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摘要：随着我国城镇化建设和乡村振兴进程的稳步推进，房产交易、征收拆迁愈加频繁，房屋样式不断推陈出新，小区的公共设施不断完善，这些都给房屋产权面积的精确测量带来了一定的难度。如何对农村村镇房屋和国有土地房屋进行精确的面积测算，对共有建筑面积或是一些特殊问题的面积测算也成为相关部门需要面对的新问题。针对这种情况，本文从实际工作经验出发，对不动产登记管理和征收拆迁中农村村镇房屋以及国有土地房屋中的房产面积测算进行了讨论研究，为一些特殊问题的房产测算提出了几点意见和建议。
关键词：房产登记；拆迁征收；房产面积测算；共有面积
房产测量测绘在我国所有的测量测绘工作中起着十分重要的作用，也是不动产测量测绘的重要组成部分。其对于不动产的管理登记、征收拆迁等都有着非常重要的意义，项目开发的相关部门也是依据测量得出的最终数据对不动产来进行开发、确权登记及管理等活动的。目前来说，对于不动产的管理主要分为农村村镇房屋以及国有土地房屋，二者由于其土地及房产制度不同，对二者房产面积测算的方式和内容也有所区分。本文就二者在房产登记、征收拆迁两个阶段不同的要求和规范，并结合实际工作中可能会遇到的一些特殊情况进行探讨，希望能够通过笔者自身的工作经验来做好总结，为未来的房产测量工作提供帮助。
不动产管理登记工作的房产测量测绘
1 村镇房产管理登记阶段面积测量
村镇房屋在集体土地上自行建造，具有村镇房产证，也有相关面积登记查询。因此对农村房屋房产登记的测量，也应遵守相关的规定，计算建筑面积的房屋必须是具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
（1）关于层高的界定
层高指房屋一层的高度，或者说是下层地面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高度必须在2.20m以上。在我们的实际测量过程中，现在一般采取的方法就是在实地进行采点测量，以三次测量结果的平均值作为层高实测结果，再与建设工程规划许可证上所载明的层高进行对照界定。但由于在建筑施工国标中允许施工时有±1.5cm以内的施工误差，这样2.20m的界定在实际操作中就成了雷区，因为房产测量规范中严格规定层高达到2.20m或以上的房屋才能计算建筑面积，假如在施工过程中有1cm的误差，那么这层高的界定就需要我们根据实际工作情况与其他相关部门沟通一致来确定。
（2）关于建筑面积测量
对房屋建筑面积的计算与国有土地的建筑面积计算相似，是从房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积开始计算。这里的勒脚是指室外地面以上或窗台线以下外墙面上增加的表面层，用于防止此部位墙体受雨雪浸溅和地下水上潮，一般采用水泥沙浆抹面。相对于此部位，室内称之为踢脚线或踢脚板。所以，一般在外业测量时，无论是测量室内使用面积还是室外外围建筑面积，我们一般采取在距离地面1.00M左右的位置开始测量长度和宽度。
除此之外，在农村的房屋中，有几种较为特殊的面积测算可能会给房产面积测量带来困扰。其中之一便是外楼梯，一般的建筑物必须具备有上盖并且结构牢固，而在农村则可能存在没有上盖的室外楼梯，这样的外楼梯应该计算一半的建筑面积。而另外的几种，例如没有上盖的室外走廊、天面上的天面、挑台、雨篷以及只有一半左右顶盖的阳台，这些按照规范都不在计算建筑面积之列。
2 国有土地房产登记阶段面积测量
国有土地上建造的房屋不论是商品房还是自建房，都需发放不动产房产证，并在房产证上注明房产面积，其产权面积的测算依据以《房产测量规范》为准，包括房产本身的建筑面积以及共有面积。目前的房产面积测算虽然已有《房产测量规范》，但在实际工作中，仍然存在很多特殊情况。
2.1 房产面积测算
自《房产测量规范》颁布实施以来，大家对新《房产测量规范》的某些规定中的说明还不是很清楚。其原因一是对新《房产测量规范》的理解和掌握程度还不够；二是新《房产测量规范》的制定还有疏漏，个别解释还欠明晰，对特殊新问题还没有触及到。故我们在房产面积测算中对某些问题的认识和理解往往存在着偏误，在实际测量操作中总是拿捏不准，给工作带来麻烦而造成经济纠纷。现就工作实践中所遇到的几种面积测算问题与大家探讨一下。因观点和看法不同，阐述的内容也会有所偏差，而最终能对实际工作带来一些帮助，让测算成果更趋于准确，分摊更趋于合理，才是笔者的初衷。
（1）关于复式建筑斜屋面
