建湖县物业管理办公室 224700
摘要：我国城市老旧小区存在诸多问题，从而产生了超大规模的改造需求。本文首先分析了老旧小区现存的问题，针对问题提出了老旧小区改造工程包含的内容，并详细解读了智慧化改造技术。
关键词：老旧小区改造；技术应用
老旧小区的流动人口相对较多，给小区的管理带来了一定难度。所以，智能化技术可以应用到老旧小区改造的很多场景中，无论是停车、安防、消防方面，还是节能环保、应急服务方面都需要借助智能化解决问题和发挥作用。
一、老旧小区存在的问题
（一）基础设施陈旧
第一，经过多年使用，埋于地下的供水管网老化现象严重，居民饮水水质变差，管道经常出现跑冒滴漏堵现象；第二，受建筑设计及理念的制约，老旧小区电热气线路规划不足，而且管线因腐蚀老化造成损坏现象普遍；第三，老旧小区的雨污分流体系不健全，排水、排污压力巨大，且地面硬化后雨水无法自然渗透，既造成了雨水资源浪费，又会在雨季形成内涝；第四，老旧小区公共设施系统和管理不到位，居民锻炼、生活安全得不到有效保障。
（二）环境质量差
老旧小区建设年代久远，楼体之间距离较小，绿化面积、居民公共活动空间不足，环卫设施建设不到位，造成了现在老旧小区人口密度大，垃圾堆放杂乱，公共配套设施不足，甚至有些小区因居家使用面积不足而私搭乱建，更加剧了居民生活环境急剧下降。
（三）公共配套设施不完善
老旧小区设计建设之初采用的住宅建筑标准较低，当时未曾考虑老年人、残疾人等不方便人群的使用需求，普遍缺少无障碍设施。而且老旧小区的配套健身设施、群众活动空间几乎都被建筑所挤占，不仅无法满足居民的正常活动需求，还会因此带来一些安全隐患，尤其是未曾考虑人车分流问题，更加剧了生活安全隐患。
（四）建筑功能落后
首先，老旧小区建筑采用的标准较低，未曾考虑抗震设防、房屋沉降等问题，建筑材料使用及搭配不合理等等共同造成了居民人身安全问题突出；其次，受建筑时期经济条件和时代因素制约，老旧小区公共空间被挤占现象严重，不仅造成防火措施不完善，还会因采光不足而长期开灯造成资源浪费；再次，由于建筑使用时间较长，外墙受到各种因素的影响，保温效果逐渐变差；最后，老旧小区户型偏小，功能不全，且建筑墙体未做隔音措施，居民生活居住水平不高。
二、老旧小区改造所涉及范围
老旧小区改造旨在提升居民生活环境质量，改造范围包含提升基本配套设施、提升基础设施、提升公共服务类设施。
基本配套设施改造包含了与居民生活相关的建筑品质、市政基础设施等内容。涉及建筑结构加固、建筑节能、室内外环境、垃圾分类、水电热气供应管网等，必要时加装电梯也要包含在内。
基础设施改造包含了居民公共空间、物业办公地、停车场、充电桩等内容，保证居民有一个舒适的生活环境。
公共服务类设施改造包含了文化健身设施、便利店、邮政快递收发、医疗机构入驻、食品餐饮配套等，旨在提升居民生活便利。
老旧小区改造涉及面广，需要考虑建筑专业、信息化专业、空间约束、地理约束、施工扰民、工程难度等诸多方面，是一个系统性工程项目体系。因此老旧小区改造要因地制宜、因时制宜，充分考虑居民需求与城市发展水平，采用“必须完成的改造内容+具有校区特色的改造内容”相结合的方式，制定科学合理的改造方案，提升居民生活质量。
三、老旧小区改造技术措施
安全提升技术、环境改造技术、节能改造技术、建筑功能提升技术是当前老旧小区改造中常用的、成熟的技术措施，但每个老旧小区的情况是不同的，对其进行改造时面临的问题也是错综复杂的，因此我们要对改造技术进行创新应用，这其中最重要的就是老旧小区智慧化技术改造。
（一）老旧社区基础设施智慧改造技术组成
老旧社区基础设施智慧改造有三部分组成，首先是“设施层”，该层是智慧技术的载体，覆盖了社区服务中心、医疗卫生中心、文体设施、市政设施等社区综合服务及管理，包含了建筑节能、建筑接地、建筑节水、建筑节材和环境保护，涉及到居民生活水电气热智能化监管。其次是“网络层”，也就是社区各项基础设施接入到网络，实现网络全覆盖，支撑社区智慧化高效运行。最后是“感知层”，也就是基础设施信息采集层，以实现社区内各项事务，如环境、人员、车辆等的信息识别采集。。
（二）老旧社区基础设施智慧改造技术支撑平台
老旧小区智慧化改造需要数据支撑平台，一般而言数据平台的构架需要给予城市公共信息平台和公共基础数据库，这是为了避免单独社区建立数据信息平台和数据库而造成数据“孤岛”，无法实现市域内信息共享。一般情况下，老旧小区智慧化改造的数据支撑平台都是搭建在省级统一建立的数据中心系统上，实现数据规范和接口服务，支撑老旧小区各种数据交换。
（三）老旧社区基础设施智慧改造技术应用
老旧小区智慧化改造以信息化基础设施为基础，汇集社区、居民、环境、建筑、设施等多种数据信息，依托手机APP应用、社区官方自媒体作为终端应用，开启便民服务，打造一个可以让居民足不出户享受家政服务、文化服务、生活服务的智慧改造技术应用群，让社区管理、社区服务、居民生活都能享受到智慧化改造带来的便捷，形成一个居民之间、居民与社区、居民与行政部门之间进行交互的综合平台，组建成“可看、可用、可复制”的智慧话社区服务管理体系。
结束语：
随着时代的发展，科技的不断前行，居民对生活质量的要求越来越高，这也推动了老旧小区改造更加注重智能化技术的应用，提升社会综合管理水平，让公共服务、便民服务更加贴近民心。
参考文献：
[1]杨 吉.老旧小区改造施工技术与管理要点[J].建筑工程技术与设计,2018,(22):2332-2333.
[2]吴二军,王秀哲,甄进平, 等.城市老旧小区改造新模式及关键技术[J].施工技术,2020,49(3):40-44. DOI:10.7672/sgjs2020030040.