1黄敏 2陈龙军
1永州市冷水滩区保障性住房服务中心 425000 2永州市冷水滩区保障性住房服务中心 425000
摘要：中小城市公租房项目起步晚，受中小城市特点的影响，一些大城市的公租房管理经验并不合适照搬执行。本文在已有对公租房运营管理研究的基础上，以湖南省X市为例，结合中小城市公租房项目特点，分析中小城市政府在公租房分配后的管理现状及存在的实际问题，进而提出适合中小城市公租房后期管理的相应对策。旨在对中小城市公租房后期管理提出有价值的建议。
关键词：公租房；住房保障；后期管理；退出管理
1.引言
公租房是由政府建设面向城镇中低收入住房困难家庭、新进就业无房职工和外来务工人员出租的保障性住房。在国家政策制度的支持下，我国的保障性住房建设力度也在日益增大，然而，保障性住房工作，建设和分配仅仅是一个开始，如何有效地做好公租房后期管理，成为公租房运营成功的重要工作。现有关保障性住房的研究成果也较为丰富，学者们对公租房的研究聚集在北京、上海、深圳等人口密集的一线二线城市保障性住房建设和管理工作上。如何有效针对中小城市公租房项目现状和存在的问题，提出适应于中小城市公租房后期管理的对策，是目前的工作主要面临的重要问题之一。
2.公租房后期管理内容及现状
公租房后期管理是指公租房建设完成后，承租人签订租赁合同并入住公租房以后的相关管理工作，主要管理内容包括租金收取及合同管理、房屋维修管理、物业管理（委托物业管理公司）、动态监管和退出管理等（如图所示）。各地公租房管理模式有所不同，以湖南省X市为例，公租房在后期管理的现状如下：
第一，租金收取。不同县区在租金收取方面也不尽相同，较为常见的两种方式为：一是每年收取一次并签订合同；二是以息代租，签订“以息代租”租赁廉租住房合同。各县区在租金收取方式方面虽各有不同，但从资金时间价值上看，一年一收与“以息代租”的所产生的价值相当。
第二，物业管理。目前公租房小区物业管理基本都是聘请专业的物业服务企业管理的模式。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理，减少了政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题。
第三，日常管理。公租房管理机构日常工作,包括资格复核、租住情况巡查、房屋使用动态监管等，进而对不符合条件或空置、转让、转租、骗租等违约住户进行查处。此外，维修房屋问题也是后期管理工作内容旳重要部分之一，但这一工作并未得到有效落实。
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3.公租房后期管理存在的问题
随着公租房建设量的增加和保障范围的进一步扩大，公租房物业管理、房屋维修管理和退出管理等后续问题也不断凸显。前文提到，由于物业管理已委托出去，本文从政府职能机构管理角度上看，则不再对物业管理存在的问题进行讨论。
3.1 建设与分配遗留问题多
一是建设遗留问题。工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征，再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低，很容易出现质量问题，一些建设遗留问题在入住环节凸显[[ [] 汪红霞.我国公租房物业管理的困境及对策研究——以重庆为例[J].建筑经济,2016,37(01):71-74.]]，维修频率和维护成本高，影响住户居住条件。
二是前期分配遗留问题，例如，在棚户区改造过程中，为解决少数难点户、“钉子户”住房过渡问题，使用公租房对这些群体进行暂时安置，过渡期结束后难以清退这类对象。再如，少数承租人对房屋内进行装修，一旦要求腾退房屋，承租人则要求价值补偿。这一类问题导致租赁退出受到阻碍，进而影响公租房循环使用和发挥保障作用。
3.2 房屋维修主体缺失
公租房在使用期间,不可避免地出现因建设遗留质量问题、或因使用不当,或因自然损耗等原因会造成房屋问题，如墙面脱落、渗水等,承租人第一反应就是要求产权单位进行维修。公租房由政府投资建成，其产权属于政府，那么政府应该是维修工作的承担者。然而租房产权和使用权分离,容易出现房屋质量维修主体缺失问题。根据笔者对几个已入住公租房小区的走访、与群众的谈话发现，不少承租人对房屋质量不满，表示维修有名无实。这也进而影响到租金收取，承租人认为房屋破损没有人维修，而收取租金却很及时。另外，承租人作为中低收入弱势群体,普遍认为租赁政府的保障性住房,并非个人财产,使用过程中难免出现不爱惜房屋等行为。这既不利于房源的维护，使公租房长久的发展，也影响承租人的居住使用。
3.3 退出执行难
合理有序地退出是确保公租房社会保障功能得以实现的关键环节。这样才能让有限的住房资源得到最好的循环使用，才能最大程度的发挥公租房的保障功能，才能使中低收入群体的居住权益得到公平的保护[[ [] 刘芳. 我国公共租赁住房退出机制法律问题研究[D].山西财经大学,2015.]]。
