罗晶晶
湖南省邵阳县住房保障服务中心 422100
摘要：住房问题是改善社会民生福祉的一项重大课题，自党的十八大以来，中共中央高度重视社会发展新时期的基本社会矛盾，特别是以百姓住房、教育、医疗等为代表的关键民生问题。中国社会在迎来全新发展机遇的同时，也面临着诸多挑战，旧有的房地产相关事务中存在的诸多弊端更为突显。本文将从房地产行业的现行评估方法着手，结合新时期的发展形势论述传统评估方法的不足，并给出具有建设性的强化对策。
关键词：新时期；房地产；评估方法；强化对策
房地产行业是我国经济发展的重要支柱行业，在过去很长一段时间里都是国家经济的关键组成部分之一。然而，房地产行业在为经济发展贡献高增长和高效益的同时，引发的社会问题也是不容小觑的。特别是二手房交易市场、学区房市场等领域的问题尤为严重。房地产评估工作在我国社会发展中的地位比较尴尬，其内部的根本矛盾在于行业的高度发展与评估水平提升之间存在极大差距，在社会发展的新时期有必要提升行业整体水平并实现创新发展。
一、房地产评估的基本方法及存在问题
所谓房地产评估，本质上是为了帮助人们更好地理解房地产行业的发展，特别是在分析未来行业走向和个人投资等问题上具有极佳的辅助功能[1]。然而，要想真正清楚行业目前面临的难题，还需要回到最根本的理论研究上，发现理论与实践的差异、总结差异并找出关键问题。
（一）成本法
成本法的本质在于通过对某一客观存在的真实数据进行量化表征，以确定房地产的实际价值。目前，用成本法进行房地产估价主要通过两种方式进行，一种是针对固定土地上经营项目的成本进行累积叠加，并通过一定的货币汇率和利息增值数据保证房地产现有价值；一种是依靠对翻新或变更固定土地上经营项目进行表征，以确定当前的房地产价值[2]。然而，成本法的最大问题在于对时间的精确把握，尤其是使用条件和事件追溯问题很容易出现人为干预影响最终结果导致某一方利益受损。
（二）市场比较法
市场比较法的初衷是用自由市场竞争来代替人为定制房地产标准，从而使得房地产交易结果能够得到市场的广泛认可。其主要方式在于与相类似的成交案例进行对比，并且就其中的细节问题进行纵深研究，最终得到一个合理结果。然而，这种方法的弊端在于实际案例的积累是一件非常困难的事，最终将集中表现在自身企业的案例分析上背离最开始的设计初衷。
（三）剩余法
剩余法的基本内涵在于利用减法原则，将房地产的总值通过一定方法测算出来，然后利用公式“房产价值+土地使用权价值=总价”进行拆分运算。该方法在理论上存在极大的公平性与合理性，尤其具备数据化表征优势。然而，这种方法对从业人员的职业素养和职业水平要求很高，而当前本行业的人才远不能达到行业常规运转的基本需求[3]。
（四）收益法
收益法也被称为收益还原法，与剩余法在基本原理上有诸多相似之处，但利用的数据模型和基本运算规则不同。收益法的运算规则强调房地产价值、收益和收益还原率三者之间的关系，即：房地产价值=交易纯收益/收益还原率。评估结果的准确程度取决于收益法的纯收益及还原率的准确程度，而还原率的确定比较困难。
（五）假设开发法
假设开发法一般常用于房地产企业尚未开展项目工程之前的收益预测阶段。其服务对象通常是房地产开发项目的运营企业，核心原理在于研究未开发房地产工程在全部开发完毕后能够获得的市场价值。这就决定着假设开发法本身是一项运算规模庞大且运算过程繁琐的系统性数据分析工程，即便在借助大数据技术的情况下，缺乏原始资料积累依旧是束缚该方法的根本难题。
（六）基准地价法
基准地价法从本质上来说，是将一系列复杂的方案进行归一处理，将各种商业运作的经济收益统一转换到土地使用价值这一单一评估单位上。这样做的好处在于能够有单一参照标准进行量化研究，排除相关不确定因素的巨大影响。然而，在将各种变量转换为土地价值这一标准的过程中，还存在很多不可控因素和非数据变量的数据化转换问题尚无法解决。
