摘要：精装房项目重点需要解决的是精装修工程的质量问题，在项目启动前期室内设计就应该投入大量的精力加以研究，制定标准。精装设计及施工需要健全和完善一套完整的管理体系，特别是高端住宅精装项目的管控中更需要下一番系统的深入研究。
关键词：高端住宅；精装项目；管控要点
引言
对于高端住宅精装标准尚未有一个准确的定位，且很多设计只是流于表面，与以往的设计相比，并没有从根本进行改变。这种设计涉及到的区域比较广，且很多设计都需要一定的经验，而这一方面的理论探讨并不多，在实践中也没有真正达到精装标准，存在许多不足之处。这些问题严重阻碍了相关行业的发展，需要根据这些问题进行解决。
1高端住宅精装项目管控问题
首先是政府的支持力度不够。在推行市场精装商品房的过程中，政府没有很好地组织和安排。任何一个行业的发展都离不开政府的组织和支持，政府的组织和支持力度不够，可能会对这个行业的发展造成一定的阻碍。精装商品住宅产业是一个涉及众多方面的行业，包含许多复杂的体系。在其发展的过程中，除了要加大监管和投资力度，还要加大装修技术和流程等方面的规范，进而引导企业提高技术水平，以开发和生产满足住宅居民需求的优质耐磨高端住宅产品。然而，从近年来中国的政策发展来看，精装修行业的相关法律和技术标准基本处于缺位状态。其次是设计人员的素质水平不高。国内的很多室内设计师对新兴的精装商品房的理解不够全面，未能在设计的过程中将人性化的理念进行深刻的表达，使得精装商品行业缺乏人性化。设计市场的人员流动十分频繁。大量刚毕业而又缺乏设计经验和生活经验的学生，就开始了独立地设计工作。在工作压力下，对消费者需求和生活习惯的研究还不够，导致设计与市场脱节，因此设计的产品越来越缺乏人性化。
2高端住宅精装项目管控要点
2.1加强设计方案的成本与质量控制
高端精装修工程的设计是一项复杂工程，它有别于其他专业，涉及的装修材料种类繁多，与之配套的各专业的设计交叉无处不在。合理管控精装成本对于精装修工程项目来说相当重要，精装修工程受到业主的关注度高，整体项目运营协调力度大，设计前期需要投入较大精力把握整体管控思路。1）建立明确的目标成本。有据可依地开展精装设计方案，在限定目标成本范围内实现精装修价值最大化，力求成本与效果的对立性和统一性，找出效果与成本的最佳比例值，突出工程价值最优化目的。在设计执行过程中，包括方案、扩初、施工图等各阶段需要进行造价测算工作,不断进行成本复核,方案更正。2）合理应用材料。认清各种材料的属性及施工工艺，对于后期的质量及成本会带来良好的可控性。设计方案所使用的材料在整个系统中起着主导性作用，材料种类繁多也会涉及到后期施工中大量材料的供货协调情况。深入了解材料的市场供应情况，比如部分普通材种的大理石会由于某一时期整体市场供货紧张而价格居高，在此种情况之下应在确保同等装修效果前提下替换材种。3）前置设计前期与各专业之间的工作协调。研讨和制定精装产品化标准，在设计管理的流程上，建筑户型平面设计时候应提前介入。结合设计任务书阶段的预定目标对各个专业的前期设计做出及时全面的提资，涉及到的建筑、结构、给排水、暖通、机电、智能化、消防等诸专业的协调与沟通也要考虑在前，坚决避免后续精装进场施工出现的二次改造导致成本增加。前置设计协调工作，目前也是比较成熟的工作思路，但由于高端精装项目的所用设备专业比较多而且复杂，建议绘制“综合管线布置图”。为精装需要协调的诸多专业提供了良好的前期预先设计考虑的有利保障。
2.2弹性化的设计
首先是空间布局的灵活多变。当家庭结构发生变化时，商品房的大小和空间布局也需要改变。
居民可以遵循家庭生活周期和他们生活习惯（即内部装修和改造根据个人需求和喜好在已建立的住宅框架中进行修改及改造）来自行对商品房的内部进行更改。这里要举例的是儿童的房间，随着孩子的成长不同阶段的卧室必然会有不同阶段的功能转换，比如孩子最初所要用到的功能是婴儿房和游戏室，随着孩子年龄的增长，可能会需要房间具有居住的功能，同时要具有书房的功能，而这种功能空间的变化可能由家具设施的变化引起，也有可能是从使用者实际需要引起。其次是空间功能的持续发展。根据商品房具有的不同的定位方向这一特点，我们要对商品房最初施工的过程中的设施以及房间内的装修使用的功能留有一定的更改余地，方便使用者能够在入住之后，根据实际的需要进行改造。在对精装商品房的功能设计时，还要对房屋结构被忽视的地方尽可能地进行利用，使得商品房能充分地物尽其用，为商品房的实际拥有者提供最大的使用便利和最人性化的修改余地。
2.3加强施工方案设计管理
首先是做好设计方案的评审。一般应以多方案比较为原则，通过对多家设计单位进行方案设计投标，确定初步方案，然后由评审会给出评审意见，最后再组织设计师根据评审意见进行后续设计优化，优化过程中要及时上报公司备案。其次是加强施工图纸管理。施工图纸是施工的依据，如果施工图纸中存在选材不明确、没有节点详图等问题，就无法做到精细化施工管理，甚至会导致返工问题。由此在施工图的深化设计过程中，一方面要明确对客厅、卧室、卫生间等部位的地面完成面标高控制；另一方方面要注意各工程的连接缝、地漏周边拼砖等部位材料的选择。此外在项目竣工前，还要做好图纸的发放及存档工作。最后是加强工序质量控制。工序质量管控是精装修项目中的重点内容之一，各项工序施工必须样板先行，并经发包人认可后进行严格施工。同时精装修施工技术组在每道工序施工前一周，应对相关人员和单位做好统一交底，施工人员必须按照交底施工，如果有更好的技术改进建议，应与技术组沟通后方可施工。
2.4成品保护
高端住宅精装修工程重要的管理点就要做好成品保护，成品保护减少维修费用及各施工单位及各工种之间的扯皮，从而侧面保证了工程质量。成品保护对象的不同，保护措施也不同，保护工序不被下道工序破坏，如入户门、幕墙玻璃保护起来等等，防止成品被偷盗及破坏的成品保护措施，如工地现场的出入管理制度、公区墙地面的保护。
2.5家居智能化系统
家居智能化发展迅速，作为住宅体系精细化设计的重点方向之一，目前尚无统一的标准。在未来产品和客户进一步细分的前提下，各模块智能化程度及功能仍有探索空间，如智能家电、各种智能终端、安防套装视频监控套装、家庭传感套装灯光窗帘套装、家庭健康套装、家庭影院套装、节能模块套装等。
结语
总之，精装专业是较为全面的系统专业，其设计标准与施工工艺标准的制定对于精装房的管控起到了非常大的作用，特别是对于质量和成本的控制。作为精装设计与施工管理人员，应该从设计到现场的施工管理，紧紧围绕目标进行各个阶段的管控，不断地在工作过程中发现问题，解决问题，总结问题，完善各项标准。全面了解应用的各种材料的属性及细部工艺，总结经验，吸取教训，多学习正反面案例，观摩项目，带问题去思考，有目的性地去吸收经验和发现，才会获得较大收获。
参考文献
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