山西工商学院 李勤

        根据企业所得税法相关规定，在企业所得税前扣除各类凭证应遵循真实性、合法性和有效性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的支出确属已经发生，是税前扣除凭证管理的首要原则。合法性是指税前扣除凭证的来源、形式等符合国家法律法规的规定。有效性是指凭证能充分反映企业发生的支出符合税法规定。本文认为，对于房企无法取得合法凭证，但有确凿证据证明业务支出真实，且取得收入方相关收人已入账的，依据真实性的原则，应当允许税前扣除。
        一、支付个人拆迁补偿无须发票
        具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本。
        根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》(国税发[2009]91号)第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：1.拆迁补偿合同或协议；2.被拆迁人的身份证复印件；3.被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；4.支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；5.其他相关资料。
        对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收相关税金。所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。
        另外，对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：
        1.自行拆迁。?对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。
        2.委托拆迁。对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定补缴契税。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定：不征增值税税。因此，被拆迁户无须向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案将资料备置于本公司备查。
        二、取得土地使用权历史遗留问题无须发票
        由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前，房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
        2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第一项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
        房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前房地产开发企业支付土地价款取得农村集体经济组织、乡镇企业和村委会的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.收款方盖有公章的收款凭据。