土地储备成本控制研究--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

土地储备成本控制研究

发表时间：2020/11/17 来源：《基层建设》2020年第22期作者：徐一琦

[导读] 摘要：上世纪80年代深圳市试水了土地协议出让，从此揭开了城镇土地使用制度改革的序幕，随后90年代上海设立土地储备机构，土地储量制度广泛施行于我国各城市间。

        江苏省射阳县土地储备中心江苏射阳 224300
        摘要：上世纪80年代深圳市试水了土地协议出让，从此揭开了城镇土地使用制度改革的序幕，随后90年代上海设立土地储备机构，土地储量制度广泛施行于我国各城市间。土地储量制度通过对有限的土地资源的合理规划，对政府调控土地一级市场，发挥潜在土地价值、推动城乡发展等具有不可忽视的重要作用。但是，由于土地储备所需时间长、占用资金量大、土地收益不确定等因素，使得土地储量机构在成本管理方面面临巨大压力。本文旨在分析土地储量成本的构成及特征，归纳土地储量成本管理遇到的困境，在此基础上创新性的针对如何利用储量期间闲置土地、较少资金占用等提出主要措施。
        关键词：土地储量，成本控制，困境，措施
        一、土地储量成本有关理论
        （一）土地储量
        土地储量指各级政府依据《土地储量管理办法》的规定，通过法定程序在各自的职权范围内，通过收购、回购、征用等一系列方法取得土地使用权，并开展一级土地开发、储备和土地使用权转让的活动。
        （二）土地储备成本
        土地储量成本主要由收购、前期开发、持有、出让等环节中发生的实际成本构成，具体可归纳为三部分：土地购置成本、开发成本以及持有成本。其中：土地购置成本指的是购买土地所花费的支出，征地、安置补偿费及有关税费；开发成本指的是对土地进行拓荒、整理、建设配套设施的支出；持有成本包括利息支出和投资风险成本，银行贷款本息、招拍挂过程中的交易费、开发过程中产生的专项服务费、同级财政和土地管理部门核准的支出以及其他不可预见的支出等。
        成本核算时，需要考虑固定成本和可变成本，这样可以更合理的预测土地储量项目的支出。此外，鉴于土地区块的地理条件、权属情况等内容，在核算土地储备成本时应当按照单个项目进行核算。对于需要和分块出售的大地块，在考虑配比原则的前提下，综合采用个别认定法、按面积分配法以及按价值分配法进行成本核算。
        （三）土地储存成本的特征
        1、阶段性
        土地储备成本的构成与土地储备行为的阶段性相对应，分别为取得阶段成本、一级开发阶段成本、储备阶段成本以及出让阶段成本。在土地取得阶段，如果征收集体土地，政府需依照《土地管理法》的有关规定支付征地补偿费、安置费等；如果征收城市土地，需依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》支付安置费、补偿费、拆迁管理费等。在开发阶段，为了使土地具备出让条件，需支付“三通一平”费用及管理费。此外，由于土地的出让受制于市场供需关系，因此土地储备阶段主要需考虑融资成本，也就是银行贷款利息。
        2、资本密集性
        土地储备所需要的资金量巨大，动辄几亿多则几十亿元。据有关数据显示，取得阶段资金占比为20%左右，而开发阶段资金占比高到60%~70%。
        3、不确定性
        不确定性主要体现在对土地的一级开发环节，其主要原因在于不同的土地性质和规划用途，其开发成本也往往存在巨大差异，例如工业用地“五通一平”后即可得到出让条件，但住宅用地则需“七通一平”，成本差异不言而喻。
        二、土地储备成本管理存在的困境
        （一）资金来源不足，资金补充机制不健全
        目前我国土地储备资金主要依靠财政拨款、银行贷款以及土地出让收益。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

各地方政府为实现对土地市场的有效调控，通常会通过财政拨款的方式作为土地储备项目的启动资金，这种方式的优势在于没有利息压力，但政府拨款金额总量受到政府收入总额及其他项目需求的影响，具有非连续性。因此，在土地征收和土地整理量巨大的背景下，财政拨款的额度难以满足资金占用量大、占用周期长的储备资金需求。
        此外，由于资金补充机制也不完善，通常只能依靠利息较高的银行贷款完成土地储备，由此导致自有资金与信贷资金的比例较小，土地储备成本居高不下，运作风险也较高。
        （二）涉及部门众多，决策和管理能力有待提升
        土地储备工作具体由土地储备中心实施，但在储备过程中需要国土资源管理部门、各级地方政府的多个部门和人员的配合，导致需在多个环节进行成本控制，且委托代理问题较为突出。此外，土地储备中心的组织能力和决策管理能力也会对土地储备成本产生直接影响，如何在多部门间建立一套信息共享机制，有助于土地储备中心掌握更多的数据，进而影响到决策人员利用信息的水平，最终影响到储备成本的高低。
        三、土地储备成本控制的主要措施
        （一）明确成本控制责任主体
        土地储备机构，需在通过土地使用权实现土地收益的同时，确保适当盈利、减少运营成本，才能保证自身的正常运作。为实现上述目的，应当明确土地储备机构的职责：首先，土地储备机构应当协同其他部门共同制定土地开发方案；其次，针对土地储备的各个阶段，分别制作成本费用预案；然后，坚持实施成本费用核算，及时记录并反馈各项成本及费用使用情况；最后，熟悉并掌握有关法律法规、市场供需情况、预算定额水平等措施，增强成本，控制预测能力，努力减少成本费用。
        （二）控制好过程成本
        为了更好的控制土地储备成本，我们应当对可控成本、变动成本以及不可预见的其他成本进行实时监控，确保整个土地储量成本控制在目标范围之内。科学规划土地开发周期、工程质量、市场、资源效益等之间的关系，最大程度上防范和杜绝工程质量事故，严格把控质量成本，缩短投资回报期，增加投资回报率。
        （三）采用灵活的收购方式
        要确保土地存储行为的收益，需科学配置土地储备数量和储备时间，主动出击，从储备行为整体上考虑成本控制。根据规划区域的功能划分和项目实施的重要程度，对近期需要开发并可尽快产生经济效益的项目周边土地进行储备；对具有中期效益的项目周围的土地尽早进行控制，根据自身财务调控情况可分批进行储备；而对于远期效益的项目周边土地，则应当严控规划，防止具有潜在价值的土地被挪作他用，造成土地资源的流失。
        通过对待实施项目进行近期、中期以及远期划分，既可以让土地储备机构手中一直掌握一定量的土地资源，发挥引导城市发展、调节土地市场的积极作用，又可以有效避免土地储备进行过度占用财政资金，提高资金使用和收益率。
        参考文献
        [1]土地储备新规重在防控风险[N].夏砚生.中国国土资源报.2018-01- 12(005)
        [2]赣州市中心城区2018年土地储备计划[N].赣南日报.2018-04-04(004)
        [3]多规融合导向下宁波土地储备规划方法研究[J].姜华,王蔚炫,毛勇龙,李维炳.规划师.2018(07)
        [4]土地储备融资方式及风险分析[J].董琳.现代商业.2019(17)
        [5]我国土地储备制度转型研究[J].张裕利.农业开发与装备.2018(11)
        [6]关于土地储备制度的问题与对策研究[J].杨璐.南方农机.2018(19)