随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖，一些开发商纷纷在屋顶做起了文章。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。对于斜屋面房屋怎样计算？《房产测量规范》规定：斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。
如果单纯是斜屋面的房屋，直接切取2.20米的高度计算倒也方便准确，遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。
故笔者认为：这种斜屋面房屋的窗顶超过2.20米的部分可以不予考虑。
（2）关于封不封闭的阳台
虽然我国各地房屋建筑结构差异很大，但是目前各地区商品房的阳台大部分均为封闭式阳台。那么对于形式不同的阳台究竟如何计算呢？笔者认为：封闭阳台和不封闭阳台面积差了一半，这样依据图纸而定未免脱离实际，给商品房面积带来很大误差，会造成面积纠纷。而商品房测量的目的，恰恰是为了房屋实际面积的准确性。商品房面积应以实测时的面积为主，故阳台封不封闭也应该以实测时状况或另有特别批文为准。
（3）关于天面上的晒台
晒台有别于阳台，一般是指天面上没有顶盖的，四周有维护结构的，可供人们正常活动的空间平台。《房产测量规范》规定：房屋的天面、挑台均不计算建筑面积。
然而，实际建筑中有不少晒台可独立使用，且四周维护结构很高，有的超过了2.20米。居住者只要棚上顶盖完全可以当作阳台，其空间面积远远大于阳台。显然，这样的晒台占了很多便宜。如果将这样的晒台按阳台计算面积，因其面积很大，套内面积就会增加很多，且这块面积又是不封闭的，也不为合理。
笔者认为：类似这样的阳台，如果四周维护结构超过了2.20米，建筑面积均可按50%计算。反之，则不应计入建筑面积。
2.2 共有建筑面积测算
随着我国城市建设步伐的加快，小区建设由于其设施齐全，功能完善，而在各地大面积地推广，但是由于小区的公用设施较多，且一些公用建筑连成一体、划分困难，常常会导致共有建筑面积的界定和分摊出现难题。对于这些共有建筑面积的界定与分摊，很多通行的做法是以幢内、幢外来界定并进行分摊的。这种做法，看似简单，操作容易，但却忽略了房屋产权登记的原则，容易引发产权纠纷。因此共有面积的界定与分摊，不但要从技术上去考虑，更要从权属管理的角度去界定并分摊，将其延伸到小区来考虑，而不应以幢内、幢外进行简单划分。
因此，现行的关于共有面积的计算大多是首先确定共用者，然后计算共用部位面积，按照房产测量规范中共用面积分摊方法及精度进行分摊计算，最后确定各产权单元的产权面积。
住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数。再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋的分摊面积。
住宅楼房屋的共有建筑面积计算则是：整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等不应计入共有建筑面积的面积，即为整幢住宅楼的共有建筑面积。
对于一些现在还存在分歧的一些共有面积，如小区消防通道和地下车位，很多还存在不同的声音。消防通道在《房产测量规范》中并没有界定如何分摊。以往的界定通常是把它作为一个套内面积划出，然后再放到小区内进行分摊。这样的划分由于消防通道面积很大，往往造成该小区分摊系数过高，分摊过大，群众不很满意。因此，正如全国《房产测量规范》改革实务研讨会上有专业人士认为的：消防通道可以属于小区过街通道，只计算面积，不进行分摊。这样也更加趋于合理。
而对于地下车位而言，现行的《房产测量规范》并没有规定地下车位是否单独计算面积。对于这个比较特殊的产权形式，可谓众说不一。其一是地下车位虽在地下层内，但它是有固定的面积，只要明确了具体位置，是可以出售的，理应参与分摊、独立办理产权；其二是认为它建在地下层内，四周无维护结构，长时间很容易错位，造成权属纠纷，发生矛盾，因此不予独立办理产权、参与分摊。
以往的车位面积大都含在地下室面积内，统一办理产权。如果地下室为整栋楼服务，则再放入共有面积中进行分摊。这样的计算没有车位的也分摊了一部分面积，显然不合理，也违背了谁使用谁分摊的原则。笔者认为：在明确车位的拥有者合法证明及相关合同包含号位、层次的前提下，埋设界址点标志进行测量取得坐标成果，就可以将车位进行交易、独立办理产权了。
征收拆迁工作中的测量测绘
3 村镇房屋征收拆迁阶段面积测量
农村集体土地房屋大部分通过自建的方式建造，具有村镇房产证，但不能进入商品房市场进行流通，它的主要成本是建造成本，这样的特征更加符合《建筑工程建筑面积计算规范》作为工程造价依据，因此在进行村镇房产面积测算中，以此为依据更为合适。
3.1 外业实测
