三亚首地兴业置业有限公司 海南三亚 572000
摘要：通过三亚.山水国际E2地块二期项目开发实操中遇到的成本与合约管理等问题的处理，剖析并阐述复杂小型项目开发中注意事项及可能遇到问题的解决办法，作为今后类似项目开发的借鉴。
关键词：复杂小型；项目成本；成本管控；
1项目简介
三亚•山水国际E2地块二期项目由7栋旅游度假用房和1栋低层住宅组成，总建筑面积约为3152㎡，其中D9幢低层住宅430.15㎡，产权属于三亚（首都机场）投资开发有限公司，其余7幢旅游度假用房2721.9㎡，产权属于三亚首地兴业置业有限公司。
项目坐落于规划的E2地块别墅群的两个主入口片区（见下图），8幢产品分别座落于E2地块B\C\D三个独立小岛，南邻E5地块（已建成使用），北邻C4地块（已建成使用），西邻36幢已入住36幢低密度住宅和湖区，东邻临春村居民住宅区；东侧、北侧有规划环路通过跨湖小桥与市区凤凰路相接。
E2地块二期用地9725.5㎡（不含D9栋用地），因政策性调整（2011年控规调整，住宅用地容积率不得低于1.0），用地性质被调整为旅游度假用地（40年产权，容积率0.2）。根据集团决策，二期用地由三亚首地拿地，与三亚投资余下的D9栋地块合并采取联合开发的形式建设。因此，三亚首地拿地后，由三亚首地负责以两个公司名义联合报批报建和招采；工程建设由三亚首地统一管理，成本各担，具备销售条件后双方各自销售。
2成本合约管控难点问题
2.1 成本各担原则所带来的合同分解、成本归集问题
根据项目合作开发协议，三亚投资的1幢低层住宅与三亚首地的7幢旅游度假产品合并为一体进行报批报建和招采，因此，在实操中须对所有涉及的合同进行分解，明确分摊原则、支付主体，以利于各自分摊成本，做好成本归集。
2.2 项目周边及施工场地内环境复杂所带来的成本管控问题
2.2.1临时施工道路问题
E2二期项目外部为已建成小区和临春居民房屋所包围，西侧通向主干道凤凰路的跨湖小桥，因设计承载原因未能满足施工车辆的通行要求。因此，如何以最经济的方式解决施工交通问题，是项目开发建设前期解决开工的重点、难点问题。
2.2.2 施工现场平整场地与一期业主3条通行道路、生活管网等保护与正常使用的措施问题
由于E2地块别墅项目的具体情况，二期项目施工场地被在用的道路、景观水系分割成5小块独立区域，场内施工交通不能全面铺开，且施工场地处在已交付使用的一期别墅群的入口区域，一期业主日常通行的道路、各类管网、景观水系等均通过本项目场地内。面对上述问题，项目要面临解决场地平整要兼顾一期业主正常生活需要的同时也要考虑现场施工组织需要，减少费用支出，更好地控制成本的难点问题。
2.3 项目规模小，户型少、别墅类建筑结构复杂，产品分布分散等所带来的成本管控要点难点
招标前公司主要考虑的是如何加快开发进度的问题、包括场内机械转运、模板周转等，施工过程中施工单位又提出了付款节点少、付款周期长、利润等诉求；加上总包单位总部对小项目重视不够，对项目部财力支持不够等原因，带来了成本合约的难点。
3 解决办法
针对以上存在的问题，三亚首地主要把握两个原则，一是能提前考虑、预判到的问题，尽量提前解决；二是对于施工过程中的问题，根据实事求是的原则处理。
3.1关于成本归集问题
三亚首地与三亚投资通过充分协商，按双方建筑面积比确定了成本分摊比例；在此基础上对主要合同（如监理、施工等）进行分解，两家公司分别与总包单位签订补充合同，与监理单位签订补充协议（三方），由产权双方各自支付工程款；对于前期发生的、已由三亚首地支付的费用，以及金额较小且难以分割界面的合同等发生的费用，双方按分摊比例测算总金额后，在景观绿化工程中，采用等额对换支付的方式解决，即前期已垫付的应由D9幢承担的费用，在景观造价中由三亚投资对等支付工程款；施工中招采的项目，按合同分离的原则，各自签订合同，各自支付款项。
