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轨道交通对土地经济价值的影响思考

发表时间：2021/7/23 来源：《建筑科技》2021年7月下作者：文渊博

[导读] 轨道交通是兼具运输量大、速度快、安全可靠性好、节能降耗、无尾气污染等优势的交通形式，在推动城市国有土地集约化应用、指引提升城市发展规划空间布局、缓解城市交通堵塞与空气污染、提升周边国有土地的价值、推动城市化建设和提高城市绿色发展等层面，都有着非常重要的意义。

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摘要：轨道交通是兼具运输量大、速度快、安全可靠性好、节能降耗、无尾气污染等优势的交通形式，在推动城市国有土地集约化应用、指引提升城市发展规划空间布局、缓解城市交通堵塞与空气污染、提升周边国有土地的价值、推动城市化建设和提高城市绿色发展等层面，都有着非常重要的意义。另外，轨道交通转变了城市的道路通行能力，对周边乃至相应覆盖范围内的土地资源利用形成直接影响。本文从轨道交通对土地资源利用和开发建设、市政规划及构造、房地产的价值等层面展开具体分析，对轨道交通对城市土地的经济价值的影响进行了论述，意在为城市的规划建设以及轨道交通的加速发展提供适当借鉴。
关键词：轨道交通；土地经济价值；房地产价值；土地利用
        一、轨道交通对土地经济价值的影响
        轨道交通与国有土地的应用密切关联。第一，城市中支撑轨道交通形成运转的根本便是国有土地，而国有土地的结构类型和应用状态是形成轨道交通的基本因素。第二，畅达性是轨道交通和国有土地相互间不容忽视的要素，其主要原因需要考虑轨道交通的快速发展会作用于国有土地，通过提升畅达度会直接影响国有土地的应用状况。第三，国有土地的属性直接影响公共交通，城市公共交通的快速发展作用于土地属性、强度、应用结构类型和土地价格等层面。第四，轨道交通和周边停靠站的设定，不仅依据地方社会现状确定，而且需要考虑国有土地的相应属性，这样的交互式作用最后形成各不相同的土地资源利用方式。
        （一）轨道交通对土地应用规划及结构的影响
        动车高铁、地铁等形式的轨道交通沿途停靠点通常合乎本地社会经济发展方向，构成土地资源集约应用率高的状况，可是也出现许多问题，如土地资源利用力度大、相对密度高、周边区域设计规划有着片面性、公共基础设施应用率低、与别的公共交通对接及空间布局单一化等。另外，市区亦出现交通堵塞、城市空间布局不科学、土地资源集约运用性能差等缺陷。城市在实施整体规划轨道交通时，以TOD开发方式为根据，以停靠点周围土地资源利用战略布局、土地规划调节、区域空间促进形式等为关键环节，指出开发方式多元化、公益性基础设施建设相邻化、驳接转乘低碳化、生态环境空间开放化等综合整体规划的战略规划对策。除此以外，轨道交通所应用土地资源的整体规划显现出差异化的特征，可以在提升新发展规划范围公共交通通行能力的同一时间淡化传统城市中心范围的公共交通通行能力，这样的特性对商业运作、市民住宅用地等形式的土地资源出现极强的诱惑力，而对工业土地则表现出不一致的影响机制。
        （二）轨交对土地资源利用力度特性、战略布局方式的影响
        土地资源的运用结构类型有所差异，其呈现特性便也会存在一定的差异性。在轨交的直接影响下，不但对沿途停靠点的土地资源利用会形成直接影响，沿途水体、田地、城市绿地及未运用土地资源等均会被直接影响。沿途停靠点层面，轨交能够影响有关住宅、社区商业等土地资源应用的增多，而且会显现特定的蔓延趋向。城市中心较健全完善的停靠点周边，土地资源应用率高，应用力度大，作用方式比较稳固；而外缘新停靠点的周边，土地资源利用区域空间大，空间布局尚需健全完善，不管是住宅用地或是商服用地均尚需设计规划。
        （三）轨交对土地规划的直接影响
        轨交通常是社会经济进步的生成物，可是，与城市整体规划对比，有特定的滞后效应，呈现在土地资源开发层面就是与土地资源利用整体规划脱轨，将造成轨交资源消耗，直接影响范围内城市经济的发展速度。在土地复垦规划层面，均值挖损的深度，基础桩相对密度，储存耕植土的厚度及土源、弃渣场所等层面也会直接影响土地复垦的实际效果。