村镇房屋在集体土地上自行建造，虽然有村镇房产证及相关面积登记查询，但是由于农村房屋翻建变动更新较快，必须对拆迁房屋的实际状况进行测绘。主要的工作内容就是计算面积部位相关长度的测算，为了便于后期计算，可直接测量建筑物外墙边界线长度，测量部位可参照城市房屋。并同时绘制计算草图，将相关尺寸标注于图上。由于农房一般不牵扯分摊计算的问题，因此大部分村镇房屋只要根据实际情况，将本宅基地上符合建筑面积计算要求的房屋面积测算即可。但是在一些村镇房屋的实际测量中，会出现房产建筑面积小于房屋宅基地面积的情况，对于这种相差的面积，则需要按照规定给予一定的补偿。
当然，由于村镇房屋经常会出现翻新加建的情况，因此在实际工作中，常常会通过航空影像图来确定房产更新的时间、位置、形状，以保证征收拆迁阶段房产面积测算的准确性。
3.2内业处理计算
在内业计算时，可按照外业实测数据，将计管面和部位的面和进行计算即可。一般房屋形状较规则，利用几何关系即可将相关部位面积计算出来，如形状不规则的房屋，可采用解析法等方法进行测算。另外也可根据草图和相关尺寸，利用autocad等软件，绘制电子图形，实现面积计算的自动化，提高效率。
4 国有土地征收拆迁阶段面积测量
在城市国有土地上建造的无论是商品房还是自建房一般均有不动产房产证，房产证上记有房产面积，但也有一些情况，造成登记面积与实际面积并不相符等，因此必须对被征收拆迁房屋进行重新测量。城市房屋以商品房为主，商品房购买以套产权面积为计价依据，其产权面积的测算依据以《房产测量规范》为准，因此拆迁测量中应以《房产测量规范》中关于成套房屋建筑面积测算的相关规定作为测量依据。
4.1 外业实测
由于政策原因或者其它原因，很多国有土地房屋也会出现面积不相符等情况，因此必须对被拆迁房屋进行重新测量。在相关人员到场的情况下，根据绘制好的测量草图，进行实际的外业测绘。
同时，由于城市房屋面积测算中需要对共有部位进行面积分摊，因此在测绘前首先应对专有部位和公用部位进行认定和区别，然后对各部分的相关部位的长度进行测量。
（1）共用部位认定。共有共用面积是指为多个产权人共同拥有，共同使用的部位的面积。包括共用的楼梯、过道、公共门厅以及为本幢服务的用房面积等。要测算房产产权面积，首先应对本部分内容进行准确认定，以房产测量规范为依据，进行准确认定。
（2）测量位置。按照相关建筑及房产规范，房屋面积测算应按房屋外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。因此底层外围尺寸都应一一测量，尺寸应满足几何条件，如外框投影与底层外框水平投影完全一样，不必重新测，注明即可，如不一致应每层分别测量。对于地下层等外围尺寸不能直接测量的，可先测量内部净空长度，再分别测量两端墙厚，两者相加即可。墙厚测量可直接选取三个位置进行测量取平均值，对于无法直接测的，可取内外尺寸差，间接测量。
（3）墙体处理。对于成幢房屋，其产权面积（建筑面积）包含自用墙体面积（套内）和共用墙体的部分面积，因此对于墙体面积的测算与处理，应首先识别墙体为自用墙还是共用墙，自用墙完全计入产权面积，因此测量相关部位长度时，直接包含墙体测量即可。而对于共用墙，要分清共用方式，墙体厚度或面积按照共用方式，分摊到各相关部位。由于墙体一半是共同拥有，因此在绘制计算草图时，为了后期计算方便，将直接绘出产权边界线之间的长度，即量算时计算至权属边界线，即共用墙的中心线，从而可以直接计算房屋的套内面积。
（4）阳台测量。按照房产测量规范，封闭阳台和有顶盖阳台是计算面积的，因此要对阳台面积进行测算。测量过程中要测量外沿的长和宽，即包含了阳台墙的厚度，对于不规则阳台，则可采用几何图形分割法进行测量处理。
同村镇房屋类似，一部分国有土地房屋由于年代久远，也会存在翻新变更的情况出现，因此也会通过航空影像图来对其进行辅助确权。
4.2内业处理计算
国有土地房屋面积计算遵循房产测量规范中关于房产面积测算的方法要求，以幢为单位，首先计算本幢建筑物中每一产权单元的套内面积，即套内使用面积、墙体面积和阳台面积之和。按照前述，草图中一般标注每一产权单元的权属边界线的长度，因此只需按照草图计算产权边界线范围内面积然后加上所属阳台面积即可。对于共有面积，需要首先确定共用者，然后计算共用部位面积，按照《规范》中共用面积分摊方法及精度进行分摊计算，最后确定各产权单元的产权面积。
5 结语
房产测量工作是不动产房产登记管理及征收拆迁中一项非常重要的工作。出于通用性，《房产测量规范》是房产测量工作的根本指导原则；而由于时间性，在面对新问题的情况下便产生了局限性。针对实际房屋测量工作中《规范》难以覆盖到的方面，也需要相关人员根据实际情况采取有效措施，保证房产测量工作准确。当然，日后的房屋建筑面积的测算也应在国家法律法规的规定下进行，保证不动产管理登记及征收拆迁的公正规范。