3.2关于临时施工道路问题
为解决现场通道问题，公司对项目周边环境道路情况进行反复勘察，否定了几种方案：一是打通通向临春村道的规划路，因涉及村民房屋拆迁，条件不具备且成本更大；二是改造二环路主入口、以及加固跨湖小桥，因涉及城市主干道通行、市政不允许，加上小桥改造，成本更高；三是采取二次搬运既费工又费时，成本也更高；综上情况，三亚首地决定在C2地块已征收的地块边缘修建一条400多米长，6m宽的水泥石粉层临时道路通往新风路延长线（二级主干道），部分路段借用C4地块的小区道路，既减少道路占用土地，减少土方的挖填量，也最大限度地降低了对附近居民的干扰，同时也减少成本支出。
3.2.1关于施工场地内平整的问题
目标是确保不影响一期业主3条通行道路、生活管网等保护与正常使用。整体要求是施工过程中必须保留一期业主3条通行道路、及道路两侧原有的生活管线，待后期施工中再根据施工进度逐步拆除重建，尽最大限度做好各个区域的施工协调与安全防护。具体做法是在总包工程招标后，通过洽商将场地平整工作委托给总包单位实施。据公司的要求，由总包单位根据实际情况和进度需要，随总包施工进度及总平面布置进行针对性施工，工程造价采取按实签证的方式进行结算，这样既可减少地上物重复清除、土方重复挖填、围档重复拆建导致措施费增加，达到有效降低成本的目的。
3.2.2 成本合约管理过程中的统筹问题
（1）根据项目规模较小、结构复杂、利润低的特点，同时公司考虑三亚提倡的大总包的形势，公司在招标时改变了景观绿化工程单独招标的决策，把园林景观绿化工程、D9栋全装修工程、以及市场化程度较高的专业工程全部纳入总包范围，尽量减少招标次数。
（2）模板周转按2次摊销考虑，为结构施工留出合理利润空间，保证了混凝土成型观感质量。
（3）针对施工单位提出的付款节点和周期太长的问题，三亚首地根据实际情况，报经临空发展公司批准同意，增加了两个付款节点，部分缓解总包方资金短缺造成施工迟缓问题。
（4）严格把好工程款支付审核关，确保按合同约定支付工程款。由于施工单位投入不够，造成了工程进度滞后。为此，公司严格按照合同约定暂扣部分工程进度款，同时采取各种措施大力督促施工单位加大力度做好施工组织，在合同约定范围内及时审核、支付工程进度款。
4.总结：
（1）联合开发过程中应充分考虑成本归集及可操作性；建议今后若有类似项目，应提前做好纳税筹划
E2地块二期和D9幢低密度住宅的开发建设，受到了开发主体和用地性质、土地政策（两种不同用地性质）等多种因素的影响，前期三亚投资和首地集团约定的将D9幢别墅转让给三亚首地的设想不能实现，目前三亚首地和三亚投资虽然初步形成了成本归集办法，但今后在项目税务清算过程中仍存在着税务是否认可、确认的风险。
（2）对复杂的小型项目应充分考虑施工降效及成本增高问题
复杂、小型项目因周边环境不佳、无法产生规模效应，造成利润率相对较低，建议在招标时即应该考虑各种影响因素，在措施费、付款条件、工期等方面统筹考虑，尽量避免在施工过程中再来解决类似问题，即影响工程顺利施工，又增加了洽商、签证的可能。
（3）对施工较为复杂，较小的项目，进度款支付应考虑项目规模及复杂程度灵活设置，统筹安排
本项目施工过程中，工程进度款的支付始终是施工单位诉求的焦点，也是影响进度的关键。特点是在新冠疫情的影响下，各行各业都不景气，人工费、材料价格上涨、付款方式提前、支付比例提高都严重影响了施工单位人、材、机的组织。建议集团在财务、合约制度方面能给予项目公司一定的灵活度，在不超付、资金安全的前提允许项目公司灵活把握工程进度款支付方式。
参考文献：
[1]李巍.基于全过程的房地产项目成本合约采购管理研究[D].南昌大学.
[2]许金辉.浅谈工程项目合约管理与成本控制[J].中国水运（下半月），2020，v.20（10）：47-48.