天津首创天华房地产开发有限公司 天津 300000
摘要：房地产项目的开发存在资金投入大、回收周期长的特征。因此，在项目的选择和财务的管理方面，需要房地产企业投入相应的精力。做好房地产项目的预测、资金管理、财务计划等方面的工作，才能使房地产企业在提高资金利用率的同时，有效地控制项目成本，实现房地产行业收益最大化。对此，房地产行业的管理层以及员工都应树立风险防控意识，在实际的操作中，健全财务管理以及成本控制的协同模式，实现企业的长远发展。本文对房地产财务管理中存在的主要问题及对策进行了分析。
关键词：房地产；财务；管理
引言
房地产行业是国家经济中重要的支柱性产业之一，其发展十分迅速。随着国家陆续出台对房地产行业宏观调控的政策，房地产企业之间的竞争也在逐渐加剧，使很多房地产项目的开发面临着财务风险和资金压力。因此，房地产企业应该结合自身发展情况，在企业管理工作中制定对关键环节有效控制的相关制度，从而使得房地产企业实现可持续性发展。
1房地产企业财务管理风险防范的意义
房地产行业是我国微观经济的重要组成部分，房地产行业与多个行业都有着紧密的联系，如建材业、制造业、服务业、金融等多个领域。虽然我国的房地产行业起步比较晚，但目前已有众多的大规模、大体量的房地产企业。尤其在一线大型城市，房地产行业的竞争优势较强。近年来我国房地产行业受到国际经济环境的影响，在房地产政策的调整下，逐渐演化出优胜劣汰的竞争态势。大型房地产企业利用自身的资金优势及规模优势不断扩大市场份额，使得很多小型企业在竞争中处于劣势，被迫逐步退出市场。企业的财务状况关系到企业的生存发展，房地产企业在宏观政策波动下财务状况不容乐观，探求企业财务风险有效应对措施就具有非常重要的意义。新形势下研究加强企业财务管理风险防范控制具有重要意义，有助于房地产行业的健康发展，提高企业财务风险防范意识，提升房地产企业管理水平。房地产行业是推动GDP 增长的主要产业，由于受到传统家庭住房观念的影响，房子是家庭的重心，当下房地产行业中，企业偿还金融机构借款能力较差等已经成为普遍现象，行业易陷入不被消费者信任的危机处境，影响了房地产市场经济的健康发展，加强房地产企业财务风险分析防范，是非常有助于房地产企业规范有序的健康发展。
2 目前房地产财务管理工作中存在的问题
2.1 财务管理制度不完善
首先，在目前房地产行业发展过程中，还存在财务管理制度不够完善的现象。尤其是中小型房地产企业，在企业自身的管理过程中，缺乏足够的财务管理的意识以及风险管控意识，对于风险管理的经验不足，甚至很多企业并没有设置专门的财务部门。其次，部分企业的财务管理人员缺乏专业的素养，存在财务方面的漏洞，使得企业在发展过程中，存在财务流程、财务管理、数据积累等方面的问题，致使企业缺乏财务保障，不利于企业自身的发展。
2.2缺乏对现金流量的高效管理
房地产项目要投入大量的资金，不管是住宅还是商业项目，从产品的研究、开发、建设、销售、移交环节，都需要大量资金来完成。一个房地产项目要想获得成功，不仅要看项目方案是否可行，更要考虑到资金的运营管理的可行性，一个好的项目开发方案，如果没有支撑其运转的财务资金，也不能发挥项目自身的价值，最终浪费掉大好的机会。目前很多企业缺乏对现金流量的高效管理，融资渠道不畅，融资方式不够合理，造成前期的资金压力较大。后续在开发过程中，通过外部融资、债券、基金或者是保险资金等方式来构建适合本企业和本项目的融资方式应用较少。项目后期的销售回款与开盘时间的协调性不足，导致无法保证资金的前期回转，资金管理的成本偏高且效率低下现象很普遍。
2.3风险管控意识不强
由于房地产行业的特征，所以在项目的风险管控上，需要投入相应的精力，以预测评估项目的可行性与合理性。但部分房地产行业对此并没有制定相应的政策来实现风险管控，也没有足够数据基础作为支撑进行准确分析。在项目开始前，没有做好提前的预测、可行性报告以及应急预案等方面的工作，这样会容易造成投资策略的问题，也不利于企业的长远发展。
3房地产财务管理工作的有效控制策略
3.1完善财务管理制度
