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摘要：近年来随着我国不动产登记系统的建立与完善，我国多个省份都开展了不动产及其权籍调查工作。笔者根据自身相关从业经验并结合广泛的社会实践调查研究，就新形势下不动产及其权籍调查测绘分析展开了相关的探讨。
关键词：新形势；不动产；权籍调查测绘
1 不动产及其权籍调查测绘相关概述
权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定了不动产登记机构办理登记时要查验不动产权籍调查成果，包括“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”，并在相关登记类型中将权籍调查表等不动产权籍调查成果作为申请登记的必要材料。在不动产权籍调查过程中，要严格遵循相关法律法规的规定，在房地产土地登记和土地申请过程中需要通过不动产权籍调查明确土地的面积、功能和界限，进而形成不动产权籍调查测绘资料，给不动产登记、证书的核放提供资料参考。不动产测量方式有很多，在不动产及其权籍调查过程中，要根据不动产的实际情况，并根据不动产的类型、位置选择科学合理的不动产及其权籍测绘方式，做好不动产及其权籍调查测绘工作。
2 不动产及其权籍调查测绘技术
2.1 数字化内业扫描技术。
随着数字信息化技术的发展，我国不动产及其权籍调查测绘中经常会使用数字化内业扫描技术，它指采用数字化技术在不动产及其权籍调查测绘中用图片的形式加以表现，然后利用计算机技术明确不动产的坐标，再整合这些数据和坐标，进行对比和调整工作，最终确定不动产及其权籍。
2.2 野外测量技术。
野外测量技术在不动产及其权籍调查测绘中具有十分重要的地位，它的应用十分广泛，具体的应用方式有以下两种：
（1）通过使用全站仪，结合测量的电子记录和量图体系，采集不动产的具体数据，即为通过全站仪进行不动产测量，获取测量的数据，再把测量数据转移到电子记录中，然后使用量图体系对这些数据进行分析整理。
（2）也是通过使用全站仪，直接把不动产测量数据信息传输到计算机中，在计算机中通过图片的形式直观地表达出来，并保存在计算机中。
2.3 遥感技术（RS技术）。
近年来我国卫星事业的不断进步，遥感技术（RS技术）在不动产及其权籍调查测绘中使用的频率越来越高，遥感技术（RS技术）有很多不同的种类，针对不同的调查测绘应当使用对应种类的遥感技术进行调查测绘。在实际的地籍测绘调查中可以融合使用影像处理技术，方便整合不动产测绘中的数据信息和图片信息，并且还能够联系不同地区的土地变化情况对所获数据进行分析等处理，提升地籍测绘工作水平。
3 不动产权籍调查测绘难点
3.1 数据整合速度慢
通常来说，房产及土地数据受调查测绘工作流程等因素的影响，数据的整合效率较慢，并且其权籍登录信息、图形数据受地域不动产布局的影响，也很难使所有资料内容相匹配，如此便增加了权籍单元号编制的难度。并且，受城市规划、工程整修、场地转让等环境影响，地方不动产的图形与数据更新速率也较慢，极易使权籍资料的核对产生偏差。
3.2 现场配合不足
通常而言，若不动产在转让期间，原有建筑功能、建筑结构、占地布局、建筑层高等因素并未发生变化，权籍管理人员便可直接基于宗地图将数据提供给对应平台，避免复杂且琐碎的核查流程，并可避免额外的检测费用。但若是建筑原有结构、占地面积、功能布局存在变化，则建筑面积也势必产生偏差，此时便需要指派专业的检测人员抵达现场进行调查，如此既会延长不动产权籍转让的审核流程。
3.3 不同部门测定标准有差异
所谓的不动产权籍测绘工作，指的就是根据宗地和宗海的具体情况，对其中的土地、海洋、房屋建筑等一系列不动产单元进行数据测算清查，然而在实际的操作中我们发现，我国现行的不动产权籍行业标准非常复杂，林业、建设、房管等部门各有规定，在进行信息测绘和登记的时候很容易出现规定上的矛盾，最终容易造成不动产权籍调查工作的混乱。举个例子来说，对房屋地籍进行调查的时候，每一个部门的标准测绘方法都不一样，最终得出的测绘标准也就各有不同，在工作人员登记的时候往往会不知道按照哪一个结论入档，测绘工作的准确性和效率都受到了一定的负面影响。针对这种问题国家做出了一定的规定，要求不动产权籍调查采取一体化调查方案，但是落实情况并不是太好，不同部门测定结果不同的问题仍然存在，并且短期内很难进行高效的数据整合。
4 新形势下不动产权籍调查测绘应用分析
4.1 加强调查准备工作
相关资料搜集过程中，需从目前不动产权籍现状出发，对相关历史资料进行全面整理，将勘察资料进行整合，为科学的调查方案奠定一定基础。同时，相关工作人员还应充分掌握土地数据、海洋和林业相关数据和信息。
4.2 权籍调查工作的有效进行
权籍调查测绘工作进行中，需将不动产权籍基本情况进行全面性调查，将相关数据及内容进行充分核实，为草图绘制提供有利数据及信息，例如宗地及不动产单元相关资料。地籍图为宗地地图，地图内所包含的内容有宗地位置及界址点等，宗地图被作为附图应用在不动产权证书中。地籍图能够为宗地地图绘制提供相关依据，与不动产单元图具有一定差异，宗地图的法律效力更强，工作在实际开展中宗地图所发挥的实际价值更大。
4.3 不动产测绘工作的进行
外业测量工作高效开展的基础界址点测绘工作的开展，以此同时，需要将宗地及房产测绘工作全面落实。内业在核实过程中，宗地属性录入需要以宗地地图作为基础性要素，将房产具体面积进行仔细计算，保证分摊处理工作的有效进行。宗地地图在实际绘制过程中，需要安排相关工作人员进行标注，例如，对地类号及房幢号进行标注，标注过程中还需要对宗地代码进行标注。幢号标注的正确方式应将“（1）”等记号标记在房屋轮廓线之上，除此之外，对边长等相关内容进行标注时，牌号标注需要在宗地大门处进行，房屋轮廓线在实际绘制过程中应将黑线加粗，这样就可以更加清楚的了解所属权内容。界址分割线主要利用在宗地及建筑物等绘制过程中，相邻宗地应对权利人名称等要素进行全面绘制。除此之外，在标注过程中还需加强对不动产登记机构内容及界址点测量办法等内容进行标注。
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不动产测绘工作流程
4.4 对不动产测绘结果进行检查
不动产测绘结果检查需要加强对拓扑结构、图文成效、表格及逻辑等相关内容的检查。工作人员需要将检测成果利用系统数据库形式进行全面转换，并将相关资料进行储存，保证后期能够对资料及数据进行及时应用。在此工作中，宗地则是所用有效成果的唯一性单位，工作处理过程需按照相关要求及规范内容进行，加强对纸质档案及电子档案的科学管理及应用。
结束语
在不动产权籍的调查测绘过程中应结合新形势下的相关规定及要求，原则上以《不动产权籍调查技术方案》的要求为准。根据调查实际情况选先进测绘技术，在最大程度上提高不动产权籍的测绘效率及质量保证，为不动产登记工作奠定好坚实的基础。
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