唐小纯
景洪鑫昊房地产咨询有限责任公司 云南省 西双版纳州 666100
摘要：当前，随着经济的不断发展，房产已经成为居民非常重要的财产，由于我国的房产市场体制和国外市场体制存在一定的差异，由此导致房产测绘和建筑设计面积的计算规范存在差异。鉴于此，为了更好地优化我国的房产测绘质量，减少房屋设计阶段的面积调整工作，有必要针对房产测绘和设计之间建筑面积计算差异进行对比。
关键词：建筑面积；房产测绘差异；分析
引言
我国城市化进程的不断加剧也让房地产规模逐渐扩大，在房产测绘过程中，科学合理地计算和测量出建筑面积对规避日后的房产纠纷风险以及更好地促进房地产交易都具有非常重要的作用和意义。
1.房产测绘和设计之间建筑面积计算异同点分析
相关的行政部门为了更好地分析房产测绘以及设计建筑规模上的不同，专门下发了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程（DB33 / T 1152— 2018）》该政策首先引入了建筑占据空间为基础的建筑面积计算概念。该政策的出台也有效解决了房屋实际建筑面积和规划管理部门容积率计算存在差异的情况。鉴于此，笔者针对特殊层高、飘窗、电梯缓冲层以及设备平台等面积计算异同点展开分析
1.1针对特殊层高计算建筑面积的异同点分析
在针对住宅、办公、商业、工厂等一些特殊层高进行建筑面积计算的过程中，新的规定要求对特殊层高计算建筑面积进行加倍，而在相关的设计规范中却没有提及这一点。其中特殊层高面积计算中，对于住宅、工业厂房等大于相应建筑效能的层高控制标准的，要求对其计算建筑面积予以加倍，这一规模涵括屋顶的楼梯间、电梯间、设备间等范围。伴随空间计算建筑规模有关概念地引入，可以大幅降低跃层住宅在客厅上偷空面积以及超高层住宅高偷面积等建筑项目。同时，为了确保房地产测绘单位和建筑设计单位面积计算数据的一致性，还可以对建筑层高设计有所控制，将其限制在不加倍的合理范围内，尽量不要设计一些超高层建筑项目。
1.2针对架空层面积计算异同点分析
在新规定中，针对民用住宅、体育建筑、教育建筑等符合相关规定的，其架空层不计算相应建筑面积。而针对不合要求的架空层，其面积计算需要按照柱的外围投影水平面积来进行计算。如果结构层高超过2.2米，包含2.2米以上的部分应该计算其全部面积，不足2.2米的计算面积为二分之一。
一般情况下，设计单位在针对架空层面积进行计算的过程中，会按照架空层顶板的水平投影来估算规模，不过却忽视了对于容积率规模的估算。换言之，就是在缺少重要经济技术指标中纳入建筑规模。不过，设计单位错误地把多处单元独立安置、互不搭载的住宅架空规模高达200平方米，同时裙楼式建筑架空规模高达塔楼标准层数三分之一的架空部分就不需要计算建筑规模以及容积率。
根据规定中的相关条款分析可知，在针对这类架空层的建筑面积进行计算的时候，测绘单位需要进行准确计算。由于建筑设计单位和房地产开发单位采用的规定不同，由此可能导致其计算建筑面积之间存在较大的差距。鉴于此，无论是何种单位都要严格根据新规定以及补充规定中针对架空层的结构水平面积进行精确计算。
1.3针对飘窗面积计算差异
在部分居民建筑中，飘窗非常常见。鉴于此，根据有关文件规范，飘窗的计算差异可以表现为：对于飘窗窗台下缺少楼板延伸的，而且窗台底板以及室内楼板面净高差大于等于0.4米，结构净高大于2.1米，同时飘窗进深大于0.7米的，就允许不估算建筑规模。在民用住宅中，利用飘窗偷面积的现象时有发生，鉴于此，无论是新规定和补充规定中都对飘窗的要求非常严格。
1.4针对设备平台的计算面积差异分析
