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摘要：随着我国经济在快速发展，社会在不断进步，房地产行业在我国发展十分迅速，房地产开发项目管理工作受到了社会各界的广泛重视，革新工作理念和方法，引用先进的手段和经验，提升房地产开发项目的整体质量。本文结合案例，以房地产开发项目管理的重点与难点为主线，进行简要的分析和描述。
关键词：房地产；项目管理；难点分析
引言
在改革开放的政策支持下，近年来我国国民经济发展保持了较为稳健的趋势，城镇化道路推进也使得房地产开发项目迎来了新的发展动力。房地产事业本身就是国民经济不可分割的一部分，在未来城市和乡村的建设都需要有房地产事业做支撑，其广阔的发展前景使得各地房地产开发项目层出不穷，国家对城市建设的支持也为房地产开发项目的进行提供了良好的政策保障。
1房地产开发项目管理的重点
1）质量控制达标房地产项目开发工作中，质量管理工作最为重要，同时也是该项目开发工作中最为重要的组成部分。从实际意义上来讲，只有保证房地产的质量和安全，不断提升工程品质，保障项目按期顺利交付，才能够受到社会各界的认可，实现公司的口碑传播。从总体的角度来讲，房地产开发项目质量达标的基本要求可以分为两个方面：其一，应该保证房地产开发项目的实际施工情况能够达到设计要求，按图施工到位。其次是房地产开发项目工作（验收、检测等）一定要严格按照国家、省市的相关规范要求规定的内容执行到位。2）管理者的质量意识，房地产开发项目管理人员自身的思想意识直接影响着整体的工作质量。正因为如此，相关工作人员一定要明确自身职责的重要性，端正工作态度，切实的履行好相应的工作职责。此外，还要对施工现场进行定期的检查，及时发现其中存在的问题和隐患，并与相关责任人进行沟通，要求其予以及时的纠正和调整，如果发现质量存在问题，应该予以及时的整改和通报。
2房地产开发管理的难点
2.1责任分配模糊不具体
为各方面获得盈利，许多主体抓住社会经济发展的大势在市场上崛起，出没在各领域内，同时顾客的需求也逐渐呈现大众化、分众化的趋势，由此我国的建筑工程建设投资和企业的运营不得不具备多元化特点。但是，施工企业的相关工作管理人员的知识素养以及管理水平依旧落后于实际要求，在管理工程中处理问题尤其是一些突发问题上就会显得较为吃力。更为重要的是，相关项目责任负责人的任务分工也并没有得到相应的改进升级而变得具体明确起来，相反是模糊的，这就容易出现工作人员内部互相推诿职责的情况。
2.2施工质量管理不到位
施工现场质量管理一直都是施工现场管理的重点难点问题，由于房地产开发企业以及施工单位对影响施工各环节质量的因素缺乏了解，施工现场质量管控工作难以实施到位。在施工材料进场前期，施工单位由于缺乏房地产开发企业的监督管理，没有按照施工材料质量管理要求严格检验材料是否达到施工质量标准，一旦采购人员私下将以次充好的施工材料混入施工现场，将严重影响房地产开发项目建设施工质量。施工现场管理缺少关键施工环节的监督核查、技术交底工作，尤其是一些施工难度大、施工工艺复杂的工序环节，即使设有完备的监督核查、技术交底流程，也难以对应到相关施工人员，施工质量管理执行力度较弱。同时，日常施工作业环节核查工作也不到位，对于部分隐蔽施工环节存在的施工质量缺陷问题也是能过则过，施工质量管理人员的管理工作态度敷衍了事，导致房地产开发项目后期竣工验收或使用阶段出现质量问题，再进行返工整改，严重影响房地产开发企业口碑信誉。施工现场管理往往只注重对施工人员的岗位分工，而忽视将施工质量责任管理落实到人，施工责任范围不明确，缺少相应的施工质量管理奖惩机制，很容易导致相关施工人员玩忽职守，现场施工操作随意性较大。
