徐敏明
上海广域建筑装饰工程有限公司
摘 要：凤凰樾府项目全区精装修工程是丰县第一批精装修交付的项目，具有政府管控严格、工期紧、装修标准高等特点。笔者在该项目中担任项目经理，本文针对该工程精装修交付楼栋户内装修项目管理控制进行论述，主要包含土建移交、工序验收、实测实量、施工技术等管控内容，旨在为类似精装修交付工程施工提供技术参考和指导。
关键词：土建移交、防渗漏、实测实量、施工技术
引言
本文以丰县凤凰樾府项目全区精装修工程为实例，从土建移交；工序验收；实测实量；施工技术等方面，重点讨论卫生间防渗漏施工技术问题和过程中实测实量的质量管控措施，对其设计地砖铺贴方法进行技术优化，通过实测实量的质量管控措施对项目精装修交付楼栋进行质量管控，为更多类似的精装修交付项目施工提供技术参考价值。
1 融创丰县凤凰樾府项目概况
融创丰县凤凰樾府项目总建筑面积127868.11平米，7栋住宅3栋商业，本次精装修工程招标范围为：住宅1#、5#、6#、7#号楼户内大区及公区精装修，2#、3#、4#楼公区精装。其中精装修交付的487套。本文主要从施工技术角度对此展开论述。
2 土建移交过程管控
2.1 土建移交精装界面划分及移交内容
批量装修中和土建移交面的过程中，由于施工界面的关系在移交过程中必须进行一户一验，一户一收。从基准线的移交、墙面垂直度水平度的移交、天花平整度的移交、管线预埋位置的移交、开关盒预埋位置的移交、系统回路，水路的移交，都要做相应的专业移交单，具体内容及问题需在移交单内描述清楚。
2.2 土建移交精装过程中问题的解决办法
在这个移交接收的过程中，安排各岗位专业对接人员，小修小补当场解决。有争议的地方寻找解决方法，必要时拍照记录。每天下午组织专项交接沟通会，会上将汇报出现的问题与可能的解决方法。并在第二天的移交中实施解决。使用此方法后，大大提高了移交的速度，后期移交中出现同样的问题时，都按已商定的方案进行落实。
3 精装修卫生间淋浴房防渗漏管控
现代装修过程中卫生间的防水一直是广大业主的重点关注项，既要保证防水涂料长久性，也要考虑对下一道工序的是否有影响。
本项目我们选择聚氨酯防水涂料和聚合物防水涂料（JS）两种。地面我们采用聚氨酯防水涂料，原因是其特性高弹性，较强的粘结能力。墙面采用JS防水条，需要的是其水性涂料的性质。因此，无论从外部环境或内部运行来讲，都应将成本控制看作是建筑项目执行过程中的重要环节[1]。
3.1 简述防水涂料施工步骤及相关技术管控措施
3.1.1 施工工艺流程：清扫基层→涂刷底胶→细部附加层→第一层涂膜→第二层涂膜 →自检→复检→面层铺贴。
3.1.2 卫生间地面清理扫清浮灰，采用水泥砂浆对所有的墙角和管根处制作圆角。
3.1.3 淋浴房止水坎的制作，采用制模浇筑的方法，止水坎的高度必须根据现场完铺贴完成面来控制，必须高于铺贴完成面2-3公分才能达到止水的作用。止水坎两侧端部需没入墙体2公分，细部在用高强度水泥砂浆密实。
3.1.4 地面清理干净后涂刷聚氨酯防水涂料，聚氨酯油性的特性，滚刷涂料是地面不能有水，必须等地面干透以后才能进行施工。对于墙角、管根加强处理。先涂一遍，涂料充分干透，收缩以后再进行第二遍防水涂料的施工。由于聚氨酯防水涂料有一定的收缩性，二遍防水涂料干透以后再检查涂料面层是否有气孔，如有需补上。邀请监理单位到现场进行切片检查，用游标卡尺，在满足涂层厚1.5mm的情况下才可进行下一道工序。
3.1.5避水试验应邀请监理到现场进行避水，水的深度满足监理要求，避水满48小时后，查看下一楼层相应卫生间顶部是否有渗漏现象。
3.1.6 墙面防水涂料采用聚合物防水涂料（JS），规范要求是淋浴区的位置高度1.8m即可，但是此项目采用的满刷，对管根处进行加强处理。邀请监理单位到现场进行切片检查，用游标卡尺在满足涂层厚1.2mm的情况下才可进行下一道工序。
3.2 饰面砖铺贴的工艺优化及防渗漏措施
