天津市亿嘉合置业有限公司 天津 300402
摘要：随着地价的上涨、政府的调控及市场的逐步透明化，房地产行业的利润率已从黄金时代转入白银时代。在这个大背景下，房地产公司的成本控制水平决定了公司项目的利润实现率，是房地产企业间竞争能力的重要体现。
关键词：房地产企业；成本核算；问题解决
引言
房地产企业的成本支出项目较多，部分环节的支出账目较烦琐，并且工程建设各环节的成本费用受市场经济环境影响较大，其具有较强的不确定性，企业会计核算人员要定期在确定成本核算对象的基础上，按照各核算对象核算各成本支出，以精准核算企业的成本支出。
一、房地产企业成本核算存在的主要问题
（一）成本归集不规范
当前，我国会计法规对房地产企业的相关规范并不多，在现行规定中以“开发成本”作为成本核算的一级科目，企业再根据自身管理需要，设置下一级的明细科目，从而导致会计科目不明确。如未对基础设施及公共设施建设等间接费用的归集进行明确规定，成本核算中会计人员容易凭经验等随意分配并归集相关费用，主观随意性较强，由此影响了企业的成本核算结果。
（二）成本核算对象不明确
在实际工作中，由于房地产企业存在同一个支出涵盖多个项目的情况，会计人员在进行成本核算时需要精准划分费用，但由于会计人员工作水平不高，其工作过程中容易出现成本划分对象不明等现象。
（三）成本分摊方法不科学
正确的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。从会计准则的角度来说，准确的成本应该按照受益原则，但在实务工作中，按照受益原则分摊存在两点困难：一是工作量比较大。成本台账是每个项目必不可少的财务资料，如若要按照受益原则进行成本分摊，则需登记详细的成本台账，台账信息应包括但不限于成本的明细科目、归属项目的批次、批次中的业态、合同总金额、已发生的实际金额（包括付款和开票），这样才能根据成本台账对受益对象进行划分。二是部分合同无法拆分至各期或者各业态。在实际成本核算的工作中，很多合同是为整个项目签订，这些合同可能无法精确到每个业态，那么在无法按照受益原则的情况下，如何进行科学合理的成本分摊，对成本核算至关重要。
二、解决房地产企业核算问题的方法
（一）合理划分成本核算费用
在新形势下，针对当前房地产企业利用直接与间接成本方式分配成本核算费用，房地产企业要依据业务需求制定详细规范的归集标准，如设置详细的合约框架或目标成本对应的会计核算科目，据此对项目中的各项成本核算工作进行合理分类，构建系统匹配的规范标准。在这一环节中，企业需加强会计人员的成本归集核算技能培训与思想教育，增强各会计人员的成本分配类别思想，提高直接与间接成本划分的精准性。同时，在制定分配标准时，会计人员需避免成本利益最大化的分配标准，依照项目的实际情况及后期收益的评估等精准分配成本，以达到工程整体收益最大化目标。
（二）明确规范成本核算原则
在成本核算对象规范环节，房地产企业需结合各项目的建筑结构、建筑材料、商业价值、面积、地理位置、工期、承包单位等因素，依照项目实际情况制定管理需求，科学归集各项费用，明确费用的主体责任，在税收清算及成本核算需求下，明确规范项目的成本核算对象。在房企中最常用的会计核算确定的对象为按照项目立项来确定，即一个立项确定一个核算对象，这种确定核算对方的方法清晰明了，有利于房地产企业对各个项目成本核算准确性的提高。
（三）建立科学的成本核算体系
房地产企业的成本分摊需要考虑三大方面：一是土地成本的分摊；二是其他成本的分摊；三是特殊业态（如车位）成本的确定。在项目结利计算单方成本时，首先应确定项目全周期的成本。一般项目企业在进行前期测算时，就会确定项目全周期的目标成本，并以此为框架约束项目成本的发生。一般以目标成本作为全周期的成本进行成本分摊，但如若在竣备结利时项目的动态成本已超过目标成本，则以成本部门预估的动态成本作为全周期成本分摊的依据。在确定了全周期成本后，根据之前划分的三大成本采用不同分摊方式进行分摊。
（1）土地成本分摊原则
由于土地成本是以占地为基础的，导致土地成本的分摊方法与其他成本的分摊方法不一致，一般房地产企业对土地分摊的处理方法为按照占地或者基座面积分摊，由于基座面积比较准确，故大部分房企在土地成本分摊时采用基座分摊，但采用基座分摊存在一定的问题。由于不同业态的特性，比如说高层和洋房，虽然基座面积一致，但由于两业态可售面积的差异，如果单纯只考虑用基座面积分摊，则可售面积少的业态计算下来的土地单方成本会比较高。但在天津的房产市场上，洋房和高层的售价差距并不大，一般洋房的售价略高于高层的售价，更有甚者，洋房的售价与高层的售价是一样的，在这样的市场环境下，单纯考虑用基座面积对土地成本进行分摊，可能造成收入成本无法配比的情况，甚至毛利倒挂的情况，这显然是不合理的。
房地产企业土地成本核算还有一块特殊的地方在于，土地成本对应的税金可以抵减一块土地成本，这块抵减应该在计算单方成本时就应予以考虑。土地出让金对应的销项税额抵减按地上产权面积分摊，并对各业态的土地成本进行抵减，这种分摊的方法与税法上的口径保持了一致，在实务的操作层面也比较简便。这里需要注意的是，以天津为例，越来越多的项目在拿地时就有自持性住房的比例要求，由于在签订土地合同时约定自持在拿地后的相当长一段时间内无法出售，故自持的土地销项税额抵减无法抵扣相应的成本。
（2）其他成本分摊原则
对于承担对象明确的成本支出，应按受益原则定向分摊；按照重要性原则，这里笔者建议大的建安成本如总包合同等可按照收益原则分摊。无法定向的成本，原则上按各业态可售面积进行分摊，这点也很好理解，由于这些成本的发生最终目的在于房屋的销售，而房屋的可售面积比较容易获取并且比较准确，故按照房屋最终的可售面积分摊也比较合理。
（3）特殊产品业态成本
特殊产品业态主要包括地下空间、公建配套等。首先针对车位来说，由于车位的售价比较低，从收入成本配比的角度考虑，车位无法像其他可售业态那样分摊所有的成本。故一般考虑车位只分摊建安成本。如合同中明确列示车位部分建造成本，按该金额确认。如未明确列示，则按照可售面积分摊建安成本。由于各个地区车位售价不一，故建议按照上述方法对车位成本进行测算，测算后根据收入成本配比原则确认车位成本分摊的方法。其次针对地下室或储藏室而言，对于列示在合同及产权证上的地下室及储物间等可售业态，应考虑预留成本，可参考产权车位成本分摊方法。最后针对公建配套而言，公建配套是指产权面积之外的实测面积，如不可售会所、幼儿园、车库等配套设施，该种业态无须预留成本。
（四）合理运用会计处理方法
成分分摊测算后，根据结果确定各业态开发产品总成本，竣工备案后，应将动态不含税开发成本结转，结利后发生的成本支出应按月冲减预提成本，原则上计算出的单方成本应保持不变，对于冲销完预提成本后动态成本发生变化的项目，应重新计算单方成本，并追溯调整以前年度的损益。
结束语
综上，目前房地产企业的成本核算存在归集不规范、对象不明确、分摊方法不合理等问题，本文对此提出了相应的解决方法与策略，以进一步提高房地产企业成本核算的质量，使财务报表能够真实合理地反映企业的财务状况和经营成果。
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