孙志华
烟台市政府投资工程建设服务中心 山东省烟台市 264003
摘要：房地产行业在发展过程中产生的不健康经济波动以及金融风险等问题都将对中国经济的健康发展带来威胁，甚至影响我国居民的生活水平以及生活质量，如何对房地产不健康经济波动以及金融风险问题进行有效防范，是当前相关人员研究的热点话题。但不可否认的是，由于我国房地产市场整体发展时间较短，现阶段还存在着许多问题，尤其是在房地产经济领域，相关体系还较为薄弱，缺少有效的政策对其经济行为进行监管，社会经济发展受房地产经济波动以及金融风险问题影响严重。为此，本文将对我国房地产经济波动情况进行分析，找出更好的解决方案。
关键词：房地产；经济波动；金融风险
引言
近期，党中央提出“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，成为今后一段时期内经济发展主要脉络。在房地产方面，中央继续强调坚持“房住不炒”原则不放松。7月24日，韩正副总理在房地产工作座谈会上指出，要坚持“房住不炒”原则，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，确保房地产市场平稳健康发展。我们认为，在双循环发展格局下，房地产市场的平稳发展是保障各项改革推进的基础。房地产在做好对经济基本盘的支撑作用上，要逐步为改革和发展腾挪空间，房价也不宜大起大落。中短期行业发展的关键在于保障现有产业链的安全，稳定就业和民生；中长期来看则需要通过高新技术的开拓及产业的升级，实现全要素生产率的提升，同时有效降低全社会杠杆率。为达到这些目标，需要平衡好房地产对经济形成支撑的积极因素和其对资源形成挤占、对消费产生挤出的消极因素。同时，也要逐步打破对房地产的路径依赖，包括经济上摆脱房地产发展的路径依赖，以及个人将房地产作为投机途径的思想依赖。
1我国房地产经济波动现状
1.1房地产经济波动受较多因素影响
当前房地产经济产生波动，已经不再是可以通过简单分析来得出答案的了，房地产市场整体规模十分庞大，接触领域较为宽泛，房地产市场经济波动受政府行业政策、财政政策、房地产开发商的相关策略以及消费者心理预期及投资渠道等多种因素影响，当市场上出现利好信息时，房地产经济将呈现较大规模的向上浮动，而当房地产市场较为疲软，消费者对其预期不高的情况下，房地产经济波动也将呈现向下的趋势，能够影响房地产经济波动的因素较多，需要综合性考虑。
1.2忽视生态环境发展
我国房地产开发人员在建设过程中过于追求经济效益,进而对周边环境造成严重影响,使得我国生态绿化无法恢复。城市中大量房屋建筑的兴起,导致附近绿化环境遭受破坏,加上土地资源十分紧张,在开发过程中对一些古老建筑进行破坏和拆毁,竟然使得城市文化缺失,导致城市文化遗产和环境严重损失。所以,在城市房屋建设过程中,不但要高度重视经济发展,还要充分将文化和环境结合起来,开窗更有特色的产业才能够推动城市发展。
2我国房地产经济波动与金融风险防范措施
2.1注重突显社区的绿色环保理念
房地产经济的发展，不仅关乎国计民生，还会对我国总的经济发展趋势造成一定影响。而房地产市场竞争日趋激烈的当下，在强调打造智慧社区的同时，应注重贯彻与落实绿色环保理念。在极大满足人们对住房刚需的过程中，应从发展眼光放长远。
即房地产经济的发展应顺应我国的国情，并建立与时俱进的管理与发展理念。房地产从建设、销售到后期的服务，是一项系统性的工程，并具有一定的长期性、复杂性。尤其，开发与建设房地产的过程中，应始终遵循绿色环保、保持生态平衡的原则。既要对国家绿色发展思想进行积极的响应与反馈，还需对大众对社区环境的需求进行最大限度地满足。中国房地产经济的发展，在追求利益最大化的同时，应服务于我国经济的健康与可续需发展。从我国提出的建设魅力中国理念中就可看出，绿色理念在经济发展与和谐社会建设中的指导意义与作用。中国房地产经济若想真正获得可持续的发展，就必须顺势而为，将绿色环保理念贯穿到社区建设、管理与服务的全过程中。创建一个利国利民的房地产经济发展的新形态，为行业经济发展提供更多的可能性。
2.2合理把控债务率并减少房地产行业投机因素
衡量一国债务率（债务/GDP）是否过高，以及对经济是否产生负面影响，没有绝对标准。一般认为处于合理范围的债务有利于经济发展，但债务率过高则可能会对经济增长与金融稳定造成负面影响。金融危机以来，我国经济增长驱动模式从“贸易+投资”的双轮驱动逐渐转换为投资单极驱动。经济增速放缓、债务型为主体的融资结构导致债务持续、加速积累。目前，横向比较来看，我国总体债务远低于发达国家，但在新兴市场国家中处于高位。总体债务率尚处于可控水平，但边际增速过快，特别是企业债务和政府债务。近年来两者虽略有缓解，但个人杠杆率随着近年来房价的上涨又有所上升。在债务率抬升的过程中，资产价格变化对经济中各部门资产负债表的变动影响很大，并且这一传导存在自我强化机制。资产价格处于上涨周期时，抵押物价值上升，企业负债率也会下降，金融机构信贷扩张，推动总需求扩张，有利的经济形势推动资产价格新一轮上升。当经济基本面出现调整、政策方向逆转或者市场预期改变等冲击因素出现时，资产价格开始出现调整。当资产价格下降时，抵押物随之减值，企业经营困难、负债率提高，信用出现收缩，总需求下降，资产价格进一步下跌。由此形成资产价格对信用扩张、总需求的正向反馈的自我强化机制。与房地产行业相关的房地产价格、行业本身的高负债率特征以及土地财政收入，在这一过程中都扮演了极为重要的角色。因此，在经济增速逐步放缓的过程中，有必要对行业投机因素进行控制，降低杠杆率，减少可能的风险与波动。这也是近期央行等监管部门提出“三条红线”进而控制债务率的原因之一。
2.3强化市场监督力度,发挥市场功能
房地产经济能否可持续发展,无法脱离政府对外部环境的指导和监督。首先,政府应结合时代需求和房地产经济发展现状制定有效管理对策,减少开发过程中不良行为,杜绝为自身经济效益暗箱操作行为发生,严格依照法律程序办事,取消各种不合理收费问题[3]。同时,政府还要有效完善房地产经纪法律法规政策,主要包括实施规则,以及各项明细等,保证法律规则之间有效。协调,相互配套,为房地产营造一个公平,透明的环境,借助市场针对房地产建设商进行淘汰工作,增强开发商自身素质,确保房地产行业能够与人口,资源,环境协调发展,并且符合市场需求,降低房地产行业中不良行为的发生,减少开发短期行为,避免房地产行业出现为扩大自身经济效益,而以权谋私,暗箱操作行为出现。
结语
总之，新经济形势下，房地产行业的发展出现了较大的波动。在寻求经济快速发展的过程中，国家对其发展的模式与根本性的社会功能有了更加深入的思考。即在开发与建设社区的过程中，既要满足于城市规划的要求与需求，还需考虑大众的购买动机与经济负担。因此，未来我国政府会对房地产行业进行不断的规制与完善，并保证房价在正常的水平上。使房地产经济进行健康的发展，令其成为改善国计民生的积极影响因素。
参考文献
[1]李瑞凌.新形势下房地产经济波动与金融风险防范措施研究[J].中国科技投资,2020(6):41-42.
[2]孙菁.房价波动与房地产金融风险的关系研究——基于格兰杰因果检验[J].中国物价,2020(3):74-77.