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浅析房地产企业项目开发全周期成本管理

发表时间：2020/8/11 来源：《基层建设》2020年第10期作者：胡大勇

[导读] 摘要：近年来，经济的发展，促进我国科技水平的提升。

        宁夏英利达建筑工程有限公司宁夏银川 750001
        摘要：近年来，经济的发展，促进我国科技水平的提升。随着社会科技的不断发展，我国城市化建设的进程不断加快，直接推动了房地产行业的快速发展。给房地产开发领域带来巨大优势的同时，也带来了严峻的挑战。在此基础之上，本文将从价值视角的战略理念上出发，对价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理进行详细的分析探讨，为更好的提升房地产项目管理的精细化水平，以及提升企业的社会竞争力服务。本文就房地产企业项目开发全周期成本管理展开探讨。
        关键词：房地产项目开发；全生命周期；成本管理
        引言
        房地产项目具有寿命周期长，投资大，可控制性小，设计面广等特点，这些特点将会增加房地产项目的管理难度。房地产项目的全寿命周期费用是指在项目建设前期、建设期、使用期以及运营维护期等各个阶段所需的全部费用。因此，合理地控制各个阶段的费用以达到最低的全寿命周期成本。
        1全寿命周期管理成本理论的基本内涵
        全生命周期理论视角的成本控制，指的是立足于项目的全生命周期展开造价的控制工作，以实现整个生命周期总成本最低的目标。全生命周期理论强调运用多学科知识，采用综合集成方法，重视投资成本、效益分析与评价，通过精密对比和计算选择项目全生命周期内成本最小方案展开成本管理。可以从三个视角进行解读：从经济学视角来看，项目全生命周期包括项目投资决策、设计、实施、竣工验收、运营维护、拆除翻新等阶段，在项目的各个周期实施项目造价管理，最终实现全过程的总成本最小；从建筑设计视角来看，项目全生命周期的成本管理是要通过精密计算，核算出整个项目全周期的直接成本、间接成本以及环境成本等各项成本，确保工程质量的前提下确定一个成本投入最小的项目最优设计方案；从数学视角来看，项目全生命周期生命控制其实质是一种数学分析工具，全面全过程地分析项目决策、项目设计以及项目实施的可行性和经济性，为项目投资、设计和决策提供依据。
        2全寿命周期成本控制管理的特点
        与其他成本控制管理方法相比，全寿命周期成本控制管理具有以下特点:首先，全寿命周期成本控制涉及的内容比较多、范围比较大，而且时间相对比较长，不仅考虑到工程项目的准备阶段、实施阶段，而且还要对项目运营维护和报废阶段等进行成本控制。其次，全寿命周期成本控制方法能够为项目管理者提供更加科学合理的决策分析工具，通过协调项目开始和未来成本之间的关系，最终实现项目全寿命成本最小化的目的。最后，在大力提倡建设资源节约型社会和环境友好型社会的今天，全寿命周期成本控制管理方法能够在保证项目全寿命成本最小化的同时，实现资源节约和生态环境保护，是符合当前时代发展潮流的产物。
        3房地产企业项目开发全周期成本管理
        3.1立项决策阶段
        在立项决策阶段首先要明确各部门成本归口管理责任，加强部门间沟通协作，确保前期准备工作落实到位。要提前获取土地信息，要求工程设计等相关人员做好实地勘察，做好基础工程费、三通一平费用数据可控。要做好不同方案的对比分析工作，核实相关技术指标数据的准确性，标准的清晰度、分级管理指标套用的合理性等，以便后期更好地按照统一的数据口径开展成本费用的归集和分配工作。要全面测算项目成本，充分了解项目土地的出让要求、地方政策规定、合作方要求、市场情况、设计及营销人员意见，将不可控风险内容纳入成本测算考量范围。要对项目成本测算关键点加大审核力度，通过将成本进行分级，建立以位置板块划分的立项标准成本测算模板，将其作为立项成本测算的主要依据，同时进行建造成本对标，与内外类似项目成本进行对标，分析成本差异原因，有针对性进行改进和完善。
        3.2设计阶段
        房地产项目设计阶段的成本控制能够最大限度的提高全寿命周期成本控制的效果。

