华融（珠海）房地产有限责任公司 广东省珠海市 519020
摘要：随着我国经济高速发展，大量重大民生工程、市场化工程如雨后春笋般涌现，建筑工程行业也随着国家的发展、房地产行业的发展不断发展、创新，从自建房到超高层、摩天大楼，从毛坯房到精装修，从基本的居住功能需求到居住舒适、宜居的需求，行业日益变化，对建筑相关各行各业的管理人才、生产企业、产品材料等都提出了更高要求。
关键词：管线综合；项目管理；室外管线；地下室管线；精装管线
本文笔者根据过往工程管理经验，对房建项目工程管理之管线综合管理分享一些心得，从设计和工程两个角度进行分析，与大家分享。
1、室外管线综合
房建项目室外综合管线专业包括给排水、消防、供冷供热、燃气、强电、弱电（智能化、电视、电信等）等，每个专业都有着自身的设计和施工规范要求，室外管网设计时，除每个专业出具专业设计图纸外，还需结合室外景观工程设计、室外总图设计、室外消防总图设计、所接驳的大市政预留情况，出具室外管线综合设计图纸，在保证满足本专业规范的前提下，还须协调与景观等其他专业的关系。室外管线综合设计一般由主体建筑设计单位完成，完成阶段是其它相关专业提资合格专业图纸后，一般要经过上述专业所涉及的设计单位多轮沟通、研究后才能定稿，并进行各专业综合会签确认。
在现场管网工程施工筹备期，业主方应组织召开专题交底会，涉及的各专业管网设计、施工单位，建筑和园林设计、施工单位，监理单位须参加，除各专业设计单位针对本专业进行现场交底和答疑外，管线综合设计单位应重点进行综合交底，将设计和施工的重难点、施工原则、与其它专业的配合关系等进行充分详尽地讲解和交底，让所有参建单位充分领会设计意图和管网综合设计意图。
交底会完成后才可以开始现场施工，主要施工组织步骤为：①建筑或景观专业提供基准线；②某专业现场定位、放线；③各单位、其它专业签字验收放线；④某专业按总体施工组织进行施工；⑤其它专业施工；⑥总体验收及验收意见；⑦按验收意见整改及验收。
2、地下室管线综合
以笔者所经历的综合体项目配套地下室设计和施工为例，地下室功能包含停车库、配套商业、配套酒店餐饮等经营功能空间、配套设备用房、配套人防区等，地下共3层，结构布局较为复杂，功能分区较多，给前期管线综合设计和后期管线施工带来不小挑战。在主体设计阶段，根据项目经济测算、业态分布、功能规划、地质条件等情况确定地下室层数、层高、主要功能分区等主要参数指标后，业主方给设计单位下达任务书，明确地下室各功能空间管线设计原则。包括：①停车和行车区域净高不小于2.2m（有垃圾车、货车进入酒店地下垃圾房、库房的通道净高不小于2.6m或结合当地环卫部门、物业管理方意见）；②成排管线不得敷设在主要车行通道上方；③地下大堂正出入口不宜布置成排管线；④地下车库照明与成排管线的排布关系；⑤地下车库标识牌与管线排布关系；⑥酒店餐饮预留的机电条件；⑦根据商业业态预留的机电条件等。
现场综合管线施工前，业主方应组织做好交底工作，推荐采用样板引路的方式，根据设计图纸及现场情况，确定好施工样板区，各专业进行样板区样板施工，样板区通过业主方、监理方、相关管线施工单位、设计单位、顾问单位等验收通过后方可开展大面积施工。
现场大面积施工时，除协调综合管线各专业外，还需协调与车行流线、车库标识、车库照明、地坪漆设计等专业的关系，总体原则是满足规范要求的前提下，兼顾美观效果和人行车行舒适度。
3、室内管线综合
工程项目的室内部分，具有空间尺度小，专业交叉多，误差允许范围小，业主关注程度高，后期投诉多等特点，因此室内部分既是项目亮点也是重难点，做好室内管线综合尤为重要。
室内综合管线包含建筑主体阶段综合管线排布，精装阶段与各专业协调。
