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成本控制对拆迁安置房建筑工程的影响分析

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：潘祺

[导读] 摘要：拆迁安置房是由地产开发的，属于配套性质的建设，建设拆迁安置房的主要目的是安置好区域原有的住户，并将城市化建设中住户的住房问题进行解决与安置。

        溧阳市房屋征收与补偿办公室
        摘要：拆迁安置房是由地产开发的，属于配套性质的建设，建设拆迁安置房的主要目的是安置好区域原有的住户，并将城市化建设中住户的住房问题进行解决与安置。在建设拆迁安置房时，需要严格的控制其成本，成本控制与安置房的发展有着重要的关联。基于此，本文对成本控制对拆迁安置房建筑工程的影响作出分析。
        关键词：成本控制；拆迁安置；建筑工程
        在建设拆迁安置房的相关工程时，其建筑功能及户型的相关设计与商品房存在一定的差距。同时，拆迁安置房相较于商品房的销售盈利方面来说，是远远低于后者的。因此，为了将地产与政府投资的成本进行综合的良好控制，就必须在选址及建筑工程方面进行严格且全面的成本控制管理，最大限度的保障投资者的经济效益。
        1.简述拆迁安置房及分类
        拆迁安置房是指再次开发被占土地，将其改造为城市中的其他规划。拆迁户能够接受政府或开发商的拆迁补助，以及为拆迁户提供的建筑物。在开发房子完成后，拆迁安置房可以进行回收。在此过程中，拆迁安置房的所有者或租户可以享受房子的一些权益。
        拆迁房类型主要分为两种。由于拆迁安置房原占土地的用途存在差异，因此，需要进行区分，两种不同的类型其影响建筑的因素与建设成本也有所不同。按照回迁方式区分可以分为两种。一是回迁房，是指开发者将安置居民房建设在原有土地上；二是异地安置房，是指一些其他原因，使原有土地不能再建设房屋，将原有居民安置在异地。可以将一些已经建成的小区作为异地安置房，也可以通过资金给予补偿或重新建设小区等方式。
        按照土地使用方式区分可以分为政策性与商业性两种回迁安置房。首先是政策性安置房，是指在土地上建设重大的公共事业，或其他非盈利性质的拆迁安置建设。后者是用于商业性开发占用土地的建筑建设。正常情况下，用于公共的工程主要有医疗卫生或交通道路建设等，而商业性开发建设包含商业地产或商品房开发等。前者回迁可能性较后者更小。
        2.拆迁房建筑的成本因素
        首先是利润成本，拆迁安置房具有交易性质。我国的相关法律有着明确规定，要求开发商积极配合房地产部门的需要，建立专业的交易团队，并完善物业管理部门。而在这些过程中，需要由开发商先行垫付有可能用到的资金费用。因此，在前期控制成本对总成本来说极为重要。
        其次是我国拆迁安置房中的税收费用，需要按照我国现行的房地产所得税处理法进行税收，需要根据比例相应的减少土地使用税。征收费用应当结合实际的房型特点及标准进行税收，一般情况下以3%的毛利率进行征收。
        最后是开发成本。拆迁安置房的成本主要分为前期与建筑成本。前期成本中包含被开发土地、土地审批规划管理流程、政府征收、原住户安置、土地建设等一系列费用。建筑成本是指在建设中进行勘测及设计所消耗的费用。以及建设中的土地道路平整、水电费等。除此之外，还包括经过审核预算后的房屋、水电气、道路、配套工程等施工建设费。
        3.建筑成本受到影响的几点因素
        3.1勘察工程及设计因素
        勘察设计工作是最重要的建筑成本因素，拆迁安置房的工程勘察报告是针对土地性质的监测报告，在报告中的建筑结构设计有着十分重要的地位。拆迁安置房需要更多的居民入住，此外，建筑房屋中水电气与安置房的数量息息相关，有着重要影响。相较于正规小区来说，拆迁安置房中各个设备的设计难度更高，设计成本与其他成本相比自然更高。

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        3.2安置房施工材料及管理
        拆迁安置房对建筑外观的要求不高，使采购方面与其他方面相比较时存在较多差异。开发商普遍追求较高的利润，在采购建筑成本时多选用一些成本较低的材料，如若选择高成本的建筑材料，会在很大程度上增加企业的成本负担。值得注意的是，在运输物资的过程中，储存管理也会或多或少的影响成本。
        3.3其他投资支出与影响因素
        其他投资是指建设单位在建设实际所支出的房屋购置等。例如建设单位在施工时使用的办公室，就是房屋的购置支出。由于建设单位的安置房是属于政府的管理范围，通常情况下存在可以直接使用的办公用房，在施工现场临时办公可以选择临时搭建，合理的利用可以避免此项费用支出。此外，在建设拆迁安置房时，会出现一些不可避免的其他因素。例如强降雨造成工期延长，增加劳动成本，或建筑物资出现了大幅度的价格上涨。尽管这些因素极少造成影响，但相关企业依旧需要将其考虑并作出准备，进而有效的避免此类情况发生时造成的成本影响。
        4.控制安置房成本的几点措施
        4.1企业与政府加强合作
        首先，需要房地产开发商加强与政府间的交流与合作，并开展深入的调研工作，全面掌握群众对拆迁安置房在各个方面的不同要求。并提前将建设房屋的数量确定好，以免造成成本资金浪费。此外，开发商应当借助政府的力量开展拆迁工作，加强正确的宣传，降低群众对拆迁工作的抵触情绪及矛盾纠纷，推动建设工作的进展，提高效率。为今后的建设工作奠定良好基础，并有效的降低成本。
        4.2提前做好勘察检测
        其次，在实施动工前，企业应当严格核查勘察与设计工作。开发商应当选择一些口碑较好且业务能力过硬的设计单位，进行全方面的项目勘察。此外，开发商需要与设计单位共同完成建设的设计方案，保证设计质量符合标准要求。同时，在建设时需要注意选择一些成本较低且质量较高的设计材料，在保证质量的同时，最大限度的降低成本开支。
        4.3严格控制材料及工地质量监督
        最后，在建设拆迁安置房时，开发商需要在各个环节进行严格的监督管理，从施工现场管理到仓库及采购各个环节，都需要管理人员进行全面的监控。为了确保各个流程不出现问题，需要积极聘请专家进行审核，并吸取其意见进行调整。同时，需要保持价税分离，利用规范性的管理手段降低开发商的成本支出，提高经济效益。
        结束语：
        综合上文所述，建设拆迁安置房对我国城市的发展有着重要的影响。同时，其成本的控制与管理也与居民住户及开发商二者的自身经济利益息息相关。因此，政府相关部门应当与开发商加强对拆迁房的成本管理与控制，并完善建筑物的质量，在实践中不断总结经验，建立起科学合理的成本管控方案。保证安置房具有良好功能的同时，不断的推动城市化建设的快速发展。
        参考文献：
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        [4]陈璐.华阳拆迁安置房项目的组织结构与成本控制研究[D].云南大学,2018.
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