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项目设计会对房地产项目投资的80%左右成本产生影响。首先，可以在项目设计阶段引入设计招投标制度，通过各个相关行业的专家的共同参与确定价格最优的项目设计方案。其次，实行限额设计也是控制设计阶段成本的有效办法，按照批准的设计任务书和投资估算等控制设计。另外，要将设计费用与设计质量相结合，这不仅是控制设计成本的有效方法，而且也是当前房地产项目设计发展的必然趋势，通过费用与质量挂钩的方式能够有效的提高项目设计人员的经济意识，在项目设计过程中能够兼顾技术性和经济性。
        3.3招投标阶段
        招投标阶段首先要建立工程供方库，工程供方包括工程所涉及到的材料设备供应商、工程承包商等，企业可将考评合格的工程供方纳入该库内，在成本可控的情况下选择最佳合作单位。同时对一些配合度不高、质量低、进度缓慢的供方将其拉入黑名单，不允许参与企业项目招标。企业要改进评标方法，以便更好地开展后期成本管控工作。对于做工较为简单、施工周期短、设计施工图纸齐全、参标队伍项目工程经验较多的分项专业工程可选择最低价评标办法，而对于工序复杂、周期长、技术标准难以统一、技术方案对结果影响较大的分项工程要采取综合评估法进行评审。企业要大力推行固定总价合同模式，第一阶段以固定综合单价的形式进行招标，第二阶段在设计施工图纸出来后重新计量并调整固定总价，既能有效加强工程成本管理，又能提高项目结算效率。
        3.4建设阶段
        房地产项目实施阶段包括招投标阶段的成本控制和项目施工阶段的成本控制。要将全寿命成本作为项目实施阶段的评价依据，利用工程价值管理方法和合同管理手段对房地产项目的实施阶段进行成本控制。首先，在房地产项目招投标阶段的成本控制方面，要基于全寿命周期角度对过去常用的综合评标法和最低投标价法进行修正，通过设定招标拦标价、技术标评审和商务标评审的环节基于全寿命周期角度，对项目招投标阶段进行成本控制。其次，在项目施工阶段的成本控制方面，最主要的就是要在保证项目建设质量、建设工期的基础上，将房地产项目成本控制在合同价格之内，如果出现目标偏离，要采取措施对成本进行控制，及时纠正偏差，实现成本动态控制，要对施工方案进行优化，并且加强施工合同管理，在材料使用、现场签证、工程变更等方面加大成本控制管理力度
        3.5用及维护阶段成本控制
        房屋使用年限一般在50年左右，在长达几十年的使用工程中将会产生大量的使用及维护费，建筑物在前期建设阶段质量好，后期的维修使用费就低，但是建设成本就高，反之建设成本低，使用维修费用就高，由此可见建筑物建设质量对后期使用影响之大。但是除了这些因素，业主在使用阶段对建筑使用维修费的影响作用也不可忽视，因此在住户装修房子时应该禁止他们随意改变房屋的结构以免影响建筑的使用时间，同时在选择建筑物的装饰材料时也应该选择性价比高的材料以获得最优的成本；在住户入住时还应该宣传爱护基础设施和公共设施的意识，以降低这些的损坏率，在很大程度上可以减少维修费；物业管理部门还应该定期检查建筑内的设施，如果发现设施损坏后要及时修理，以延长使用时间。
        结语
        综上所述，房地产企业工程项目管理人员要加强对成本管理的重视程度，从项目全生命周期的角度强化各个环节的成本控制约束，提高项目综合效益水平。
        参考文献
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        [5]何鑫，邓榕.房地产项目应用全寿命周期成本控制的可行性[J].经营与管理，2018(6):90-91.