南胜松
青岛华发投资有限公司，山东 青岛 266000
摘要：随着我国经济建设的不断升级，当下的房地产项目建设也需要进行详细的规划与设计，进而有效地控制成本，避免在工程建设中出现“二次建设”“重复建设”等建设误区，造成房地产项目建设中不必要的损失，影响相关行业的整体运转。在文章的论述中，将详细研究房地产项目的前期成本管控，认识到现阶段项目中存在的问题，并且提出具有针对性的解决措施，为相关行业的发展提供参考。
关键词：房地产项目；前期成本；管控要点
纵观房地产项目建设的整体进程能够看出，工程前期成本管控工作对于住宅项目建设具有十分重要的作用。详细、科学的前期成本管控形式能够有效提升房地产项目建设的质量水平，为整体的项目建设保驾护航。结合工程项目在造价管理中的经验和目前房地产成本控制的目标，为房地产项目前期成本控制提供一些经验。
1房地产项目前期成本管控要点内容
从房地产开发角度看，住宅项目实际实施阶段成本控制是一个方面，但更需要注重在前期策划阶段的成本预测和控制。策划、控制、核算三位一体的核心是具有宏观和微观相结合及平衡的视野，合理运用各种过程管控的工具，落实各分项工作实施的专业技能；设计、工程、运营三个界面协同的核心是找到双方共同的目标、理解对方的工作逻辑，在实现共同目标的同时，双方在方式方法上通过磋商达成一致意见。要做到三位一体和三个界面协同，通常可以分两个层次实施。第一个层面，项目策划需着眼于整个项目，例如，一个住宅项目在容积率确定的情况下，如何分配高层住宅、花园洋房和联排的面积是在项目策划阶段需要重点考虑的问题。住宅项目的项目成本管控工作并不是一成不变的，而是需要根据建设水平、市场定位、原材料价格等方面实时设计、实时变更，进而保障设计内容与市场需求高度吻合。我国在住宅项目成本管控方面难以实现科技化、现代化建设，即便耗费了大量的人力与物力都难以保证管控机制贯彻落实在施工流程中。与此同时，成本管理需要具有针对性，而现阶段大量企业所指定的管控机制流于形式，造成管控效果与设计效果失衡现象。住宅项目的项目管理中应当划分局部作业项目管理内容，根据住宅项目服务部门项目实施需求有效开展，协调不同影响因素对成本管控产生的影响，力求能够获得最佳经济效益。
2房地产开发项目在报建、设计阶段中的管理控制
2.1梳理报建工作指南
结合公司流程和项目实操经验，梳理主要事项如下：负责项目报建工作的业务办理，并归档。配合财务核算并缴纳项目城市基础设施配套费、建筑业工伤保险、水土保持补偿费等相关政府类规费并负责可返还类资金按期返还工作；研究、归纳项目报建过程中的难点和风险点，形成文件清单、指导后续工作；以集团制定的项目主控计划为基础，组织编制《项目报批报建及验收专项计划》及实施；负责维护相关政府部门关系，落实各政府部门最新政策的实施进展和方向、摸清规律，及时反馈给集团各相关条线，为公司运营提供最专业最快速的升级改良对工程后期验收易出现的问题，以及业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。
2.2开发报建阶段实施要点
初期工作要重视临时或正式用电申请的相关数据确认；建设工程规划许可证附表出具后需同样进行公示（7个自然日），具体要求须与用地规划一致。意见或承诺取得后，须严格按照文件要求进行后期施工。
规划批前、批后公示小样制作；工程初步设计图纸（全专业图纸）和概算书（政府投资项目提供）；意见或承诺取得后，须严格按照文件要求进行后期设计。结合新政策确保报建阶段更全面更优化、减少审批漏洞、避免程序反复、监管范围更广、防止单部门擦边球式审查、受理审批一站式办理，解决行政资源低效、前后衔接导致时间浪费。
2.3运用BIM技术
在项目设计阶段，优先使用BIM技术，通过虚拟信息技术构建出工程模型，运用该技术可以很好管理房地产项目中的事前管理，以及事中把控，可以进一步将该项目管理中的工作效率提升。针对项目管理时，将其项目集中系统管理，可以运用三维仿真模型，可以在共同的信息处理系统中把全部的工作内容进行统筹管理，将该项目中不一样的施工进度以及质量进行汇总之后，反映到该仿真模型中，可以更好达到把握有关项目的施工状况。由于BIM技术工程项目中的信息技术以及网络技术可以充分发挥自身优点，精准快速的得到房地产项目中的详细建设信息，从而给项目的建设把控以及质量管理提出更好的基础数据。
3房地产项目前期成本管控形式
策划、控制、核算三位一体和设计、工程、运营三个界面协同的第二个层面是项目各模块成本的策划，主要有以下几个方面。
（1）整体指标控制：整体分业态指标水平是否属于合理偏低。（2）结构性成本：结构性成本要严控，一般根据历史水平并且结合项目实际情况略微调整确定。在向设计单位下达设计任务书时，对结构指标设计提出明确的限额要求。（3）敏感性成本：敏感性成本讲究适配，但是不同地区不能盲目套用适配指标，结合营销的竞品对标，建议在集团适配标准上做出相应调整，即敏感性成本的加减法。（4）土石方成本：大致与设计人员确定整个项目的竖向设计方案，根据项目场地情况，制定土石方的开挖策略与整体平衡方案（挖方、填方、内倒、外购等）。（5）基坑支护成本：如果基坑较为复杂，前期要与设计人员初步确定大致基坑支护成本，成本按照保守预估以免超支，但是要初步确定后期优化的备选思路。（6）基础成本：根据地勘报告（或周边项目情况）初步确定桩基础形式，以便目标成本与预估相对准确。
（7）红线外供电：红线外几个变电站距离项目的距离，以后期正式电招标后的相关变数为准，如果采用如今的最优方案，则后期应对因荷载不够变电站变化导致成本超支的风险进行注明。（8）展示区成本问题：展示区设置多大面积，样板房设置几套，是临建还是实体，装修标准如何设定等，都需结合项目所在区域和市场情况调研结果进行确定。（9）合约策划问题：整个项目的合约分判策划以及相应的界面划分问题。合约规划是指将目标成本按照自上而下、逐级分解的方式，分解为合约大类与相应的合同金额，是指导项目从招投标到工程结算整个过程中的合同签订及变更的一种有效管控手段。（10）成本风险预控：项目成本管控中可能会遇到较大成本失控的风险，应采取预防措施。
结论
房地产开发项目的前期工作策划以及设计阶段是建筑项目极为基础的阶段，然而对整体建筑项目来讲，如何对这一环节中的房地产开发项目造价进行控制具备非常关键的实际意义。因而，在当今时代背景下，有关部门需正确对待这一阶段管理控制中所存在的种种问题，及时采取各种有效的措施，不断改善工程前期的工程管理控制情况，为房地产开发项目经济收益的改善打下坚固的基础。希望文章的以上内容能够为相关工作者提供帮助，从而促进我国建筑行业的不断发展。
参考文献:
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