黄海琴
广西壮族自治区崇左市扶绥县自然资源局 广西 崇左 532199
摘要：农村土地流转的实施及深化，为我国现代农业的发展，建立了坚实的基础。目前，我国的农村整体产业结构、农村社会结构，正在逐渐发生改变，使传统的农村单一化结构逐渐成为农村发展的历史。由于农村的不断发展，以及农村整体经济水平的提升，使很多农民对宅基地也提出了不同的要求。因此，宅基地使用权流转也成为了农村发展的一项重要问题。
关键词：新土地管理法；农村宅基地；使用权流转
引言
在农村，有关宅基地使用权的流转，已然是当前社会上备受关注的焦点。而且，在当前，针对这方面的法律法规以及相关政策，也在不断完善。所以，在流转方面，也相对来说更加完善。但是，即便是这样，使用权的流转，却依旧还比较模糊，操作性不强。而且，也经常出现纠纷。这些现象的出现，也在一定的层面上暴露出了相关制度的缺陷。因此，在实际情况下，还需要积极的采取有效措施来完善这方面的法律。
1 新《土地管理法修正案》与宅基地
在2019年8月26日上午，167名全国人大常委会委员在人民大会堂按下了投票按钮，《土地管理法修正案》得以通过。这意味着新版的《土地管理法》由此诞生，并将于2020年1月1日起开始实行。全国人大常委会法工委经济法室副主任杨合庆在8月26日的新闻发布会上表示：“在土地管理法修改当中，将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度”。而这些制度的完善，主要集中在农民、农村切身相关利益的三大制度改革上，即征地制度、集体经济制度、集体经营性建设用地入市和宅基地制度。相关单位也对这次修法进行了评价，单位认为：修法是对土地制度试点地区改革成果的确认，它回应了社会关注的一些难点、热点问题，这次修订，是整体土地管理制度具有更科学的法理基础，法理规则更具可操作性。但也有相关专家表示担心，认为：土地制度的新问题仍会不断产生，尽管《土地管理法修正案》通过了，但针对经济社会发展需要的现实探索仍要继续，为未来建立更加科学的土地制度提供经验积累。
本次《土地管理法修正案》，对于宅基地的改革，主要体现在第六十二条的修改上，全国人大常委会委员谭耀宗将其总结为三个方面：一是丰富和扩展“户有所居”的保障形式，允许在一些人均土地较少的地区，通过农民公寓、农民住宅社区、集中统建等多种方式保障农民居住权，这一项规定，主要针对的是一些地方的部分农民，虽然符合宅地基分配条件，但因土地资源紧张等原因，无法获取宅基地的情况。二是下放宅基地审批权，将不涉及占用农地的宅基地审批许可权，下放到乡镇政府手中，这种将存量宅基地审批权下放的做法，不仅简化了审批手续，也更有利于调动乡镇政府对宅基地后续的监管工作，以避免原来宅基地审批监管存在的“看得见的管不着，管得着的看不见”的问题。三是允许进城落户的农民依法、有偿退出宅基地。
2 农村宅基地管理中存在的问题
2.1 “一户一宅”名存实亡
从实际情况来看，虽然存在着“一户一宅”的制度，但是在多数农村地区，却并没有严格的按照这一制度来实施。取得宅基地的方式，既不申请，也不登记，而是采取直接占有的方式。而这种情况，也就导致宅基地的使用权流转现象十分杂乱，存在着十分普遍的“一户多宅”的情况。而且，也存在着很多占地超标的现象。而在这种背景下，“一户一宅”制度其实相当于名存实亡了。
2.2 非法流转现象时有发生，存在较大产权隐患
相关法律法规及政策认为农民所拥有的宅基地从法律意义来看是集体所有，即在宅基地的所有权是集体的，农民只有使用权；但农民宅基地房屋方面的处置权和自由交易权方面，法律并未明确规定。所以由此带来模糊的产权，宅基地转让的行为是私人的不在法律允许的范围内，由此衍生出许多产权纠纷问题。此种现象在城乡接合部表现尤为突出。
2.3 土地资源浪费严重
这些年来，在城市化进程大力发展的背景下，对于生产力的需求也越来越大。在这种情况下，农村地区的很多青壮年也开始离开家乡，去到城里打工，以求获得更多的收入，满足家庭的日常开销需求。还有某些农村居民，会直接在城市里买房定居。而这，也就会导致农村中的宅基地被荒废，并且，在这种的情况下，农村地区也会存在着十分普遍的房屋闲置、土地闲置等问题，土地资源的浪费现象比较严重。
3 政策建议
3.1 完善农村宅基地使用权登记制度
客观来说，目前我国农村宅基地的登记情况不容乐观，各地均存在着不同程度的混乱现象，假如无法明确土地使用权的归属问题，那么想要实施后续的相关措施就会变得极为困难，因而完善农村宅基地使用权登记制度就成为了当前必须解决的现实问题。根据以往经验需在以下两点多加注意，其一，需坚持“登记生效”原则。无论对宅基地使用权进行哪种形式的流转变更，都需相关人员到指定单位办理登记手续，并以此作为法律担保。其二，合理解决“一地多户”等常见问题。由于生活习惯的不同，在农村地区容易出现聚居现象，因而要特别注重经济利益分配的公平合理。
3.2 构建科学的收益分配制度
从实质上来说，宅基地这个问题之所备受关注，主要是因为其与农民们的切身利益有关。因此，从这个层面来看，解决流转收益分配问题，也就是一大重要问题。针对这一问题，首先就需要保护到用益权人的相关权益。详细来说，农村宅基地的流转，也可以说是农民们实现自身权利的表现。不管宅基地流转制度怎样更改和调整，始终都需要确保农民们在其中享受到利益。因此，在完善宅基地流转制度方面，也就需要科学的建立收益分配制度，并且始终将维护农民的合法权益放在核心位置。
3.3 科学规划，合理开发、高效利用
首先，根据片区土地规划以及自身村镇的发展要求来修建宅基地，解决宅基地的修建问题，同时片区土地规划要定期制定和修改，引导农民不断完善村镇土地的使用，同时将建设用地划定出来，保证基本的建设用地总量，便于宅基地科学合理布局，居民点分布均匀。其次，各乡镇、街道办事处要结合当地历史文化特点和村民生产生活实际需求，积极推行老村改造和建设农村中心住宅小区新规划，尤其是城中村和城乡接合部等经济较活跃的区域，应当作为试点，同时加大住宅小区的开发建设力度，不断延伸空间，改善村民居住环境，不断建设美丽乡村。
3.4 制定科学的农村宅基地流转管理策略
一套科学有效的农村宅基地流转管理策略应包括以下三点，其一，需确定农村宅基地的流转原则；其二，需明确政府各部门、村组织以及市场各经济体在流转过程中所应承担的责任和义务；其三，需规范流转合同的签订程序以及使用权变更的登记工作等。在此基础上，还需根据不断变化的现实情况与既定政策进行细微调整，以更好地指导相关工作的开展。
结束语
综上所述，新土地管理法的修订，对农民的权益做出了更大的保障，更加明确的指出了政府相关单位只能出于有限的几种原因，才能征用农民土地，极大地保障了农民的基本权益。对于农村宅基地流转，也提出一系列的改革，包括下放了宅基地审批权，丰富和扩展“民有所居”的保障形式等，对新农村背景下的农村发展，做出了极大的促进。
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