3.3.1 承租人主动退租自觉性低
由于租住人员往往工作流动性大、收入不稳定，在房源稀缺的情况下，即使自己不再满足租赁条件或不再居住，也不会选择主动退租。经了解发现，现实中常有租户将公租房私下寻租、转租甚至抵押的现象。这也与缺乏规范有效的监督管理机制、部分租户法律意识淡薄、违法成本较低等原因有关。
3.3.2 判定违约租赁取证难
公租房虽然规定不得空置、转租等情况，但上有政策下有对策，正如前文提到的承租人主动退租自觉性低，他们往往还会想尽办法应对监管或事先准备应付言辞。通过对X市公租房监管情况了解到，当工作人员接到举报或执行日常督查对公租房居住情况进行现场核查时，如发现房屋空置或非本人居住，事后承租人可称自己只是暂时外出，或称只是让亲戚暂住几日。再加上督查不止一天完成，其他得知消息的承租人还可事先准备应对措施。这就给有关部门判定公租房违约行为带来了极大阻碍。
3.3.3 强制退出执行力度不足
虽然对退出机制的研究已经非常成熟，但在实际执行过程中，对于不满足租赁条件或违约租赁者且拒不退出的，政府有关职能部门不具备执法权，只能通过法院起诉强制执行退出。这一过程周期长，也十分消耗时间和人力资源，并且在这个过程中，对公租房也是一种闲置，无法尽快循环分配并最大程度发挥保障功能。
4 对策与建议
根据前文所分析的公租房后期管理现状及存在的问题，本文认为目前中小城市公租房后期管理的侧重点主要应落在租金收取管理、房屋修缮管理和退出管理上。结合已有公租房后期管理相关研究成果和对X市公租房实际调查、走访的结果，提出的建议如下：
4.1 租金动态化和差异化调整
公租房作为一种社会保障的公共资源，过高的租金会是指偏离保障初心，而过低的租金则直接影响到公租房运营的可持续性。“以息代租”的模式可以缓解公租房建设的资金压力，针对每年收取租金的模式，一是可实行差异化调整。如针对老年租户这一特殊困难群体，由于老人自身改善经济生活水平的可能性较低[[ [] 黄蔚. 北京市公共租赁住房后期管理研究[D].清华大学,2014.]]，政府可提供长期且最低价格的租赁服务，在租赁合同的内容上差异化；二是可动态化调整。如当家庭收入水平提高，对于不再符合公租房准入条件但又不退出的承租家庭，需按照市场水平收取租金[[ [] 张傲,蔡俊.基于灰色关联分析法的公共租赁住房租金定价方式研究——以合肥市为例[J].长春理工大学学报(社会科学版),2021,34(01):110-116.]]。
4.2 落实房屋维修资金来源
公租房建好之后，没有人维护管理，对公租房的使用寿命有相当的限制，所以如何解决资金问题以及管理，成为关键。一是政府首先要出台相应的政策、规定，其款项要专款专用，不可私自挪用[[ [] 景雪.公租房维修管理刍议[J].科技经济导刊,2017(07):202.]]；二是倡导承租人在资金上进行配合，让承租人也承担一部分公租房的维修管理费用，也可使承租人更加爱惜房屋；三是采取有效宣传措施公益性集资解决部分公租房维修资金来源问题。
4.3 完善退出机制 增强宣传与教育
第一，加强对租户的监督与排查。一是可依托物业服务企业，定期或者不定期的对住户进行抽查，一旦发现有住户存在违规行为，应到立即上报给相关管理部门进行排查[[ [] 张勇宁.保障性住房运营管理存在的问题与对策[J].现代经济信息,2013(06):172.]]；二是借助信息技术手段对各住户进行监管，例如，通过门禁系统与人脸识别系统等智能化手段的有效植入，实现居民“刷脸”、“录指纹”进小区，可有效监管转租、空置等情况存在，三是可实现与不动产、车管所、工商局等部门数据共享，一旦发现不符合条件的，立即清退。
第二，设置退出过渡期和退出激励办法。可设置一定的过渡期，以3—6个月为佳。对拒不搬离的，应耐心做好解释和劝导工作，避免强制执行引发冲突或矛盾。另外，参考上海市公租房退出管理的做法，即对积极主动搬出公共租赁住房的，政府会对其进行激励，如购买商品房贷款优惠或税费减免等。
最后，做好公租房政策的宣传和教育。在调查中发现，很多租户对这一模式知之甚少，知道的也没有太在意，因为他们始终认为既然分给了他们，就理所应当的永远属于他们了。这种观念使得公租房退出模式的执行有很大的阻力，许多情况下必须采取强制手段，这样更加激化了矛盾，导致事态向不良方向发展[[ [] 陆申. 我国保障性住房退出管理研究[D].南京林业大学,2014.]]。
5、结语
公租房后期管理是一个不断摸索、不断完善的过程，有待于在实践探索中进一步发展和完善。中小城市公租房起步晚，分配仅仅是保障的开始，下一步更要不断完善后期的管理，以期让这一项重大民生工程得到全面落实。
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