根据有关规范，对于设施平台的规模计算具有很大的不同，在新规定中需要依据建筑种类、效能以及投影规模来解析规模计算数值。
不过在有关规范之下，却不对设施平台规模予以计算。
在新规定之中，倘若住宅套型以及室内不相联通，同时具备顶盖的室外设施平台，相关的施工人员还应该调控其累计水平投影规模，倘若大于既定范围，那么就要求对大于部分的水平投影予以估算，在公共建筑内，对于那些与室内不相联通且具备顶盖的室外设施平台，其计算规模大致就是水平投影规模的一半。而与室内相联通地方就需要进行整个面积的估算。若设施平台处在非居住建筑之上，那么就要依据层高估算出一半或所有面积大小。
由此可能导致房产测绘单位和设计单位的面积计算结果存在几百平方米的差异。鉴于此，针对非住宅项目在进行设计的过程中，可以将其集中在屋面上。
1.5闷顶计算面积分析
在教育建筑以及商业建筑中，经常会设计如闷顶这类结构，在设计闷顶的过程中，要求可以直接在建筑物屋面上起坡，且没有通风采光口。但是当前很多建筑单位考虑到建筑物的美感，会大幅提升建筑物的结构净高。但是这类闷顶设计不符合新规定的要求，如果仅仅按照屋顶的计算方法来计算建筑面积会导致最终的计算结果和设计单位计算结果产生差异。
2.提升房产测绘质量的相关措施分析
2.1完善房地产测绘质量观念
相关的施工人员在测绘房产期间，为了进一步提升房产测绘水平，就务必要优化房地产测绘质量的有关观念，此时对于房地产测绘质量地上升具有很强的现实价值。对此，房产测绘人员本身就要秉持相应的测绘质量理念，接着再依据测绘标准仔细履行本身的岗位义务。不仅如此，相关的测绘工作者还要秉承认真负责的工作态度来展开测绘工作，通过不断提高自身的房产测绘技能水平来提高房产测绘的整体水平。
2.2强化房产测绘单位的资格审查工作
根据我国的相关法律规定可知，房产测绘单位需要在具备资格的情况下开展测绘工作。同时，还要针对相关的房产测绘资料做好审查工作，通过对房产测绘质量进行审查，一方面可以确保房产测绘质量，另一方面也可以为提高测绘精准度奠定基础。
2.3建立评分制度，提高房产测绘质量
为了更好地提高房产测绘质量，还可以通过建立评分制度。举例来说，房产测绘单位在测绘环节完成后，倘若业主针对房产测绘机构的测绘结果出现歧义，此时还应该积极地向有关质量监督单位给予仲裁申请。除此之外，如果因房产测绘精确度问题给业主带来经济损失，此时可以借助评分制度来进行评定，针对分数垫底的，予以淘汰，以此来保障房产测绘工作的质量。
2.4强化业务培训，提升工作人员的专业素质
如果想要进一步提高房产测绘质量和精确度，一定要强化业务培训制度。鉴于此，上级的行政部门在针对房产测绘工作进行管理的过程中，一定要严格根据相关的政策和规定进行管控。此外，还要在房产测绘过程中引入一些先进的科学技术。最后，通过对房产测绘人员的专业化和系统化培训来大幅提高从业人员的专业技能水平。此外，房产测绘单位还要针对内部管理人员召开定期的例会，针对房产测绘中存在的一些显著和细节问题进行改善，以此来保障房产测绘精确性和质量。
3.结束语
综上所述，在房地产管理过程中，房产测绘的重要性显而易见，针对房产测绘与设计之间建筑面积计算异同点进行分析，对后期明确房产建筑面积，规避房产交易风险等都具有非常重要的作用和意义。鉴于此，从事测绘工作的人员一定要重视业主的利益，然后在此基础上开展相应的房地产交易工作以此来更好地促进我国房地产行业健康、良性发展。
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作者简介：唐小纯(1982-)男，傣族，云南景洪人，本科，工程师，主要从事测绘方面工作