2.3项目进度安排不合理
房地产开发项目的进行需要有合理的进度安排作保障，具体来说就是要在项目的施工周期上面进行明确要求，另外还要在项目施工合同中将施工周期的要求进行明确表现，对项目施工周期进行把握也是管理房产项目施工进度的核心内容。然而通过考察我国众多房地产开发项目管理过程，可以发现大多数房地产企业都热切追求开发项目施工的经济效益，而忽略了对开发项目进度的合理安排，例如部分企业在进行开发项目进度安排时，未考虑到周边社会居民的生活环境、交通状况，在施工时间设置上可能会对周边的居民造成生活上的困扰。
3房地产开发项目管理的有效措施
3.1 做好市场可行性研究的调研工作
从实际意义上来讲，做好前期工作至关重要，能够为项目的实际建设提供最为可靠依据和资料。就本工程而言，工作人员前期对市场情况全面仔细的调查，获得了当前市场的真实数据，在此基础上对其整理和分析，能够了解近期市场变化的规律，从而可以在预算、招投标以及设计和施工等阶段有针对性的展开相应的管理工作，从根本上保证房地产开发项目的顺利竣工和交付。
3.2建筑管理体系的创建要科学
房地产开发经营建筑工程项目管理的内容较多，贯穿工程实施的始终，包括成本、施工以及安全等方面的管理，因此，对其管理体系的建立也是复杂的极为不易的，需要考虑诸多因素才能创建科学合理。首先，成本的管理方面，要公开透明，保证支出、预算等都对得上账，然后对于信息数据统计管理的标准也要科学、要升级，在工程盈利方面也要有所计划。其次，施工和安全管理方面是相通的，将安全意识融入施工过程中，当然工作人员对施工设备和材料也需要了然于心，对工程质量和效率有个整体的认识，使得施工更让人放心。其中施工管理是建筑工程项目建设中的关键，这关乎着施工建设项目总体规划是否合理程度，以及用工程质量验收施工方案是否科学。
3.3构建清晰的项目管理权责体系
若想保证房地产开发项目管理模式的有效应用，要积极构建清晰的项目管理责任体系，保证各项管理工作由专人负责。从部门职责以及业务流程角度入手，进行权责体系的构建。基于部门职责维度，实现对职能部门之间、职能部门和项目部之间的职责划分，清晰各个部门的管理职责，保障各项管理工作的高效落实。加大对职责落实情况的考核力度，避免出现职责落实不到位情况，影响着项目管理的效果。
3.4应用现代化技术
具有现代气息的建筑越来越成为众人的首选，不仅是因为其符合现代人的审美，也是因为其能够更好地满足当下人的建筑需求，所以选用现代化技术也应该成为建筑建设工程管理中的重要措施。利用先进的建筑技术、现代化的建设技术和管理方式，当然也要注重人才的培养，使得总工程师对于先进技术足够了解，从而打造一座座有特色、有质量、有效率的建筑，同时也要经得起技术的检测，为更多建筑工程管理数据的检测及其使用提供合理的数据参考。
结语
房地产开发施工现场管理在很大程度上取决于人的主观意识，即使有科学规范的施工现场管理制度，也需要充分调动施工现场人员的管理协调积极性，从改变传统落后的施工管理理念到提高施工人员专业素质和实践经验，再到明确施工岗位责任意识，逐步强化施工现场关键技术节点的控制力度，从根本上提高施工质量及施工进度管控水平，有效解决房地产开发施工现场管理中的难点问题，从而推动房地产行业稳定持续发展。
参考文献：
［1］洪嘉祥.房地产开发项目管理的重点与难点研究［J］.建筑工程技术与设计，2019，（17）：4087.
［2］叶海坪.房地产开发项目管理的重点与难点研究［J］.中国房地产业，2019，（17）：285.
作者简介：翁淼，330102197702040311，男，汉族，浙江杭州人，本科毕业，土木工程专业，主要从事建筑工程管理工作。