3.2.1 地面砖铺贴的时候，我们对原先的干贴工艺采取了一些优化，淋浴区挡水石采用满浆铺贴，挡水石两侧的一排地砖采用湿贴工艺，进卫生间门槛石和靠近门槛石的两排地砖都采用湿贴工艺，这样有效的避免了卫生间水向外渗漏。
3.2.2在淋浴区墙地砖完成后，进行淋浴区的二次避水时间12个小时，检查在挡水石端部是否有水渗出，监理查验。
3.2.3在防水施工管控中，除运用本身掌握的技术知识进行现场巡检监督外，更需要在施工前对施工人员进行施工交底，使施工人员心中明白施工要求及施工规范。防水是个细致活，每日提醒与影像资料的记录也是非常的重要。
在丰县凤凰樾府项目全区精装修工程精装修交付的487户中其中卫生间974间，都是采用以上施工工艺施工，经检查无一户出现渗漏现象。希望能为相同精装修交付的小区在防渗漏施工技术方面提供技术参考和指导。
4 实测实量质量管控措施及品质提升
现代装修项目对精装修交付实测实量品质提升方面逐渐倾斜，重点比例放在实测实量上面。我们在本项目对装饰完成面的实测量，也进行一户一验的销项检查。
4.1 实测与实量、标准与过程
4.1.1 对涂饰墙面，在第一遍腻子的时候就控制表面垂直度、平整度、和阴阳角的方正度。一遍腻子垂直度控制在3mm、平整度4mm、阴阳角方正度4mm，二遍腻子打磨以后直度控制在2mm、平整度3mm、阴阳角方正度3mm，用校正后的水平尺进行检查，涂饰墙面测量间距300mm-400mm进行实测。
4.1.2 天花平整度的检查，由于本项目无吊顶，所以原砼顶采用粉刷石膏进行冲筋找平，找平后进行涂饰施工，两遍腻子，涂料一底两面，采用红外线水平仪配合刻度靠尺进行测量自检，每个房间共计测量5个点，中间加四个角。天花平整度控制在1cm以内。
4.1.3 瓷砖墙面使用空鼓锤对所有砖饰面进行敲击，保证0空鼓。用水平靠尺和塞片检查瓷砖墙面垂直度和平整度保证2mm。
在日益增长的品质要求下，施工工艺的掌握熟练程度是基础。现场质量员的工作安排中增加此项工作，时时查验也是时时纠偏的过程。在此项目中，正因为有了严格的要求，项目进展后期施工人员也有了标准化操作。
通过实测实量的步骤，对整个房间的观感和质量都是一个小小品质提升，无论是对本项目还是在后续交付的过程的小业主群体都是只是一个小细节，为了就是能为小业主增加一点小小的幸福感。
5 结论与建议
综上所述，本文主要从施工技术角度论述了凤凰城小区精装修工程项目管控应用要点：
1）土建移交是批量精装修过程中关键的一步，直接影响后续精装修施工质量和施工工序能否正常进行。虽然这对于整个项目来说是很小的过程，但对于精装修单位来说，却是关键一步。如果减少这一步，将会对后期精装修全过程产生持续影响。
2）精装修的防渗漏措施是所有施工单位都非常关注的一项施工关键节点，交付后一但发生渗漏，影响的是楼上楼下两个家庭住户，产生不必要的矛盾。只有保证所有的卫生间都没有渗漏风险，才让业主身心都充满安全感。
3）实测实量是一个用心的过程，是一个考验施工质量员对各种测量仪器使用的熟练程度。施工过程中应做好实测实量这个步骤，是今后交房的保障，确保每一个房间达到规范标准，为业主提供一个安心的家。
目前丰县凤凰樾府项目精装修工程已经准备交付预评估。项目管理也是一个历练的过程，通过以上技术措施管理，工程精装质量得到了保证，通过品质提升和管控提高了小区整体幸福指数，工序验收一次通过率99%以上，并保证了所有精装修交付的卫生间无渗漏，为类似精装修交付项目的施工提供参考和借鉴。
参考文献：
[1]郑小明.建筑施工项目成本控制问题研究[J].财经问题研究,2014(S2):117-120.
[2]胡长明,熊焕军,龙辉元,王雪艳.基于BIM的建筑施工项目进度-成本联合控制研究[J].西安建筑科技大学学报(自然科学版),2014,46(04):474-478.
[3]李宏胜.探究建筑工程项目施工成本控制与管理措施[J].中国新技术新产品,2016(01):170-171.
[4]袁德明.建筑企业施工项目成本分析与成本控制管理策略[J].科技与企业,2014(03):32-33.