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摘要：随着我国经济的迅猛发展，我国在房地产建筑行业方面的发展也是有目共睹的。在房地产建筑行业当中，对于房地产的评估工作，需要相关人员以专业的知识和能力，强化房地产评估工作的质量。但是，由于我国房地产发展时间有限，在房地产评估工作过程当中，还有很多问题逐渐在工作时暴露出来。这就需要相关人士对出现的问题进行整合与分析，提出问题的解决办法，以更好的措施来完善房地产评估工作当中产生的问题，帮助房地产评估工作提升质量。对此，本文将从我国房地产目前整体态势进行分析，探究在房地产评估工作当中出现的具体问题。着重探究解决问题的措施。
关键词：房地产评估；常态问题；评估
一、引言
在我国，经济迅速发展，促进房地产事业不断提升的情况下，我国对房地产的评估工作的重视程度也越来越高。在房地产的租赁、贸易、投资、贷款整体过程当中。专业人员对于房地产的评估工作，能够合理的给出房屋的合理价位，符合市场基本标准以及适应相关法律的房屋定价。这就需要在房地产评估过程当中，依托专业人员的专业素养，配合合理合法的评估方案，对相关的房地产进行专业评估，以满足我国日渐增长的房屋交易需求。切实强化房地产事业的发展质量，不断促进房地产事业逐步攀升。
二、我国房地产评估发展现状
在房地产的交易过程当中，房地产的评估工作是重中之重。近些年来，我国购房需求不断攀升，人们对住房需求量不断增加，这就导致在房地产的工作流程过程当中，对于房地产的评估工作需要进一步加强和完善。对此，在近些年来，我国房地产行业的从业人员不断增加，从事房地产评估工作的人员和财产核算人员也不断增加。但是，这同时凸显出在房地产工作人员结构当中，工作人员素质参差不齐，对房地产评估工作带来不良影响。此外，在房地产的工作过程当中，相关人员对具体法律法规的了解程度有待提高。这就导致在具体的评估过程当中，会出现一系列不良问题影响，对最终的房地产评估结果产生不良影响。
三、房地产评估存在的问题
3.1 相关法律制度不健全
就我国目前现有法律而言，关于房地产的法律有《城市房地产管理法》，但是对房地产评估工作的相关法律没有明确条例。《城市房地产管理法》在具体实行时，规范了房地产的相关流程以及工作性质，但是并没有对相关的工作内容进行细化。只是在定义上解释和划分了相关工作流程，没有对具体的工作方案、工作措施进行详细的解释。该法案的颁布，对财产评估体系进行了法律规划，但是在房地产评估过程当中，财产评估应用于房地产评估过程当中有一定意义，但并不能完全覆盖房地产评估工作。这就导致在房地产评估工作过程当中，会有一定的评估人员主观意愿，而导致房地产评估工作有失公允。
3.2 评估方法单一落后
在我国目前房地产评估工作当中，房地产评估的方法过于单调。通常根据市场、利润以及发展前景进行房地产评估工作。但与此同时，房地产评估工作人员只考虑了有关房地产的相关事宜，却未曾考虑到外部因素。对于房地产评估的不利影响。在进行房地产评估过程时，评估人员跟去房地产所处的地理位置、周围的自然环境以及房地产的总体建设朝向和房地产整体设计、规划的布局方式作为评估要素。根据以上相关要素，对房地产进行价值评估，给予房地产公允价值。但是，对于房地产的评估方法远远不能止步于此。需要加强对新的房地产评估方法的投资与创新，以新的优势来提升房地产评估的能力。从内部和外部两个方面的公用事业价值进行综合评估，得出最准确、最公允的房地产评价值评估结果。
3.3 房地产评估员自身素质无法满足行业发展的要求
对于房地产评估人员的选拔方式，通常是以理论考试为基础的。只有通过最基本的理论考试，让相关从业人员了解房地产评估的基本理论，才能够强化对相关人员的实践培训，在实践当中将理论灵活应用于工作当中，完成对房地产的价值评估工作。但是在这类考试当中，理论知识对于年轻的参考人员来说，掌握难度并不大。但是，对于年纪较大参考人员来说，理论知识的复习有一定难度。尽管年纪较大的参考人员，他们具有更多的工作经验和更高的工作能力。但是在理论考试过程当中，这类人员并不占据优势。随着我国房地产事业的不断发展，对于房地产评估人员的需求量也不断增加，这就导致对相关的从业人员素质要求不断提高，除了工作经验和能力之外，专业知识的掌握程度也非常重要。尽管在此过程当中，房地产企业对于相关人员的培训力度也不断提高。但是，评估人员所面临的实际问题也越来越多样化。对此，房地产评估人员需要不断提高自身能力以适应行业需要。
3.4 评估市场环境不规范
