甘肃金川集团房地产开发有限公司 甘肃兰州 730000
摘要：随着经济和各行各业的快速发展，房地产是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，是一种具有金融投资属性的特殊第三产业。既然是具备金融投资属性，那么资金管理无疑是该行业的重中之重。
关键词：房地产开发；商品房预售；资金监管；涉税环节；会计处理
引言
目前我国经济取得了很好的成就，经济水平不断提升，经济处在一个快速发展的阶段。在此背景下，房地产行业的突起贡献并占据了很多的GDP比例，由2008年的4.61％增长到6.87％。因为每个行业之间都是相互关联的，所以随着房地产行业的发展，相应的行业也发展起来。作为支柱性的产业，房地产行业关系到宏观经济的趋势，必然会影响人们的利益关系，也会大大影响到经济的稳定性。就我国目前的发展状况来看，仍然有一些因素限制了房地产市场的发展，所以为了推动房地产行业的快速发展，我们需要付出努力。
1房地产行业的发展状况
1.1促进经济增长
我国是社会主义市场经济体系，在此背景下，我国房地产行业占据一定的优势。房地产行业占据一定的优势有着一定的原因，那就是房地产的快速发展能够提高国民经济水平，同时房地产行业有着非常高的行业关联性，房地产行业可以广泛的带动其他行业向前或向后发展。
1.2丰富人民的物质生活。
新时代中国的目标是构建社会主义和谐社会，所以我们要把重点放在民生的问题上。我国的宗旨是全心全意为人民服务，所以我们一定要为人民着想，让人们都能够有衣可穿、有房可住。只有更大的投入住宅建设，才能解决好人民群众的住房问题。只有加大力度推动房地产行业的发展，才能实现这个目的，来满足人民群众的住房需求。目前我国的房地产行业大步向前迈进，技术越来越先进，布局设计越来越合理。生活质量随着居住环境的提升而提升。
1.3加大房地产的投资
要想解决好人们的住的问题，首先要一定有房可供人们去住。所以在贸易方面看，要想销售，首先底子一定要厚。但是底子厚的前提是得要有充分的资金，唯有这样，才能够提高改善人们的居住条件，促进房地产行业的快速发展。正因为这样，要想做好房地产，一定要尽可能的降低风险。根据相关的统计数据，房地产投资所占的比例越来越多。投资主体有多元化的倾向，所以，为了能够满足人民群众住房的需求，我们就要在房地产投资上加大投入。
2预售商品房前期的主要工作
地产企业开盘预售，是公司发展的关键节点，是对公司产品的市场定位和销售推广的集中检验，在项目开发经营中具有举足轻重的地位。为了能够有序地进行项目开盘，各部门应清楚了解预售全过程，进行销售前的准备工作。（1）提前准备好售楼须知及售楼指导书、售价表、楼盘表、认购书及销售买卖合同、按揭协议书等材料。（2）房地产开发企业应当按照《商品房预售管理规定》及《商品房售楼处公示规范要求》做好现场公示，公开以下事项：1．商品房预售许可证；2．预售人的营业执照、房地产开发资质等级证书、土地出让合同、土地房屋权证、建设工程规划许可证和施工许可证；3．商品房预售方案，其中项目总平图、土地出让合同中规定公建配套的平面示意图、商品房的预测面积报告书以及商品房预售资金监管协议应当单独公开；4．项目开发进度和竣工、交付日期；商品房预售情况表，内容包括：商品房户型、面积、公摊面积、预售状态、权利限制状况等；5．明码标价的情况和物价部门的举报电话；买卖合同示范文本；6．商品房的结构类型、户型、装修标准；交付使用时的物业服务企业及其收费标准；7．不利因素的提示。
（3）以上两点是销售前，公司报建及工程等相关人员应配合销售部门完成相关资料的准备。主要有以下几个侧重点：1．各主要部门工作协调：销售部需明确认筹目标、时间、地点、方式、优惠确定、各功能区描述，财务部明确组员明确分工，现场组示范引导，收款人员需提前熟悉开盘销售售价及相关优惠折扣；2．购买收据及发票：结合认筹目标需求，提前一个月购买足够数量收款收据，做好收款领用及核销台账模板（详见附表）；对收款人员就如何开具收款收据做统一规范培训，明确认筹节点开具内容统一写“××项目购房订金”或者“××项目购房意向金”。
3预售监管资金的收付及使用
3.1预售监管资金的构成及标准
根据《商品房预售管理暂行办法》《商品房预售管理规定》等，项目申请预售证之前需先设立或者选择现有的账户作为预售资金监管账户，所谓商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
3.2购房款交存及监管资金入账
1．在开盘之前收取客户的认筹意向金暂可不用转入监管账户，属于订金性质，在房产交易过程中，订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，且开盘之后，对于未选中满意房源的客户，会安排集中退款申请，退款频率较高，故转入公司一般户即可；2．企业取到预售证后，客户确认购房所支付的定金及首付款，应于房管备案后全部存入监管专用账户；3．客户申请按揭贷款支付方式，在各银行下贷之后，企业确认已收到购房人按揭贷款之后，应按要求划入监管专用账户。
3.3监管资金使用节点要求及申请材料
开发企业根据项目建设方案及工程进度编制预售项目用款计划，提前铺排以下各申请进度节点的资料清单，落实到责任部门相关经办人员，按申请监管资金节点使用要求报送相关资料。预售人应编制预售资金用款计划，及时跟进现场每周施工进度，按照下列工程节点要求使用监管额度内预售资金。1．达到主体结构封顶，可支取监管总额的70%，申请该节点监管资金需报送由施工、监理单位的书面证明材料及施工现场封顶照片；2．达到外墙落架节点，可支取监管总额的80%，申请该节点监管资金需报送由施工、监理单位的书面证明材料及施工现场照片；3．竣工验收节点，可支取监管总额的85%，申请该节点监管资金需报送竣工备案证明；4．交房节后就可申请撤销监管，支取剩余的全部监管资金，申请该节点监管资金需报送竣工备案证明及登策当中，企业所得税是解决企业科技创新的重要优惠政策，它可以有效地解决企业科技创新市场失灵的问题和成本损益问题，有利于高新技术企业的科技创新，促进国家高新技术产业的健康稳定发展。
结语
综上所述，预售模式相对现房模式对房开企业可以缓解资金压力、加快开发进度；对于社会可以刺激消费需求、拉动内需增长、增加供给总量、满足购买需求等，但是显然也存在有损消费者利益的行为，比如预售合同标的物和实物不配、交付期限长、楼市泡沫、金融风险等缺陷。
结语
房地产行业的发展对于国民经济的影响是十分重要的。我们分析了现阶段房地产发展现状，那就是人民消费结构的改变使人们对于购房的需求加大，但是同时人们对于购房需求的加大使得房地产市场迎来巨大的挑战。然而，为了应对这场挑战，我们一定要完善相应的保障系统，更好的保障人民的美好需求。在一个国家中，各大行业都在发展，要想能够在这些行业中占优势，首先要做的就是要抓住机会，其次是勇于克服挑战，那么必将会取得很好的成就。
参考文献：
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