摘要：近年来，我国的房地产行业有了很大进展，中小房地产也越来越多。在房地产行业中，资金的需求度上会存在需求量大以及需求时间较长等特点，所以在房地产行业中，中小房地产企业融资的主要任务就是运用多种的融资方式和金融工具筹集资金，从而解决中小房地产企业在开发过程中的大量资金需求，保证房地产企业在开发过程中，能够保持资金的良性循环。文章通过对于中小房地产企业中的融资现状进行相关分析，通过分析问题，找到适合企业发展的融资方式和融资渠道，从而解决中小房地产企业融资难等问题。
关键词：中小房地产企业;融资渠道;金融风险
引言
随着城镇化建设的强力推进，房地产市场一度火爆，拉动了经济社会的迅猛发展。然而“炒房团”的到来、房地产泡沫经济的出现，国家开始了政策调控。为了去杠杆，去库存，政府多次发文调控，基本实现了“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。但与此同时，房地产企业由快膨胀到急紧缩，企业的经营和融资陷入困境，形势一度严峻，一些知名大型上市房企的生存受到了严重威胁，很多中小房地产企业面临“重新洗牌”。恰逢此时，各级政府债台高筑，为有效防范和化解债务，政府融资平台也纷纷欲走市场化运作的道路，寻求转型。
1中小型房地产企业融资的特点
房地产企业具有建设周期长，资金需求量大的特点。随着国家地价的逐年攀升，资金投入量金额巨大，在项目投产后，还要向住房和城乡建设局缴纳各项建设工程规费，支付数额较大的工程款、材料款、人工费等，而且工程材料物资价格波动较大，一般呈上升趋势。项目要等到取得预售许可证才可开盘收款，且资金还要受政府监管，房款存入资金监管账户后，按规定留足余额后剩余的资金，再按正常程序拨付各项工程及税款支出等，资金回笼速度慢。收到房款的同时，企业就要缴纳各项税款，相对其他企业，房地产企业的税负是较高的。在整个项目开发过程中无不需要通过资金的运营来推动。近几年，频频出台一系列的限购政策，在政府对房地产企业的高压调整态势下，大多数金融机构受国家去杠杆、控风险的大环境影响，货币政策全面收紧，金融监管也趋于严厉，在这种严峻的大背景下，中小型房地产的处境可谓是雪上加霜，融资困难的程度愈加严重。
2中小房地产企业融资问题现状
2.1中小房地产企业融资管理缺陷
一个企业的兴衰取决于它的经营理念和管理模式，虽然房地产行业目前正在蓬勃发展，但它的管理中却依然存在问题，例如，中小房地产企业的经营所有权以及企业经营范围的不明确、企业中经营管理的不规范、公司规模没有形成较大规模、生命周期有限等。而家族企业也是企业中普遍存在的问题，严重制约相关人才的引进，制约了公司的发展，导致短时间内企业的发展理念和战略规划难以进行改变。
2.2企业自身方面的问题
“融资难、融资贵”的原因，除了政策因素，与企业自身因素也是分不开的。企业的资产质量高、规模大，负债率低，营业收入高、现金流量大，资金方愿意提供额度更大成本更低的资金，企业的治理结构、经营模式与市场契合度高，有利于快速融入更多资金，管理层的诚信度高、企业的信用优良、财务管理规范，有利于融资。但中小房地产企业往往就在这些方面存在不足，比如，资产规模不大、负债率高、抵押物不足、企业管理水平不高、获利能力不强、财务管理欠规范等问题。
2.3中小型房地产企业财务管理薄弱
首先，中小型房地产企业往往更注重销售、工程、采购等一线生产部门，而忽略财务管理带来的隐形效益。在前期的拿地、方案设计、招投标、签订合同等重要事项中往往没有财务人员的参与。
其次，中小房地产企业的财务人员本身专业能力有限，有些企业一般采用家族式的管理模式，主要负责人及出纳由亲属担任，而不注重选拔任用高素质高水平的财务管理人员。最后，因为财务管理的主观能动性没有发挥，大量的中小型企业停留在记账、算账、报报表的核算层面，财务预测、全面预算、财务分析等功能基本缺乏，缺少对决策有用的管理会计信息，造成财务指标、财务资料难以达到融资要求。
3中小房地产企业融资问题的对策分析
3.1改变融资观念，选拔合适的融资人才
首先，创新融资观念，管理层带头创新，根据房地产企业的发展现状结合当前的经济政策，合理预计资金使用情况，选择合适的融资方式，例如，可以选择在海外市场公开发行债券，可股权可债权的融资方式，探索适合本企业发展的最佳融资方式，这里需要注意的是，无论选择哪一种融资方式，都不是一蹴而就的，需要经历成长，不断提升金融水平，增加抵御风险的能力。其次，应该提升企业融资人员的业务水平，采取合理的招聘以及培训，一方面，提升融资人员的业务水平，增加融资知识储备，拓宽融资思路，为企业选择合适的融资方式;另一方面，加强员工的风险管理意识，在募集相应的资金时要提升风险识别以及应对的能力，建立风险预警机制，识别各种潜在的风险，从而实现房地产企业的融资的合理化与规范化发展。
3.2完善担保体系，建立中小型房企的信用档案
中小型房地产企业担保能力弱，是其融资难的重要原因之一，中小型房企之间只有相互合作，抱团取暖，建立中小型房企贷款担保体系，以及中小型房企信用档案，是解决融资难的重要一步。中小型房地产企业可以组织起来成立商会或融资联合会等民间组织，负责收集中小房企的资源，进行资源优化，统计信用良好的房企与工商、税务、银行等有关的信用信息，建立中小型房企的信用档案。为金融机构提供信用信息，协助金融机构的信用调查。最终实现各中小房企的融资互保，降低融资成本，完成融资的目的。所以，建立全面优质的中小型房企的信用档案库，实行融资互保，为获取金融机构的融资开辟了道路。
3.3合理拓展融资渠道与结构
房地产公司的融资大多分为两种形式:一种是内部融资，另一种是外部融资。在内部融资中，是通过企业内部中，预付款以及收取购房款来进行融资。由于房地产行业具有投资大、开发周期长的特点，单靠内部融资无法满足资金需求。绝大多数的资金必须从外部筹集，这就是为什么中小房地产公司的资金压力和风险过度集中在银行和其他金融机构。积极与非银行的地方金融机构接洽，鼓励中小房地产企业发展，地方金融机构具有机制灵活、运作效率高、信贷审批相对简单等优势。为了有效降低交易成本，寻找高效优质的中小型房地产公司优质客户，与中小型房地产公司共同成长，成为新的驱动力，而地方金融机构不同于国有的银行机构，地方金融机构在对于当地客户能够有更好的了解，从而能够有效地降低融资成本与交易成本，推动中小房地产企业发展，实现双赢。
结语
综上所述，中小房地产企业为经济社会发展做出了杰出贡献，当前，由于政策的调整和融资难融资贵给企业带来了一些困境。这些困境也许是暂时的，也许是长期的，难以预期，但当前与政府投融资平台的合作可以有效缓解困局，可以解决部分融资难题，解决生存问题。但政策是随着经济形势的变化而变化的，中小企业要赢得生存和更好的发展，必须与时俱进，紧紧抓住市场机遇，跟随政策的调整而适时找到符合自己的经营模式和融资模式，这样才能让中小房地产企业立于不败之地。
参考文献
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