在房地产评估过程当中，为了不断提高房地产公司在竞争能力，房地产公司不断通过打折和降价等优惠活动，获取顾客资源。但是，在进行相关活动过程当中，并没有严格、规范的按照法律法规进行相应的市场竞争活动，而是进行一系列违规操作，最终导致房地产公司的竞争活动不符合市场规范。此外，在房地产评估过程当中，房地产员对于房地产的风险意识并没有显著提高。在市场具体环境当中，进行房地产评估工作时，房地产员的整体评估能力，对房地产评估结果也产生重要影响，最终使评估过程和评估结果违背了市场原则，导致了市场监控出现问题。
3.5 不明确的房地产评估机构产权问题
相关的房地产评估机构以及房地产评估人员，需要通过房地产所在地的人才交流中心，了解相关文件间之间的关系、内涵，强化对相关文件的了解，进行后续的审核工作。然而在此过程当中，相关的规范流程并不严谨。当地人才交流中心能够作为房地产评估机构信托支持，但是，房地产评估人员与房地产评估机构之间的依赖关系，没有发生实质性改变，房地产评估人员与房地产评估机构之间仍旧存在非常紧密的关系。在房地产评估人员进行评估工作的过程当中，房地产评估机构对于评估人员的制约性仍旧存在。这就导致在房地产评估人员，在工作过程当中缺乏了工作独立性，使房地产评估工作的结果不甚客观。此外，由于房地产评估机构为私人产权，这就会出现出资人的连带责任问题。
3.6 缺乏社会公信力
就目前现状而言，我国房地产评估的相关法律法规还未能完善。在相关工作进行过程当中，对于工作流程的规范力度较低。这就导致在房地产评估工作进行过程当中，对于相关的评估工作，没有完善的法律以及规范相关流程，致使评估机构与评估人员的主观性非常强。受到外界因素影响，相关的利益诱因，对房地产评工作产生影响，影响了最终评估结果，致使房地产评估缺乏公正性，影响社会公信力。在房地产评估工作进行过程当中，银行、政府都会对评估工作的结果产生影响。再加上评估机构的利益趋向和房地产自身评估条件，导致评估结果的公正性与合理性出现问题，长期下来，对房地产的评估工作产生不利影响。
四、房地产评估工作缺陷改良的对策分析
4.1 建立健全房地产评估行业的法律规范
对目前的房地产评估工作进行相关了解，在进行房地产工作过程当中，需要不断完善房地产评估工作的相关法律，规范工作标准流程和工作人员的职能范畴对，行业标准进行严格定义。对于评估机构与评估人员，需要通过法律严格管控，严格按照法律对相关违规人员进行处理。对此，在进行评估工作过程当中，房地产评估员需要严格规范自身行为，遵守职业道德规范，保证评估结果的公平性有效性。在对高费用项目和低费用项目进行评估过程当中，低费用项目可以通过实际的评估结果，适当增加投入，而对于高费用项目，则需要考虑哄抬价格、人员回扣等问题，尽量节约资金。
4.2 创新房产评估方法
4.2.1合理利用评估方法
就我国目前房地产评估工作，在评估时所使用的评估方法，以市场法、成本法、收益法为主，在评估工作当中市场法使用频率最高。针对目前市场现有信息，对房地产的相关信息进行收集和整理，切实完善房地产相关信息体系的整合，强化信息体系建设，确保收集到的房地产信息的真实性和有效性，对后期的评估工作具有重要的影响作用。但是，在进行具体的评估工作过程当中，不能够单一的使用市场法，而是在考虑市场法的同时，考虑成本法在评估工作当中的使用效果。对于人工花费和材料选择上，依托成本法进行合理预算。尤其在进行公园、广场等相关房地产项目建设时，成本法将会作为主要的评估方式，通过材料与人工的计价，对房地产进行评估工作，得出最终的评估结果。而对其他收益性的房地产项目进行评估时，除了需要通过市场法进行评估，还需要通过收益法，进行收益与折现率的配比，依照行业平均报酬进行评估工作，计算经济效益。
4.2.2构建评估数据库
在房地产评估工作进行时，会产生很多房地产评估工作纠纷问题。对相关问题产生的原因进行分析，一般是由于市场信息不公开透明，各个房地产机构市对市场信息了解不全面所导致的。对此，我国可以借鉴其他国家的先进经验，创设房地产评估系统。通过系统，将市场信息数据以及房地产的相关信息上传至信息系统当中。通过信息数据平台，以大数据分析能力进行数据的整理与分析工作，以科学的方式建设房地产评估数据库。房地产相关管理部门，接收各个房地产公司的具体数据，通过信息系统进行信息匹配整合，完成数据分析工作。并通过房地产评估协会与房地产评估机构的联动，对数据信息进行公开处理，让市场信息更透明化，提高各房地产评估机构进行评估工作的精密性。
4.2.3强化建设评估行业内在监管的诚信体系