为使财务管理关键环节得到有效控制并顺利进行，首先，企业要健全财务管理相关的制度。明确企业内部管理人员和财务人员各自的职责，坚持相关职务相分离制度，禁止企业内部人员利用关系或者条件徇私舞弊，保证企业实现健康发展。其次，要提高企业内部财务人员的专业素养，为优化管理流程、改革财务管理模式奠定良好的基础。因此，企业要选拔专业的财务人员，将考察财务人员的职业素养作为选拔的内容，并且组织财务人员定期地进行培训，及时了解国家相关的政策，为企业的发展提供基本人力保障。再次，房地产企业要了解自身的发展情况，结合自身的需求，对财务管理制度进行持续性的完善，确保企业内部各项工作都能够循序渐进地进行，尽量减少企业内部的财务冲突以及不必要的内耗，在节省财务成本的同时，提升财务管理的效率和质量，使企业内部管理更加系统化，提升企业的核心竞争力。最后，企业内部可以制定相应的奖惩制度，通过制定并实施有效的惩罚制度，能够保证企业的各个部门有序地进行工作，提高工作效率，通过有效的激励制度，激发企业各个部门人员的工作热情，增强岗位的责任感以及荣誉感，使得企业各个部门的工作人员都能够配合企业财务管理工作，共同努力让企业实现可持续性发展。
3.2保证项目资金，选择合理的筹资方式
融资作为房地产企业资金来源的主要方式，具有不可或缺的重要性。目前我国房地产企业的融资渠道相对狭窄，主要是来源于企业自筹资金以及向银行的贷款资金。因此，不断拓宽融资方式，实现融资多元化，成为房地产企业发展中必须解决的问题。企业要树立与市场经济相匹配的融资观念，转变融资形式，除了依靠银行贷款来持续企业运营和管理，还要考虑股权融资、债券融资等等方式进行补充。另外资金的预算管理也是非常重要的。财务部门需要了解项目建设的各个环节，以及各个环节的主要财务支出情况，结合项目建设计划以及资金需求计划合理制定保障制度，确保资金收支与预算基本保持一致。同时全面管理项目的资金和专项资金的多样化使用，能够更加保证资金链的稳定性。还有一个重要的方面，那就是要保证应收账款的及时回收，使得资金的使用效率得到提升，对于缓解资金的压力会起到很大程度上的帮助。
3.3规范投资决策程序，管控投资风险及成本控制
房地产项目在运营的各个阶段要时刻把握政策方向、经济环境、法律法规、制度规定等宏观条件，在此基础上做好相关的内部控制体系的建设。首先要根据企业内部和外部的条件，做到投资回收稳定性的原则培养，加强资金的稳定性，加强投资者得到信心。企业在制定相应的资金方案之前，要对方案进行专门的审核，保证后期资金链的稳定性和收益性。同时还要合理使用财务杠杆，特别是一些重大资金的支出做到合理的规划，降低财务风险的隐患。在财务核算过程当中要建立好权责分配体系，对于出现的问题要及时解决，实施内部闭环管理。财务风险管理首先要掌握企业资金运动的规律和特点，要形成资金运动的财务综合关系。设立管理目标，包括总体目标和具体目标。房地产企业的财务管理将运营环境、经济体制环境以及市场环境等各个方面的内容要有一个准确的把握，最核心的就是要理解资金运营的时间价值和风险体系。在项目建设的过程当中，所有支付的费用要有增值税专用发票，而且在调研过程中产生的合理费用要计入到开发成本，业务招待费、广告费等，按照国家的税务政策进行合理化处理。其他如劳务支出应取得的合法原始凭证，进行仔细保管和妥善安排。通过建立财务工作制度的基础，来有效控制企业财务风险，降低房地产项目运行过程中的各类风险隐患。
结束语
总之，要完善房地产企业自身的财务风险管理，房地产企业管理人员首先要找到企业的关键问题所在，建立风险管理体系，构建风险管控机制，明确人员职责分工，制定管理措施，规范考核制度，进一步优化组织结构，完善财务管理制度，加强注重人才培养，确保各项管理策略的有效实施，以适应越来越激烈的市场竞争的发展需求。
参考文献：
[1]罗小明.房地产财务管理风险防范与控制[J].中国市场，2020（08）：162+167.
[2]虞如坚.新形势下房地产财务管理优化运作机制思考[J].中外企业家，2020（05）：40.
[3]邢军威.房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习，2020（03）：51-52.
[4]蔡博卿.探析房地产财务管理风险及其防控对策[J].纳税，2020，14（02）：118-119.