视，并且要加强对他们的培训，开展有效的岗前培训，在上岗之后也需要对其进行定期培训，将当下新的建筑工程后期维护管理技术手段、理念等融入到培训之中，借此提高参训人员的工作能力，使其能够开展专业的建筑工程后期维护管理工作。
总结
通过上述分析，对建筑物进行有效的维护管理，能够在较大程度上减少建筑物在后期使用过程中的安全隐患与质量问题，保障居民的生命财产安全。所以，有关单位部门要提高对建筑物后期维护管理的重视程度，要对建筑物的使用情况进行全面的掌控，采用科学合理的方式，提高维护和安全管理工作的有效性。
参考文献
[1]周嵘. 关于建筑工程后期维护管理的探讨[J]. 建筑工程技术与设计, 2018, 000(019):1695.
[2]张秀英, 李建业, 张腾龙,等. 关于建筑工程后期维护管理的探讨[J]. 工程质量, 2017, 10(v.35;No.327):28-31.