南京21世纪商业经营管理公司 江苏南京 210000
摘要：火灾给人们造成的危害非常严重，很多情况下是非常微小的疏忽造成的。预防为主、防消结合是我国在消防工作上的基本方针，由此可以看出防火比救火更重要。作为物业有关人员和物业财产安全的负责单位，物业公司在日常工作当中要对消防有关的设施进行严格管理。本文将通过物业公司目前存在的消防安全问题展开分析，进而提出强化消防设备管理的有效措施。
关键词：物业公司；消防设施；设备管理；管理工作
一、物业公司在消防管理过程中发现的问题
（一）消防管理的责难以落实
由于一些物业公司负责人对消防责任的意识较差，不足够重视消防管理，导致消防责任难以落到实处。一些多产权单位由于使用权有交叉，分工不明确，就易导致在管理上相互推卸，并且投入经费上相互扯皮，消防管理的责任不能有效落实，进而使消防设施难以得到有效的配置和维护。
（二）消防设施被停用或损坏
有些物业公司由于从减少开销的角度考虑，未将消防设施进行定期的保养和维护的工作委托给专业的消防维护管理单位，这就容易导致消防设施超过质保期之后无人管理甚至损坏，且部分损坏的消防设施不能得到及时的维修和替换，为人身和财产安全带来隐患。还有一些居民住宅区，尤其是配套的沿街商铺，由于业主长期盗用消火栓用水，致使物业公司水费急剧上涨，因此物业公司在监管无效的情况下直接关闭消防设施。
（三）疏散通道被占用或封锁
在建筑设计中为了安全考虑，一般住宅小区或商业综合体内正常情况下都会有2个以上的消防车道。但在管理过程中，从精简保安人员的角度考虑，可能会出现长期锁闭消防车道入口的现象。随着经济的发展，我国私家车日益增多，导致建筑设计的停车位不足，一些车主可能会长期在消防车道上停车。还有些沿街商户或商业综合体里的业主为了尽量扩大商业面积，忽视消防通道的作用，在疏散通道里设置小仓库或杂物间等，或由于防盗而封锁一些安全出口。
（四）功能变更后增加火灾隐患
一些沿街商业或商业综合体在出租或出售之后，部分业主会将使用功能进行改造，因此经常会设置仓库、厨房或夹层，使用液化石油气、改变楼梯设置形式、大量使用易燃可燃装修材料或拆除部分消防设施等现象。还有些住宅区将车库改为仓库或厨房使用，在原本设计为非机动停车的位置停放机动车辆，进而会在火灾发生时增加救火难度。
（五）消防责任不落实，日常管理不到位
首先是房产管理有关部门，仅仅负责物业公司审批，并没用明确规定物业公司需要承担的消防安全具体工作，因此目前对建筑的管理主要由物业公司负责，消防安全管理缺少责任单位。并且日常管理、监督、检查、宣传力度不够，安全通道不畅通、大门被锁等情况经常出现。消防组织不完善，很少组织相关人员进行知识培训和消防演习，导致真正发生火灾时手足无措，没有良好的疏导，进而使火灾初期也很难得以扑灭。此外公安警力和消防监督机构人员有限，由于工作任务较多，使消防安全的监督和管理难以及时到位，消防部队在开展实际演练时很少把居民、物业等人员同时纳入参与演练，理论和实际上都缺乏培训和指导，在消防队到场时，经常找不到义务消防组织和物业相关负责人，进而不能及时了解情况，阻碍扑救进展。
二、物业公司消防设备管理工作产生问题的原因
（一）物业公司管理水平不高
目前随着物业公司数量的不断增加，部分公司由于缺少长期的管理经验积累，加上负责消防管理的人员流动性较大、在专业素质水平方面较弱，对附近基础情况不够了解，导致难以及时发现并整改火灾隐患，并且对于已发现的火灾隐患在进行上报后也难以得到物业服务企业的重视，长此以往就可能会导致消防配套设施无人管理，消防厅级响应机制失效。这也会进一步导致物业公司对消防安全管理的情况不能及时了解和监督，以致于消防设备管理的工作在根源上得不到重视。
（二）物业公司人员的消防意识较弱