在主体设计阶段，建筑施工图设计开始前，业主方应给设计单位下达设计任务书，任务书中应明确对建筑平面中各专业管线、管井等位置布置原则作出要求，通用原则是优先满足规范、验收、功能需求，同时兼顾建筑布局、建筑立面、装修等要求。各专业主要管线的管道井，竖向管道位置，主要设备布置位置等应在建筑专业平面布置图定稿前进行综合协调，设计单位必须进行建筑及相关管线专业会签，然后提交给业主方进行平面确认。业主方应结合项目品质定位，建筑立面形式，当地主管部门验收要求等进行平面审核，结合笔者过往经历，有几点需重点注意：①竖管、竖井不应布置在其它业主私有产权范围内，避免后期法律纠纷风险和检修维护不便；②竖管布置在设备飘板时，应重点复核是否对设备安装、检修有影响；③竖管布置在外立面或飘板时，应考虑检修维护的便利性；④布置在紫外线直射处的管线，应注意管道老化的影响；⑤住宅卫生间排水管应复核噪音导致的影响；⑥幕墙立面的建筑，外立面尽量不要布置明露管线，若必须布置时，应采用与幕墙颜色相近的管线，弱化对立面美观的影响；⑦有水管线穿越重要设备房、设备间、重要功能房间等重点区域时，应尽量采用接头少的管材，同时预留专用检修口，降低漏水等事故造成的影响；⑧燃气管线若暗装时，应征得当地运营主管单位、审图中心、消防主管部门等的同意。在出具施工图时，应同时提交管线综合布置平面图，供现场各专业施工参考用，可以有效避免专业之间不协调、不配合、不综合等情况。
在主体施工阶段，笔者推荐在标准层拆模后，进行管线样板层施工和评审，业主方、设计单位、施工单位、监理单位等验收通过后，按样板组织后续施工。
在精装设计阶段，主要涉及室内装修区域管线与装修设计的综合协调，一般原则是，在满足规范的前提下，尽量满足精装设计需求。以笔者参与的酒店项目为例，精装设计综合管线包含了给排水、消防、强电、AV、智能化、有线电视、门铃等专业，功能复杂、专业众多、设计分包多、酒管公司要求高，有几点需重点注意：①业主方首先应取得酒管公司相关技术要求，作为与各分包设计单位的合同附件，分包单位按此技术要求进行设计；②精装机电设计作为设计总包，应综合各专项设计单位设计成果，结合装修设计，进行机电点位布置优化及暗埋管线布置优化；③优先采用综合支架，减少空间浪费；④布置在吊顶内的管线，应注意结露对吊顶的影响，尤其是华南地区，由于吊顶内外、管道内外温度、湿度变化，容易产生凝露，必要时需做防结露设计；⑤空调等在吊顶内安装的设备，应重点考虑检修便利；⑥重要的宴会厅、大堂、会议室等区域，应进行重点设计，需进行综合管线、综合天花设计；⑦宴会厅等大型区域，应做好举办大型宴会等的用电功能预留；⑧特殊造型装修设计对机电布置的影响，是否满足消防等强制要求；⑨厨房区域，应做好平时排风、事故排风、平时补风、岗位补风、排油烟设计的协调关系和管线综合排布。精装设计总包在出具施工时，各空间必须出具综合天花图，作为精装修施工、各机电分包施工参考和综合协调的重要技术文件。
在精装施工阶段，客房、公区应分别做工艺样板间和精装交付样板间，工艺样板间主要展示隐蔽工程设计和施工工艺、做法，精装样板间展示最终交付效果，并分别进行多方验收，包括酒管公司或物业接收单位、业主方、施工单位、监理单位、设计单位等。验收合格后进行封样，后续按此样板进行大批量施工。
4、结束语
作为业主方，在进行管线综合设计和施工时，应根据项目特点，引进BIM新技术、专项管线综合设计、第三方专业顾问服务等方式，优化设计和施工，弥补传统设计和施工的不足和短板；同时，也要发挥自身专业特长，在各阶段进行综合把关，综合协调各方资源，做好项目的同时，推动专业、行业的发展。