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摘要：房地产开发过程中，建安工程目标成本控制是非常重要的，它可以使企业经济效益最大化。并可在目标成本的控制及管理过程中，强化工程各方面的管理，让工程项目的实施更具科学性，帮助企业实现长期稳定发展，提高行业内的地位。现阶段，地产行业经历多次洗牌及多次宏观政策调控，行业利润率大幅缩减，地产企业想要保证其在市场中的竞争地位，必须强化各阶段的成本管控，建安工程目标成本无疑是其中的重要管控环节之一。
关键词：建安工程目标成本；超出目标成本；控制对策
引言
当前我国的经济社会快速发展，房地产行业也经历多次洗牌和宏观政策调控，市场竞争日趋激烈，在研究开发更能赢得市场的房地产产品同时，房地产成本管控越来越趋近于精细化，对于地产行业来说，房地产公司要想在各种不利环境中生存，必须加强项目目标成本的管控，而建安费用在整个目标成本（不含土地成本，）中占比一般达到约80%以上，因此建安目标成本（以下所指目标成本均为建安目标成本）管控是整个项目成本管控中的重要一环。本文就建安目标成本的控制作用及超支原因做出以下分析。
1 进行建安工程目标成本控制的作用
1.1 建安目标成本是核算项目目标利润的基础
经过三十多年发展，房地产业早已过了初期的黄金时代，受到拿地成本、各项支出不断上涨，且政策面不断调控的影响，如何保证实现目标利润成为房地产企业生存的关键。成熟的房地产企业在拿地阶段即开始进行各项目标成本的测算，并以此作为项目预期利润测算的依据。因此在开发过程中，控制好目标成本中比重最大的建安成本是实现项目目标利润影响项目成败的关键。
1.2 建安目标成本的管控是提升房地产企业核心管理能力及核心竞争力的有力措施
在市场经济体制不断变化的背景下，建筑市场的竞争也日益激烈，与此同时，企业管理水平的重要性也在日益凸显，拥有完善管理体系的企业，在市场中的生存能力也越强。建安成本的产生贯穿于项目开发的各个阶段，涉及各个不同部门，各部门在完成自己部门业务工作的同时亦相应的产生了成本，因此对建安目标成本在各阶段的管控，实质上就是优化各职能部门工作流程、提高部门工作效率、杜绝各项业务涉及的制度漏洞、防范腐败的有效措施。各部门的全员成本管理意识提高了，制度得到优化、相应的成本就能下降，而与之对应的目标成本管控也就得以实现。
2建筑工程造价超目标成本的原因分析
2.1社会环境的不可抗拒力因素
由于项目拿地前所做的拿地版目标成本往往根据拿地时的社会环境编制，无法预计到开发过程中所出现的社会环境风险，虽然目标成本会考虑一定的风险系数，但仍会存在与实际偏离较大的情况。因此在工程建设期间由于环境的突然改变，比如火山爆发、地震、社会动乱、宗教活动、台风等一些不能提前预测也无法采取抵抗措施的情况，很多在建工程的设备、材料包括人员的安全意外等受到损害需要维修或者赔偿产生的费用，造成建安目标成本超标情况。
2.2建筑工程实施过程中进行设计的变更
项目拿地阶段所编制的目标成本，其依据为拿地时的设计强排方案，此阶段仅有总评布局及户型设计，无太多其他的设计细节参考，建安目标成本往往根据以往类似项目的经验数据得出，因此与拿地后的实际图纸对应的建安造价往往存在较大偏差，造成建安工程造价超出目标成本。
在拿地后，虽然可根据最终施工图对建安目标成本进行调整，编制测算施工图版目标成本，但由于建安项目的特殊性，若在施工图设计阶段存在较多因设计方不够专业、责任感不强、未考虑到实际情况、设计标准高于项目定位或者其他客观因素，导致建筑设计最终不合理需要重新进行建造设计，这种因为不合理变更产生建筑材料和人力的资源浪费等费用的增加，往往造成建安造价超出目标成本的情况。
2.3项目开发过程中因各种因素造成的违约而导致的索赔
由于房地产行业的特殊性，建安工程涉及总包及各个专业分包，施工周期长，交叉施工多，需大量的协调、组织、沟通工作，且项目建设还涉及报批报建、验收备案等受政府职能部门监管的工作，而地产项目一次性投入资金量巨大，有需要地产公司拥有量好充足的现金流。
在此情况下，地产公司在较长周期的开发过程中，由于无法预计的各方面原因，造成诸如开工许可证无法按计划办理导致已进场施工的总包单位停工；规划验收无法通过导致后续已进场的专业分包单位无法按计划开工而造成窝工；地产公司由于资金链断裂导致无法按合同约定支付工程款造成工程停工索赔等，从而引起建安费用超目标成本情况发生。