目前发现很多物业公司的员工对开展消防工作的意义和目的没有明确认知，对只投入、不产出的消防工作具有一定程度的抵触情绪，对消防工作不配合，并且对消防安全存在侥幸，因此物业公司在日常的消防管理中，常不能得到员工的理解与支持。而公司对于日常水、电、气等方面的经济意识远大于消防，在消防各方面的投入微乎其微，导致在收取相关消防管理费用或更换消防设施配件时常不能达成统一意见。并且员工的自治维权意识单薄，在公司原有思想的驱使下，难以参与到消防管理中来。
（三）责任追究渠道不通
面临周围区域建筑阻碍疏散通道、占用消防车道、消防设施损坏或擅自改变建筑性质等问题时，从法律角度而言，这些行为严重违反了消防有关法律法规，需要追究行政责任。但是鉴于很多行为确实不是物业公司直接所为，有关监督管理部门也进行了劝导和制止，但一些群众不顾自己和他人的安危依然我行我素，面对这种情况只处罚物业公司似乎不尽合理，但有关执法部门如果要对众多群众直接进行处罚又存在诸多困难，因此违法行为不能得到及时抑制。
（四）政府在监管力度上较弱
有些物业公司在消防管理上不作为，只依赖于主管部门的监督执法行为，自身不监督不整改，不检查不自查，处于一种完全被动接受管理的状态，面对这种情况，就需要政府部门投入更多的精力和人力。但是由于消防监督管理部门具有一定的方式和重心，加上消防警力配备不足等因素，难以对商业综合体和居民小区进行中的诸多人员进行太多的监督管理，也不能陷入相邻关系、物业公司房地产开发商等相互间错综复杂的利益纠纷里。因此在消防管理的具体问题上，政府有关部门的管理和干预就会比较表面化，具体隐患就难以得到有效的整改。
三、强化物业公司消防设备管理工作的措施
物业公司由于保存着大量档案、文件和办公设施甚至是装修建材，这些都属于易燃物品，并且附近可能有各种通风的电梯井、电缆井和排气井等，万一火灾发生，火势将迅速蔓延开来难以控制，极易造成人员伤亡和严重财产损失。因此无论对社会的稳定发展、我国长治久安方面，还是保障人民安居乐业，消防安全管理都是不可或缺的一项工作，所以物业公司对消防安全的有效管理至关重要。因此物业公司在平时的工作里要贯彻落实预防为主、防消结合的指导方针，保证消防设备的正常运转，增强对有关人员消防知识方面的培训，进而掌握消防设施的检测和使用方法，一旦发现问题或故障可以及时进行处理，为物业工作提供安全保证。
（一）加强消防设备前期的验收工作
建筑在完工验收、投入使用前，为确保使用建筑的安全，需要对消防设施的正确设立和质量安全进行检查，测试所有消防设备是否符合标准要求，验收测试结果之后，再对消防设备进行设置，进而保证消防设备都处于正常的工作状态。这一原则也适用于物业公司消防有关部门的交管、接替程序之中，对照实际设备和图纸是否配齐，检查设备能否正常工作，确保其符合消防安全的要求，进而做到防患于未然。
（二）加强值班人员的培训
由于消防安全工作有效落实主要通过消防值班的工作人员来实现，所以增强消防值班人员的安全思想意识，通过组织相关培训进而提高他们的消防应急能力十分关键。很多时候引起火灾的原因都是由于人们的消防意识薄弱和疏忽大意造成的，因此要想做好消防管理，首先就要提高消防值班人员和公司员工对消防安全的重视，牢记必须时刻重视消防安全的管理工作，并将其视为一项严格的长期工作，所有值班人员要保持高度的责任心，掌握对消防设备进行故障检测的技能并定期进行维护保养。另外从高层管理人员到项目经理人员、工作人员，把安全责任落实到每一个岗位，形成人人抓安全的局面。
