中国石油天然气股份有限公司辽宁锦州销售分公司 辽宁锦州 121000
摘要：加油站是成品油销售企业运营的根本，加油站网络是否稳定关系到成品油销售企业的生存与发展。近年来由于安全、环保等方面的特殊考虑。资产收购及租赁是加油站网点发展的重要手段和基本模式之一，也是各大企业快速扩张成品油市场的捷径。但在资产收购及租赁过程中，也存在很多风险。其中加油站土地业主或出租方因为各种原因提出解除收购或租赁合同而产生的纠纷，给加油站经营方的正常经营带来很大的影响。近年来由于市场发生巨大变化，加油站业主或出租方受到利益诱使，不遵守合同约定，采取各种手段要求解除合同，或者索要高额补偿，给加油站的正常稳定经营带来较大的冲击，需要认真加以分析和研究，以便及时有效应对，防控法律风险。
关键词：加油站收购 / 租赁合同；风险防控
网络发展一直是销售企业的重中之重。随着客观环境的变化和投资政策的调整，大规模投资建站的形势一去不复返。租赁加油站在网络发展中发挥着不可替代的作用，但有些租赁合同签订不完善，面临着一定的法律风险，不利于销售企业加油站网络的稳定。加油站租赁市场竞争激烈，合同期限长、纠纷频发，易引发风险。租赁合同中重要条款是主要的风险点，是防控的重点。
一、业主要求解除加油站收购 / 租赁合同的事由
从实务中看，加油站业主 / 出租方提出解除加油站收购 / 租赁合同，一般有以下事由。一是直接违约。业主没有任何事由，直接承认违约，提出支付合同约定的违约金来解除合同。如租赁期未到，业主将油站租赁给第三方；收购合同执行到一半，业主单方解除合同，不再履行。二是以承租方管理瑕疵为由提出解除合同。业主针对承租方在管理上的一些瑕疵，如油站站长未及时取得上岗证、油站涉嫌无照经营、油站改造未能通过消防验收等，要求政府管理部门以油站违反法律法规、规章制度为由进行处罚，进而以承租方违法经营为由要求解除合同。承租方未征得业主同意擅自改造油站，也被认为构成根本性违约，要求解除合同。
二、法律风险防控
1、规范合同条款
（1）约定违约条款。一是违约金不能太低，应随着租金的增长而增长，且足以对对方形成震慑力。二是约定出租方干扰停业的违约金，如“因出租方阻挠或干扰加油站营业的，每影响一天补偿承租方。三是尽量约定租赁期内不得调整租金，否则视为违约。四是明确约定违约方单方面解除合同除承担违约责任外应继续履行合同。五是约定出租方不得隐瞒加油站拆迁情况。
（2）明确合同期限。根据合同法规定，无期限和超过 20 年的租赁合同都面临着转为不定期租赁的法律风险，出租方随时可以解除合同。无期限的合同需尽快签订固定期限合同，超过有效期到来之前达成续签协议。对于租期条款前后描述矛盾的合同，尽可能在两个争议期限中较短的那个期限到来之前签订续租合同。
（3）不遗漏重要条款。对于整体租赁站，要约定租赁期满后承包方投入的资产分配以及同等条件下的优先承租权；明确因外部原因停业的处理方式，比如因道路改造导致油站停业应相应减少租金或延长租期；还要约定维修条款及拆迁补偿条款等。
2、严格履行合同
（1）合理支付租金。一是避免一次性支付租金，尽量提高租金支付的频率，最好是一年一付。二是防止因拒绝支付或延迟支付租金给出租方以可乘之机。交付土地是出租方的主义务，相比之下开具发票只是其附随义务，不按时开具发票也只是轻微违约。而承租方按时支付租金是根本性义务，一旦违反则可能构成根本性违约。实践中法院多会据此支持出租方解除租赁合同的诉求。因此承租方要按时支付租金，对方不开具发票的，可发函向对方催告，敦促其按约按期开具发票。如果对方拒绝收取，可以提存方式支付租金。
（2）规范油站用地。尽可能要求出租方对集体地、划拨地等不规范用地予以规范，并在政策允许条件下抓紧办理承租方自建房产权属证书。
对于此类租赁合同产生的纠纷尽量通过协商解决，不建议选择诉讼，因为集体地和划拨地的租赁合同可能会面临违反法律的强制性规定而无效的法律风险。
（3）谨防地役权风险。一是要登记，未经登记不得对抗善意第三人。二是尽量避免一次性支付全部补偿金，因为如遇拆迁将难以追回，最好是一年一付或几年一付。三是合同名称不是租赁合同，应是地役权合同。地役权与租赁权是不同性质的权利，二者有着明显的区别。
（4）关注用工风险。承租方如使用出租方的加油工，需有效监督出租方积极履行用人单位的各项法定义务，同时密切关注出租方的经营状况，以免一旦产生损失无法从出租方获得足额赔偿。
3、租赁合同终止。仲裁与诉讼是解决纠纷的两种方式，新签合同建议约定通过诉讼方式处理。对于已约定仲裁的合同应在续签或签补充协议时修改相应条款。对于同时约定了仲裁与诉讼的合同，应最迟在仲裁首次开庭前提出异议，使仲裁约定无效。此外，尽量不要约定由承租方“负责”合同期满后的证照变更责任，最好约定承租方“配合、协助”出租方办理。
三、法律风险的防范措施
为了有效应对收购项目风险，销售公司通常会根据收购项目管理流程，委托专业机构对该项目进行资产评估、可研报告编制和法律尽职调查，采取排除或降低风险的措施。
1、明晰产权的归属问题，确认转让主体产权包括占有权、所有权、使用权、支配权、收益权、处置权这六种形式，它是经济所有制关系的法律表现形式。财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权力。收购加油站的产权人应为相关产权证上记载的所有权人，其为转让主体；若无权属证照，应以资产实际所有权人为转让主体，签订转让协议。
2、明确财产权利风险。收购加油站的土地使用权、房屋、特许经营权、设备等是否存在产权纠纷或潜在纠纷；建站初期以何种方式取得所有权，是否有权属证照，若无，应以什么标准签订转让协议；收购资产是否存在担保或其他权利受到限制的情况。明细资产交付、验收资产交付主要包括动产、不动产的交付。被收购加油站应提供收购标的物土地、房屋、设备的图纸及明细清单作为收购合同的有效附件。交付时收购双方应现场清点、逐一核对验收，并签字确认。
3、及时办理证照资料移交。证照资料移交主要包括《营业执照》、《开户许可证》、《机构信用代码证》、相关许可证及建站资料，制作移交清单，并作为收购合同的有效附件。及时办理证照名称变更。
4、约定保证期和违约责任。约定在保证期内协议资产的完整和质量符合要求，资产、证照交付及变更前不会受到任何第三方主张权利或其他任何足以损害买方得以依据收购合同获得权利的情形。
5、明确水电暖等责任。资产交付时，买卖双方还应根据水电暖供应方式明确责任，保证收购后加油站正常运营。若为国家供电单位等直接供应，买卖双方应及时抄表、变更户名信息，明确双方费用承担期限；若水电暖为政府、企业等间接供应，卖方应协助买方办理相关手续，确保水电暖等正常供应。
风险防范是收购项目实施过程中的重要组成部分，也是企业加强内部控制、强化基础管理的重要体现。做好加油站收购项目中的风险防范，严把合同审核关，将风险降到最低，实现规模与质量、效率与效益共同发展的良好局面。
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