2.4施工过程期间材料价格上涨
建筑工程在整个的实施阶段，对材料的需求量是非常巨大的，如果在施工当期出现了主要的材料的价格超出了之前预期的价格或者上涨的价格差超出了合同的浮动范围，依照合同的约定，在进行中间价格调整的时候，必然会造成额外成本的增加，并且还要进行合同的赔偿问题，那么这最终也会导致目标成本的超支。
3有效控制建安目标成本的措施
3.1健全目标成本管理制度及编制体系
工程项目要使目标成本管控工作有效开展，就必须建立和完善目标成本管理制度及编制体系。根据地产项目开发周期长，受影响因素多的特点，目标成本的编制应对应不同开发阶段，进行多版本测算，并逐级控制。在项目拿地阶段，应针对拿地条件、强排方案及尽职调查等信息编制拿地版目标成本。在拿地后，应根据扩初设计方案，编制扩初版目标成本。在施工图完成阶段，应根据最终施工图纸，编制施工图版目标成本。
在管控方式上，应采取上阶段目标成本控制下阶段目标成本的方式，即下阶段目标成本不得超过上阶段目标成本。如下：
拿地版目标成本＞扩初版目标成本＞施工图版目标成本
施工图版目标成本作为最终控制目标，一经确定，不得擅自调整。
目标成本编制前，应合理划分成本科目，完善合约规划，为后续动态成本管理做好准备。
3.2加强过程中的目标成本控制
要想加强目标成本的控制有效性，进行目标成本的全面管理是必不可少的。在目标成本管理中，成本管理人员要对整个建筑工程工程进行全过程的全面管理，并要及时作出成本超支预警，对于各类成本事件，要及时纳入动态成本管理台帐，通过定期和不定期的更新动态成本方式来检视目标成本的控制情况，避免项目成本超支的现象。
3.3加强设计变更及签证管理、提升反索赔应对能力
目标成本的管控，是对目标成本测算时已考虑到的成本事件的管控以及对目标成本测算时未考虑到的变异事件的管控。
对已考虑到的成本事件，只要在测算过程中控制准确性，在执行过程中把控合规性即能较好的控制成本在目标成本测算范围内。对于未考虑到的情况，除政策因素、社会环境因素等不可控外，对于在开发过程中出现的各类变更签证，可针对性的进行管控，在设计变更及签证发生前即介入进行测算，并分析变更签证发生的必要性、可行性及有无成本更低的替代方案。在变更签证实施时，加强现场管控，及时收方确保实际发生的费用准确性。
对于因各种原因造成的索赔，成本管理人员应收集第一手资料，合理利用合同条款，及各类法律法规，捋清责任归属，将索赔影响降至最小。
3.4加强成本管理人员培训
加强成本管理人员的培训也是解决工程项目超目标成本的原因之一。建筑工程项目成本管理是一项复杂的工程，要求成本管理人员有较强的专业能力以及全面的知识系统。对专业素质的高要求，就迫使建设单位必须加强成本管理人员的岗位培训，在培训中提高员工的成本管理水平，并通过培训不断促使员工学习最新的成本管理理念。成本管理人员应该在培训中不断积累成本管控经验，并经过思考将其在实践中加以应用，通过学习运用提高自身的专业水平。成本管理人员在进行成本管控时，还应当及时利用自己的成功经验，对可能出现的成本问题加以解决，提高成本管控的有效性，最大限度的降低超目标成本情况的发生，保障建设单位的经济效益。成本管理人员的岗位培训能够帮助成本管理人员获得更多成本管理方面的经验，加强与其他成本管理人员的交流，通过经验的积累和交流的加强，帮助成本管理人员形成一套行之有效的成本管理流程，做出符合实际，准确性高的工程项目成本管控。
结束语
建筑工程目标成本在工程建设之前即编制，并作为项目建设的成本管控目标，以便项目能更好的按照计划进行。但在当前地产行业激烈的市场竞争条件下，目标成本管理是也面临着越累越多的复杂和不确定因素，导致建设项目的实际投资成本往往是偏离目标成本，这将大大降低企业的运营效率。因此，加强目标成本的有效控制是非常必要的，精准的目标成本可以优化整个项目实施过程，所以需要从深层次、多方面探究建筑工程目标成本超出的原因，确保目标成本精细化管理，促进地产行业高质量发展。
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