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在土地资源功能特性层面，由商业用地转换为农用地，特别是在耕种难度高、但其土地复垦适应能力强的状况下，对铁路轨道等工程项目占地实施土地复垦，从前期土地资源勘察到中期土地复垦整体规划、确立末期有关项目目标均需制定详尽的推进方案，地基基础拆卸与测算投资层面也需用利用谨慎专业的方式当作支撑点，以求依靠专业化的土地复垦工艺搭建和运作具有可执行意义的复垦方案。
        二、轨道交通对土地资源、房地产业等市场价值的影响
        （一）轨道交通对土地资源市场价值的影响
        轨交不但能够凸显城市中心范围的重要性，还能为城市侧向发展带来推动的效果。与此同时，轨交的建设规划有利于推动城市发展规划的升级，推动旧城改造规划、城区动迁等工程项目地开展，有利于解锁集体土地流转及增强城市土地资源市场价值。另外，因为轨交周边的土地资源权益者是直接的既得利益者，因此，周边的土地资源市场价值受此作用一定会产生相应范围的增长。
        在时间维度层面，地方政府受轨交建设规划作用而形成的收益率会由于时间的流逝而慢慢降低，而且这样的作用会显现出相应的预见性。在空间性上，轨道交通停靠点对周边区域的影响主要可以分成二个层面：第一层为区域半径不超过300米的高密度发展区，第二层是区域半径大于300米但不足800米的中密度发展区，其对轨交的投资回报率由于相距轨交停靠点直线距离增大而额度缩小，使土地资源级差收益率慢慢缩小。有数据资料显示，每相距轨交停靠点1米的区域，一平方米的土地资源市场价值便增长0.002%。另外，轨交显现出“核心提升－周边塌缩”的区域布局变化规律，即在轨交的作用下，其环境因素的收益促进其通行能力转变布局与土地资源市场价值转变布局呈现明显的同质性，当中，升值作用由大到小分别为商服用地、居住用地和工业土地；轨交与土地资源市场价值的交互作用呈现在土地利用规划形式的转变、地区通行能力的提升、周边区域经济发展的进步作用及土地资源综合利用能力的提升等层面。所以，轨交合作开发与土地资源税收收入相比较，有着可执行性强、收益率高等作用，地方政府能够利用合作开发调节人流量及有限把握土地资源运营权等形式实现土地资源的最大价值化。
        （二）轨交对房地产业市场价值的作用
        轨交对城区房地产业市场价值的作用，不仅有积极向上的作用，也会有负面的作用。整体而言，路面行驶的轨交会对房地产市场价值形成一正一负两层面的作用，而地下层行驶的轨交对房地产市场价值的作用则通常是积极的；而各个类别房地产业对房地产市场价值的作用各有不同，比如，对工业土地的房地产市场价值增长幅度会低于商服用地。
        针对时间而言，轨交对沿途房地产业市场价值的影响力由大到小分别为运维期、实施期和整体规划期，而且伴随着运维期水平和周期长度的提高而增加。有分析结果显示，在轨交工程施工修建阶段，房地产业市场价值表现出降低的趋向，而完工运维阶段房地产业的市场价值会产生显著提高，因此，轨交路线动工和完工运维是直接影响房产价格波幅的两个关键节点。针对空间而言，轨交运维期对房产价格区域影响范畴比较大，而运维期和整体规划期的区域影响力范畴较小；另外，社会经济发展程度越低、越不富裕、基础设施建设越不健全的地区，其房地产业市场价值受轨交修建的影响就越大。
        结语：伴随着我国社会经济、城市规划建设的持续快速发展，轨交与人类活动的相互关系逐步紧密，可是，轨交修建层面的滞后效应也愈发明显，造成土地资源利用和城市发展规划之间形成了矛盾。所以，相关部门需要专门针对轨交和土地资源市场价值两者之间的相互关系做好分析，明确轨交和土地资源经济价值两者之间的作用机制。
参考文献：
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