摘要：基于延长使用时间而设计的长效住宅，其使用性能及使用寿命上均得到了有效保障，在使资源得到节约的同时也提高了住宅的综合价值，尤其是对于住宅形势与群众需求之间的矛盾也产生了一定的缓解作用。但综合当前社会实际情况和反馈信息来看，长效住宅在设计运维中依然存在一些问题，而BIM技术的应用则对解决这些问题起到了一定的帮助作用。本文将针对BIM技术在长效住宅设计运维中的应用展开相应探讨。
关键词：BIM技术；长效住宅；设计运维
引言
国土面积位于世界第三，但人口总量居世界第一的我国拥有较高的城市人口密度。高人口密度致使城市居民的住房往往面积较小，受占地面积和施工技术所限，在质量及性能上也存在一些不足。随着近年来社会经济水平的发展，长效住宅逐渐得到相应的重视，并获得了一定程度的发展[1]。但受限于技术及经验上的不足以及相关政策的缺失，我国在长效住宅设计运维能力方面还存在一些问题，而BIM技术的出现则为解决这些问题创造了条件。
1.关于BIM技术
BIM技术是建筑信息模型技术的简称，这种技术诞生于计算机技术在工程建设领域的运用及该领域相应信息化需求的满足。该技术的优势在于建立三维模型来分析整体设计方案，在使方案具有相应合理性方面拥有比传统设计方式更直观、更具效率的特点[2]。此外BIM技术可使行业中不同设计专业在完全统一的平台上进行设计与方案优化工作，提升了设计人员之间的交互性，还可以进行包括施工、运营、管理及维护等阶段的模拟工作，极大程度上节约了效率及资源。BIM技术的概念被美国人于三个世纪以前提出，在北欧及北美一众发达国家之间得到了长足的发展，国内对BIM技术的应用较晚，但也给予了相应的重视并投入大量资源进行研究[3]。
2.我国长效住宅设计运维中出现的问题
从设计体系上而言，我国长效住宅分为工程层面、设计层面及使用层面三个不同层面。在这三个层面中均存在相应的问题。工程层面的问题在于没有供开发商、建筑设计师及用户同时进行交流的平台，造成用户参与程度不足，所得产品与自身概念存在较大差距的情况；设计层面的问题在于用户对建筑信息的了解程度不足且缺乏相应改造经验，在自行改造过程中易对住宅结构产生破坏，从而酿成严重经济损失；使用层面在于住宅内物品类型及数量较大，在信息整合整理上往往具有较大困难，不利于住宅长效运行维护及相关工作的展开。
3.BIM技术在长效住宅设计运维中的应用
3.1在长效住宅前期设计中的应用
BIM技术可有效将模拟模型与实际住宅建筑两者进行有机结合，通过对施工及设计方案的对比找出设计过程中未被发现的问题。
利用BIM技术可提前规划好长效住宅的设计内容，对设计中出现冲突的两个及两个以上工序进行合理优化，以保证设计方案的科学性。在实际应用过程中，技术设计人员可利用BIM技术对设计图与施工图中的各部分环节进行对比分析，并及时作出相应调整，从而使相关施工人员在实际施工过程中仅仅需要按照施工图纸的实际数据操作即可，因此BIM技术能有效预测施工过程中可能出现的变化，从而达到预期设计效果。在项目进行过程中，不同参与方还可以在模型中插入、抽取、更新或修改相关信息，完成协同作业。一个完整的BIM 模型包含了工程层面三方关注的全部核心信息，其中非几何信息( NGI) 成为住宅发挥长效性的关键因素。
3.2在长效住宅空间规划中的应用
长效住宅的目的是为满足用户长期使用需要，由于人的观念及审美等意识会随着时间的变化产生相应变化，用户在对住宅进行改造以使之符合自身审美情趣上也会有相应追求。因此，长效住宅在空间规划上应留有一定可塑性供用户自行发挥。这就意味着在设计长效住宅时设计时要考虑好包括地形、空间在内的相关因素，而BIM技术中的GIS软件技术及3D可视模型技术则能为设计师模拟住宅设计状态，同时还能对住宅周边环境进行模拟，使设计师对设计内容及效果不再仅仅理解在概念上，而是拥有对其进行更直观观察与分析的条件，能使设计师在满足不同户型要求的基础上，对长效住宅的空间规划进行严谨而具有科学性的设计。
3.3在长效住宅运行维护中的应用
长效住宅的运行维护直接关系到其使用时长，好的运维能有效提升用户在住宅中居住的满意程度，还能使长效住宅的实际使用时间愈发接近于理论使用时长，有效延长长效住宅的使用寿命。在BIM技术中，可以加入相应的数据（如长效住宅使用过程中日常行为可能对住宅产生的影响、周围环境情况等）模拟住宅的使用情况，从而针对性制定相应的运行维护策略。
3.4在室内节能环保品质提升中的应用
借助BIM 辅助软件强大的分析能力可以将现有的室内部品信息输入( 类型、数量、尺寸、材质、价格、颜色、使用年限、经销商等非几何信息)，从而对居室的热环境、光环境、声环境等环节进行计算，分析和了解住宅室内未来的舒适程度并最终通过修改优化相关设计，实现家居环境的节能环保。
结语：作为一种新型技术，BIM技术在建筑行业的应用不仅能够对建筑进行合理规划，从而达到控制成本的目的，还符合可持续发展的战略目标，在长效住宅的设计运维中也是一样,能够促进长效住宅良好健康可持续发展。因此在现在这个阶段就应着重强化对BIM技术的开发及相关行业内应用的推广，促使BIM技术在我国社会发展与建设过程中发挥应有的价值，大力推动我国经济建设水平。
参考文献：
[1]杨莲.BIM技术在长效住宅设计运维中的应用探讨[A].工程技术（建筑）.2017，（10）：230
[2]高镝.BIM技术在长效住宅设计运维中的应用研究[A].山西建筑.2018，（7）：3
[3]陈沸镔，龙也.BIM技术在住宅设计过程中的应用探索[J].第一届全国BIM学术会议论文集.2015，（4）：19