在房地产评估过程当中，需要不断完善房地产的评估方法。其中需要对房地产评估过程进行监管工作。强化评估过程的规范性以及评估人员评估过程的客观性。在评估行业内部进行监管工作，房地产评估机构以及评估人员之间相互监督，房地产评估人员之间进行相互监督。以监督方式，切实保障房地产评估的各个环节公平性、合理性。不断提升房地产评估结果的客观性。同时依托外部公司，对房地产评估机构以及房地产评估人员，进行诚信监督，建立诚信档案，对房地产评估人员的职业道德和个人素养提出了更高要求，以规范评估流程。
4.3 加强房地产评估执业人员的资格认证工作
房地产评估执业并不是所有人都可以参与到进来的，需要对相关人员进行资格认证。通过理论知识的掌握程度、工作经验丰富与否、做出的评估结果的标准性以及对个人职业道德、职业素养的评估，进行房地产评估职业资格认证。同时，可以向其他国家学习相关的资格认定流程，引进先进、灵活的资格认证手段，不断提升房地产评估职业人员的综合素质。在强化专业能力的同时，也要强化职业道德的建设。除此之外，需要对房地产评估人员的学历进行相关要求，尽可能的选择更多高学历、高素质的人才参与到房地产评估工作当中，以专业技能作为人才评选的主要依据。对相关从业人员，需要通过考核方式，不断强化人员的评估能力。
4.4 加强房地产评估行业的自身建设
对于房地产评估工作，需要房地产评估机构强化对市场的反应能力。积极遵守相关法律，依托自身的评估能力，进行相关的评估工作。对自身的评估能力建立自信心，才能够不断完善评房地产的评估工作，得出有效结果。这就对房地产评估人员的能力提出了更高要求，需要房地产评估人员不断提高自身专业能力，针对市场变动，做出及时反应，给予房地产评估最准确的评估结果。对此，在评估工作进行时，房地产评估人员需要从多维度思考，房地产评估条件从多方面入手，切实考虑在不同情况下会出现的不同问题，保障房地产结果的合理性。此外，房地产评估机构需要架构评估人员与政府之间的桥梁。将政府的相关政策和调控方向传达给评估人员，了解政府相关，做出合理的评估结果。不断加强对房地产评估行业的建设，以提高房地产评估能力。
4.5 创设良性评估工作环境
在房地产评估过程当中，需要对我国国情进行详细了解，从而规范房地产评估工作的合理性。从房地产评估人员、房地产评估机构、政府三个方面强化整体的房地产评估工作流程。以政府监督为主要手段，房地产评估机构培训为辅助条件，强化评估人员的个人能力。在法律的规范下，建立公平公正的评估环境，着力提升相关人员的工作能力，强化房地产评估结果的公平性。
4.6 加强政府监管制度措施
针对目前房地产评估工作的现状，需要强化对房地产评估工作的监管能力。通过政府部门的监管，提高对房地产评估工作的监管力度。在进行评估工作过程当中，房地产评估机构需要减少与政府的接触，以保障房地产评估工作的工作的良性运行，降低内幕交易现象的发生。不断提高政府监管能力，对房地产评估过程进行管控。此外，需要通过投诉通道的建立，以群众眼光，规范各个房地产机构的评估过程。建立投诉制度，着力降低房地产评估工作当中，产生的非法评估现象。
4.7 提高评估执业环境
针对我国目前房地产评估行业的现状，需要不断学习外国的先进评估流程以及评估方式，将其引入到我国的房地产评估工作当中，提升我国房地产评估工作的能力水平。同时，政府需要出台相关的法律法规，规范评估流程，为公平、合理的评估结果创设环境。在房地产评估机构内部，设置奖惩制度。以激励制度，激励评估人员提高工作积极性，强化房地产评估工作的结果的合理性。通过相关的惩罚手段。对违规评估人员进行处罚，以规范房地产评估人员的个人能力和职业素养。不断完善评估职业的环境，以提高房地产评估工作的效果。
4.8 对房地产评估体系的公信力建设进行全面提升
社会公信力在房地产评估过程当中，看似作用不大，但在实际效用过程当中，公信力能够提高房地产的经济效益，不断增强市场竞争能力。因此，需要不断的加大人力、财力、物力的支持，构建完善的诚信体系。依托公信力的建设，完善房地产评估工作的合理性和科学性。制定标准，完善的评估流程。进一步强化行业服务标准，不断提升房地产评估的公信力，以提升自身的市场竞争能力，增加经济效益。
结束语：
综上所述，我国目前的市场评估环境还有待改善，需要不断提高评估人员的专业能力和政府的管控能力。对于相关法律法规的建立与完善，是不断提高我国房地产评估工作的重要手段。以法律法规，规范评估工作的具体流程和工作内容，切实强化评估人员对评估工作理解能力。除此之外，建立公平、合理的评估制度，依托先进的评估经验，不断完善我国房地产评估工作的合理性和工作流程的规范性。在评估方法上，也应该灵活运用各种方法进行评估，不能够单一的使用某一种方法进行片面评估。同时建立社会公信力，不断提升房地产评估工作的认可度，以完善评估工作结果的公平性。
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