具备很强消防安全意识的同时，培养值班人员消防应急能力也是消防安全管理的一个重要环节。首先要学会判断火灾类型，例如写字楼发生的火灾一般是由于电器或固体易燃物引起的，进而根据火灾的类型选择相应的灭火措施才可以有效控制火势、抑制火灾继续蔓延，使损失降到最小。必须熟练掌握消防器材如消防水枪、灭火器的使用方法，便于发现火灾的初期及时开展扑救。此外，有关人员需要具备强大的心理素质，因为发生火灾时，有毒气体和烧伤只是一部分导致伤亡的原因，恐慌是另外一个重要因素。所以火灾一旦发生，值班人员必须马上疏散现场，安抚受灾人员的情绪，以免慌乱中出现踩踏或跳楼等事件发生，把救人放在第一位，因为面临火灾时，人身安全比任何财务损失都重要。
（三）配备安全管理人员、健全安全管理机构
物业公司必须严格遵循《安全生产法》的要求，配备安全管理人员并设置安全管理机构。现代的安全管理对有关管理人员在专业素质上提出了很高的要求，不仅要组织开展风险防范工作，并且要清晰本单位的工作程序，熟练掌握应用消防设备的理论和方法，积极参与并指导，监督风险控制、风险评价和危害辨识的具体进程，因此建设高素质的安全管理队伍变得越来越迫切。同时公司要建立健全安全管理体系，把熟悉管理知识、业务能力强、具备专业知识、责任心强的工作人员补充到安全管理岗位上，使他们充分发挥出职能作用，进而提高安全管理的工作水平。
（四）加大安全投入
安全投入是预防事故发生的有力保证。减少安全投入，导致防护设施、消防设备不能到位，不能及时消除危险因素，就极易导致火灾事故的发生。所以想要预防和杜绝事故的发生，就必须持续加大安全投入。在购买新设备时，需要同时购买与之配套的安全防护装置，并且必须对安全设备进行定期维护和保养、定期检测，使之随时处于良好的状态。在检测、保养、维护时应作好记录。在有较大危险因素的场所和有关设施、设备上要设置明显的警示标志，以提醒操作人员及时注意到不安全因素，进而预防事故的发生。另外还要为有关人员提供符合行业标准和国家标准的消防用品，同时对从业人员进行监管教育，让他们按照使用规则佩戴、使用。
（五）规范消防安全的管理标准
为了有效加强有关人员在消防安全管理方面的意识，保障人们的生命和财产安全，最基础的就是要制定合理的消防安全管理标准，进而有效预防火灾发生。因此物业公司需要制定严格的消防安全管理标准并且严格执行。每天必须进行消防安全检查，主要包括公共电气线路、防火门、消防栓、应急照明灯、安全通道、灭火系统及自动报警器等的检查，在消防安全管理的准则中需要规定明确的巡查路线和检查程序，对每次的检查结果进行仔细记录，一旦发现问题要及时进行整改和登记。要求消防监控中心全天有人值班，并使通讯保持畅通，以便第一时间做出火警反应。保证常用的消防设备都在明显可视范围，配备足够数量的灭火器，安全通道确保畅通，进而做到预防大于急救，将预防火灾的工作落到实处。
（六）做好火灾应急响应工作
为了有效防止火灾发生时场面出现混乱，影响救灾进度，除了重视消防演习与巡查工作，还要做好消防应急响应预案，根据我国消防法和对物业公司消防安全管理有关条例，同时根据公司具体情况来制定科学合理的应急预案，可以保障值班人员尽到自己的义务，做好配合，及时采取相应措施，使人员伤亡和财产损失降到最低。有关人员在配备的消防器材比如安全绳、照明灯、消防安全带、消防手套、消防服、消防头盔等，需要统一放在方便有关工作人员拿取的地方，并且由专人进行管理，不允许无关人员进入，便于发生火灾时立即配备齐全，从而第一时间进入现场实施救援。
结束语：
物业公司的消防安全管理非常重要，为了防患于未然，要求物业公司对消防设备做好管理，同时提高有关人员的消防安全意识，加强消防能力培训，日常检查中保证消防设备的正常工作状态，严格监管消防器材，规范消防安全管理标准，并做好火灾应急响应工作，以贯彻落实预防为主、防消结合的指导方针，切实保障人民生命和财产安全。
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