浙江省杭州市富阳区行政服务中心不动产登记中心 浙江杭州 311400
摘要：随着社会的发展，不动产登记制度已经深入人心。不动产登记制度可以保障当事人的合法权利，提高市场的信用，确保交易更加安全可靠。另一方面，不动产登记制度所体现出的局限性也日益凸显，因此要进一步完善我国不动产登记制度，结合现有的国情，吸取国外先进的经验，使我国不动产登记制度能够不断发挥作用。
关键词：不动产登记；制度；实施
引言
不动产登记制度作为国家的一项基础性制度，在维护人民群众财产权利、促进经济社会发展中发挥了巨大的作用。而在不动产登记制度推广应用的背景下，对房产经济发展也带来了一定的影响，因此为更好的推动房产经济发展，需要提出一些针对性的建议，从而使得房产经济发展更加适应不动产登记制度的新要求，并为社会整体经济发展做出更大的贡献。
1目前不动产登记制度的模式
目前近现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。第一种契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。第二种权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国所采用。第三种托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。目前我国现行不动产登记制度，既不是契约登记制，也不属于权利登记制或托伦斯登记制，而是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的一种登记制度。这主要表现在不动产权属变动的生效要件、采取实质审查主义、强制登记及实行登记发证等方面。上述三种不动产登记模式各具特色，无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与各国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，如果脱离了具体的国情，将很难判断孰优孰劣。
2不动产登记制度实施中的问题
2.1不动产登记适用范围比较窄
目前，我国不动产登记的适用范围不够广泛。在内容的请求权上，我国法律法规对不动产登记的要求限制在对不动产物权进行转变、设立或取消的范围。实际上，关于不动产登记的适用领域绝不仅限于在这一个方面，只是现阶段法律法规对其他内容予以排除，这样就会导致我国不动产登记的适用范围比较狭窄。
2.2操控方面因素
由于不动产在登记过程中内容十分广泛，因此需要许多工作人员进行分工合作。不动产统一登记制度的实施会简化不动产登记流程，势必会造成大量的工作人员闲置问题，闲置人员如何分配将成为政府部门有待解决的主要问题。同时在不动产统一登记制度实施时，挑选的工作人员对其他方面的不动产登记内容不了解，需要政府部门进行岗前培训，培训经费的使用也会给政府相关部门带来一定的经济压力。对不动产进行科学的分解，可以更好的对不动产的权属问题及面积问题进行了解，因此也成为不动产统一登记中的重要组成部分。由于受到各因素的影响，政府虽出台了相关法律，但在对不动产进行分解使还存在着严重的问题。在对不动产统一登记资源整合过程中有着较大的困难。全国各地不动产统一登记各有不同，工作人员在对不动产检测时使用的坐标系各有不同等使得检测结果各有不同等问题致使不动产统一登记资源整合工作困难重重。
2.3不动产登记效率有待进一步提高
不动产登记是一项综合能力较强的工作，直接涉及着千家万户的切身利益。随着房产证和土地证合二为一，不动产登记窗口工作人员的从业素质有待进一步提高，急需建立一支综合能力和业务能力都过硬的干部队伍。
目前随着国家进一步缩短不动产登记时间的要求，更需要不动产登记人员业务能力和作风建设同步提高。
3我国不动产登记制度的完善建议
3.1扩大不动产登记制度适用范围
由于我国不动产登记制度的适用范围有限，因此必须要根据实际情况，对不动产登记制度的适用范围进行拓展。除了合同规定的内容之外，不动产登记制度并没有对合同规定之外的获取物权请求权进行明确规定。除了合同内部的规定之外，如果当事人的利益遭到侵害，也可以行使请求权，而且这一权利应得到保护。由此可见，不动产登记制度的适用范围要得到进一步扩大，保护请求权，才能发挥出不动产登记制度的作用。
3.2完善不动产便捷化智能平台
积极制定切实有效的便民服务措施，不断优化、规范办事流程，缩短办理时限，减少群众往返次数，提升不动产登记服务的综合水平。进一步拓展“互联网+不动产”服务模式，充分利用不动产登记网站、微信公众服务平台等网络平台研发、完善在线预约、网上申报、抵押登记进银行等服务模式，全力打造“智慧登记”，让信息多跑路，群众少跑腿，提高办事服务效率。
3.3完善房地产金融体系
首先，应进一步扩大融资规模，为房产经济发展提供充足的资金供给支持，同时也有利于资源配置效率得到更好的提升。受当前金融行业“行政垄断”的影响，在利率管制方面一般较为严格，因此为进一步扩展融资，针对符合条件的房地产企业，应积极鼓励其上市，通过发售股票的形式完成市场融资，不仅有利于房地产企业占领更大的市场，还能够充分发挥企业品牌效应。另一方面，还应注重加强房地产信托产品业务的开发，如此一来，能够更好的丰富房地产行业的资金来源，还能够为广大民众提供丰富的投资渠道。为有效改善这一现象，应进一步加强创新，创新信托产品业务的开展，在当前法规政策的指导之下，开发不指定用途的房地产信托产品，从代客融资走向代客理财，还能够进行连续发行，并做好融资规模的管控，为房产经济发展提供更多的资金支持。在不动产登记制度背景下，为了保障房地产经济的稳步发展，房地产企业应主动寻求改变。不仅要提升自身的服务质量，更要改变企业的运营方向，增强企业对房产信息资源的掌握程度，以便满足不同购房者的需求。首先，房地产企业应对购房者的需求进行调查分析。通过多种融资方式，降低客户的购房难度，减轻客户的购房压力。利用现场询问和调查问卷的方式，深入了解客户的购房要求，从而提升自身的服务质量。然后通过技术手段的革新，提升信息资源的掌握水平，扩大房源的数量，为客户拓宽房屋选择的空间。借助互联网技术这个风口，进行有效的宣传和推广，打造房地产企业的品牌效应。最后通过对客户的长期维护，提升客户的回购率，保障房地产经济的稳步增长。
结语
综上所述，为了保证我国不动产登记制度得到进一步完善，使其能够有效发挥相应的作用，就要了解现阶段存在的问题，采取相应的解决对策，结合我国国情，对不动产登记制度进行完善。要考虑到债权人的合法权益，制定相应的法律法规予以保护，确保不动产登记制度的适用范围更加广泛，进一步提高不动产登记法律效力，并通过完善的登记机关提高工作效率，这样就可以保证不动产登记制度得到创新，真正做到与时俱进。
参考文献：
[1]吴焕锐.不动产登记对房地产经济管理的影响[J].建材与装饰，2020（13）：188+192.
[2]韩娟.不动产登记制度下的房地产经济发展分析[J].住宅与房地产，2020（06）：6.
[3]王京义.不动产登记制度对房地产经济的影响概述[J].门窗，2019（24）：260-261.
[4]洪世昌.不动产登记制度对房地产经济的影响探究[J].中国市场，2019（34）：71-72.