赵雪健
远洋地产天津公司 天津市 河东区 300110
摘要：对于广大人民群众来说安居乐业是基本需求。习近平总书记在住房保障体系建设会议上作出重要指示：“住房问题不仅是民生问题，同时也是发展问题，与我国千家万户切身利益直接相关，这也关系着人民安居乐业问题，是社会实现和谐稳定发展的重要环节。”面对人民群众生活困难、居住困难等各种问题，党和国家一直以来都在实践中不断摸索如何有效提升社会群众生活水平，如何有效提升城市贫困居民住房难的问题，而保障性住房是当前解决我国住房难问题的关键。本文就对保障性住房建设模式进行分析。
关键词：保障性住房；建设；模式
1保障性住房定义及类型
保障性住房的主要性质是社会保障性质，通常不对外出售而是会定向供应给需要保障的低收入和中低收入家庭，保障性住房的供应对象、建设标准和售卖及出租的价格政府都有一定的限制。保障性住房根据供应对象不同和安置方式产权形式的不同分为不同的类型。
1.1定向安置房
在政府为城市建造公共设施的过程中，会拆除一些居民的房屋，而定向安置房就是政府为需要拆迁的住户建造的安置房屋。安置房的居民大多数是因为城市建设失去土地的农民，也有城市中因为老城区改造或扩建而被拆迁的居民。
1.2经济适用房
经济适用房的保障对象是有支付能力但支付能力不足的家庭，每个城市的经济适用房的售价根据城市居民的收入水平而定。经济适用房的最大特点是居民无法立马取得房屋的产权，也不能出租或转售，只能用于自己居住。只有在居住满具体年限后并补齐土地收益等费用后，才能完全获得房子的产权，在获得产权后，居民才能将房子进行交易。
1.3公共租赁房
新定义的公租房包括曾经的廉租房，公租房只能租赁不能出售，负责出租的人没有房屋的产权，保障方式为保障对象提供可供租赁的房屋并为保障对象提供一定的租金补贴。城市务工人员、应届毕业生、中低收入的家庭都在公租房的保障范围之内。
1.4棚户区改造住房
棚户区改造住房是为安置棚户区拆迁户而建造的房屋，保障方式有置换安置和经济补偿，经济补偿指支付给拆迁户所拆迁房屋的全部费用，置换安置指将棚户区居民安置到根据所拆房屋面积的一定比例建造的房屋中。置换安置房屋和经济适用房一样，只有在过了规定年限以后才能进行交易。
2.保障性住房建设的重点模式
2.1集中建设模式
保障性住房的集中建设模式，也是我国在保障性住房规模建设前期所采取的重点建设方式。其主要包括政府的直接建设模式和代建制模式。其中，就政府直接建设模式而言，其主要由地方政府无偿划拨建设用地，并主导建设资金的筹措。其资金主要由平台公司代为管理的中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算资金、土地出让收益金所组成的项目建设资金及由平台公司通过质押所获得的商业银行贷款。就代建制模式而言，主要是由地方保障性住房的机构代政府发起保障性住房项目的建设，在取得土地使用权后，以招标的形式确定保障性住房项目的代建单位，并以合用来约束和规定双方的权益和义务。在2010年前后，该建设模式在我国大城市逐步展开，以北京为例，其先后成立了北京市公共租赁住房发展中心、北京市保障性住房投资中心，来完成上述建设工作及后期的管理营。集中建设模式能够充分发挥政府的职能，在短时间内解决保障性住房需求量大的问题。
2.2配建模式
保障性住房建设的配建模式主要是指政府通过政策调控和市场引导，强制性地要求开发商在承建商品房的规划中，必须预留相应比例的配建保障性住房，并多以此作为土地出让的前提。而对于其中部分商品房开发项目不适合配建保障性住房的，政府则向商品房开发商收取不低于相关配套保障性住房建设费用的成本，并以此来作为保障性住房的专项资金。当前，部分地区实施“限地价，竞配建保障房面积”的土地出让模式，收到了较好的效果。