（七）路线价法
在应用基准低价法进行房地产评估时，常常由于某些土地变更因素导致同一土地的使用权价值发生极大变化。因此，需要对某一确定土地的使用价值进行数据稳定修正，通过对周边土地的价值变化进行详细考量，最终确定一个修正参数加入到该区域土地的使用权价值变化中，也就是路线价法[4]。
二、新时期房地产评估工作的强化对策
根据上文所述，房地产评估工作目前面临的主要问题有三点：相关行业法律法规不够完善、行业监督制度失效以及长期存在的从业人才职业水平偏低。针对这三个问题进行针对性整改，以实现强化房地产评估效益的目的。
（一）立足基础社会民生，健全相关法律体系
在社会改革的关键时期，要想全行业的发展向着积极、健康和可持续的方向发展，就必须使得社会各方面运作有法可依。国家针对房地产评估问题已经出台了《房地产估价规范》，使得整个行业具备基本运行框架。然而，仅仅如此还不能满足市场实际需求，还需要就细节问题和实际执行中存在的问题进行集中化处理，不断完善法律法规细则，确保行业的健康发展。
群众的根本住房需求与国内房地产市场行业增长之间的矛盾，只能也必须通过法律途径加以解决。需要重点强调的是，住房问题的关键在于房地产与教育、医疗问题的关联性。必须通过法律法规的设立，深度解放住房与教育之间的经济捆绑，随之扩展到其他商业活动与房地产之间的利益捆绑解除后，房地产的评估工作才会具有客观性和代表性。
（二）结合社会实践经验，解决监督制度问题
监督权在过去一段时间里由于相关社会实践探索经验不足，加上自身制度与西方意识之间的巨大差异，使得监督权的实施存在天然思想障碍。然而，监督权作为维护社会健康发展的重要力量，尤其是作为维持商业秩序的基石，必须得到高度重视并坚决执行。制订合理的监督制度，并保证制度的运作不会以个人或某个小集团的意志为转移。
（三）把握行业发展规律，强调人才职业素养
就目前房地产评估行业而言，人才的培养与人才资格的认证尚停留在形式主义的层次上。相关从业人员的发展和培养计划，更多以理论考试为主，弱化了实践操作的地位。纵然行业经验的考察和个人职业潜能的挖掘存在诸多困那，但房地产评估从业人员的职业能力考核还是要回到实践能力与分析能力这一基础标准上。不仅如此，对人才的培养还需要落实到企业层面，要求企业对于房地产评估工作设立具有职业素养教育和职业技能培养的机制，帮助从业人员养成终身学习的意识和客观公正的评判意识。从选拔和长期培养两个方面同时努力，将人本的理念发挥到实处，促进行业的繁荣发展。
结束语：
综上所述，房地产行业目前暴露出的问题很大程度上是长期积累并客观存在的现实。中国社会的改革开放已经走到了深水区，未来国民经济的增长和整体配置必然要走向多样发展、多点开花的全新格局。房地产评估作为房地产行业高度发展后的必要工作，还需要立足社会基本条件，充分发挥社会主义制度优势。一方面要发展与创新行业自身的工作效率和工作模式，适应国内民生条件和思想文化基础；另一方面，也需要社会环境和司法环境的高度配合，内外兼修，共同促进行业的进步与创新发展。
参考文献：
[1]李相民.新时期房地产统计工作的创新[J].《现代经济信息》,2018（082）:68-68.
[2]王瑞红.房地产税将按评估值征收但落地尚需时日[J].城市开发,2018（361）:70-71.
[3]秦月华;.新时期房地产企业运营管理的难点及其精细化对策[J].企业改革与管理,2019（293）:216-217.
[4]李绮慧.新时期房地产企业运营管理的 难点及其精细化对策浅述[J].中国科技投资,2019（076）:200.