商品房开发商只有在承建项目内配建一定数量的保障性住房的建设面积，才能够在竞拍中获得一定的接盘优势。配建模式下，当商品房开发结束后，其所承建的保障性住房将转交政府的相关职能部门，或由政府按照约定价格进行回购。这一模式相对于集中建设模式，在选址、户型上更受保障性住房群体的青睐，成为集中建设模式主导下的有效补充，其在一定程度上缓解了保障性住房群体的用房需求，但仍未能全面解决保障性住房发展中的供需矛盾。
2.3PPP模式
保障性住房建设的PPP模式中，依然是由政府来作为项目的发起人，与集中承建和配套建设不同的是，PPP模式采用公开招标的形式，通过在建设市场的优选，寻找到最佳的项目合作伙伴。在经历磋商后，由双方成立保障性住房项目建设公司，来负责保障性住房项目的统筹建设。在这一架构下，将对双方在保障性住房建设中的出资比例作出明确规定。而政府多采用土地作价的形式入股。而后，项目公司可作为融资主体寻求商业银行、保险资金、社保基金等机构的资金注入。实践表明，PPP模式能够将政府资金杠杆作用最大化，在缓解政府保证性住房建设财政压力的同时，更大限度地拓宽保障房建设的融资渠道。而与此同时，社会资本可凭借其专业技术和先进的管理经验，提高保障房项目的管理水平和运作效率。
3.加强保障性住房建设的措施
3.1增加资金的投入
分析保障房的品质问题，可以得出大多数品质问题和资金都是有关系的，所以为了更好的补填保障房建设过程中的本金缺少问题，给承包的施工单位更多的利润，政府要加大投资的力度，国家要对不同地方的政府进行资金补贴，从而减少各地区之间的资金差别。
3.2提高保障房住所的前期工作品质
要注重地形勘查和场地测量等工作。在进行设计图纸的时候要显现出和谐的主题，要与自然、环境和谐发展，从“以人为本”的观念为起始点，最大程度利用所处的地理位置的优势资源，按照现有的地形，建造出一个将内部园林和周围自然环境相结合的绿化环境。功能和面积要以舒适实用为主，住宅厅房流线明显，各项功能分配也较明确。在设计的时候要让经验丰富的专业设计工程师进行检阅、分析图纸，发现并解决问题。对那些重要的细节方面的问题，若必要可以寻找专家进行指导。要充分显示设计品质拥有直接效用和间接效用双重性质。
3.3提高承包单位的资质水平
提高保障房开发的建筑水平，主要可以从下面三个方面考虑。第一要制定一个高标准的招商制度，将保障房工程的招标工作处于公平、公正、公开的条件下进行，让那些优秀的建筑企业参与到招标中。第二要对投标的建筑单位进行严格的资质审核，主要审核内容为建筑单位的资质水平、信誉度、是否有完整的管理体制等，以此选出合格的建筑单位。第三要对专项分包的施工单位进行严格的审核，不能假公济私，要保证分包工程的品质。
3.4加强保障房的原材料和设备的管理
原材料的品质关乎全部工程建设的重要因素，采买的原材料和设备必须是经过正规途径在达到国家质量水平的企业购买的，不能贪图便宜而购买劣质材料，购买的材料和设备必须要有合格的供应商或有信誉的店铺内采买，购买的材料和设备必须要有合格证书和使用说明。对材料和设备进行随机检测，标注出不合格的设备和材料，不合格产品较多的可以进行全部的检测，以保证品质问题。品质对建筑工程是否合格有着非常重要的作用。所以为了保证工作品质符合要求，人们要在提升工作品质的基础上，还要加强建筑工程施工过程中的监督力度。而且还要对施工过程中的材料和施工人员的操作进行监督。另外，还要把督查工作应用到各项工作中，以此来加强监督力度，可以更好的完善督查工作。
4.结束语
保障性住房的建设，是一项重要的民生工作。社会的发展速度越来越快，保障性住房的数量也越来越多，管理难度也在不断增加，使得保障性住房的发展遇到了很多的问题，急需进行解决。所以，应该对于当地的情况进行了解，积极的进行调查，使得建设的保障性住房更加的符合社会的发展。
参考文献：
[1]王丽艳,季奕,王振坡.我国城市住房保障体系建设与创新发展研究[J].建筑经济,2019,40(04):26-32.
[2]胡媛.我国保障性住房发展存在的问题及思考[J].全国流通经济,2019(09):113-114.