江苏水利房地产开发有限公司 江苏淮安 223001
摘要：现当今，随着我国市场经济的发展，社会群众对房地产行业的需求有所增加。为了推动房地产行业持续健康发展，需加大对项目成本的管控力度，增强房地产行业的竞争力。本文主要进行全寿命周期理论的房地产项目成本管理与控制研究，以当前房地产项目成本管理现状为主要依据，提出了全寿命周期理论下房地产项目成本管控的对策，主要目的在于提高房地产项目成本管理水平与控制效率，降低房地产项目成本，为增强房地产企业的经济效益提供有利的条件。
关键词：项目全寿命周期；房地产企业；成本管理
引言
对于建筑项目成本控制问题，既包括了工程施工期间的各种因素，也包括了各单位、相关人员之间的合作关系。而施工单位在考虑其资金成本时，也需要将社会环境等成本进行同样的管理，以达到共赢的目的。本文首先引出了寿命周期以及寿命周期成本的定义，并通过探讨建筑施工项目的全寿命周期成本管理的方法、内容以及局限性，从而形成对建筑施工项目的全寿命周期成本的有效管理，希望能在实际施工过程中给相关的建筑施工项目提供有意义的理论指导。
1项目全寿命周期各阶段的成本管理价值分析
1.1投资决策阶段
该阶段成本主要包括可行性研究、市场调研、信息收集、资金筹措、土地获取等所花费的费用，除土地成本外，其他占整个项目总成本比例（以下简称占比）较小，是项目的全寿命周期成本的方向标，反映企业对该项目的预期目标。
1.2规划设计阶段
该阶段成本主要包括设计咨询费用，占比小，设计成果反映经济成本、环境成本、社会成本，规划设计是否合理、经济，直接影响整个项目的总成本。该阶段是决定全寿命周期成本极为重要的阶段之一，是投资决策的落实阶段。
1.3建造实施阶段（直至验收交付使用）
该阶段成本主要包括实体构成成本，是项目成本主要形成阶段，占比大，由于项目建设周期长、施工过程复杂、成本管理面广、交叉作业多等，不确定因素多，可能节约的部分占比小，成本超支的可能性却很大，是动态成本管理和成本管理信息收集的关键阶段。
1.4市场营销阶段
该阶段成本主要包括销售代理费、媒体广告费、销售人员工资、客户关系维持费用以及各种销售税金等。销售渠道和营销方式的选择决定该阶段的成本，主要衡量该阶段的投入产出的对等性，在投资决策阶段做出选择并提前介入，确保产品策划符合市场需求和客户敏感点，使产品与客户需求完美契合，提高销售收入，降低无效成本。
2基于全寿命周期理论的房地产项目成本管控对策
2.1增强对住宅环保的宣传力度，消费者树立正确的消费观
因为建筑项目所耗用的能源比较多，是节能减排管控工作的重点。房地产项目在建筑业中的占比较大，其在全寿命周期中会耗用大量的资源，建筑节能与成本控制工作对于节省能源耗用量来讲具有重要作用。消费者是房地产项目的应用者，因此，对项目成本比较关心。但当前的状况是，消费者比较注重最初购买房地产的成本，即置业过程中所存在的短期成本，未给予项目长期使用成本高度的重视。诸多设备与节能构造比较好的项目，基于长期的角度来看，水电的能源支出比较少，但因成本同普通的项目相比要高很多，这便会导致在销售过程中遇到瓶颈，不仅如此，还不利于节能减排。
这便需要社会媒体与相关政府部门加大对住宅节能环保建设的宣传力度，消费者树立正确的消费观念，确保消费者正确认识节能减排的重要性，进而使消费者在其中取得益处，在选取房地产项目的同时，还能从全寿命周期成本层面入手，选取一些成本少、高收益的项目，以此来实现节约社会资源的目的。由于消费者的消费理念越发健全，项目设计单位与开发商为了满足房地产市场需求，建设一些低能耗且环保的项目，进而对项目成本进行控制。
2.2资产管理部主要职责
资产管理部的主要职责在于对投资项目的施工、营销、出租等方案进行统筹优化，编制详细可行性研究报告；资产管理部需要跟踪决策、设计、建造、营销、使用、维护、回收全寿命周期的成本、收益是否达到预期，进行过程可行性研究与评估，判断是否需要调整方案；并对资产进行管理，负责销售、租赁，签订销售合同、租赁合同，并进行跟踪管理。资产管理部还负责项目运营和维护阶段的采购、服务等相关工作的成本管理。具体包括，负责资产维修保养，通过招标、谈判、比价等方法选择物业、维修保养零星承包商、供货商；负责项目运营过程中的能耗管理；负责资产回收报废处置。并负责组织项目后评估，并形成评估报告，为以后的项目投资提供参考。与市场开发部不同的是，资产管理部的工作职责涵盖了整个建设项目的寿命周期。
2.3全员参与目标成本策划
投资决策阶段，项目全生命周期的各阶段成本管理责任部门参与编制目标成本，研发部门提供项目地块的基本规划指标（用地面积、容积率、限高、建筑密度及绿化率等）；营销部门在精准的市场调研后设计销售周期、产品市场初步定位、销售价格等指标；成本管理部门根据产品类型、建筑面积等估算建造成本、项目前期费用、后期拆除费用；运营维护部门以使用者的角度参与预估物业管理模式、产品质量、使用功能定位及费用等，财务部门根据项目开发周期及进度进行资金安排、税务筹划，估算资金占用费、税费、营销费用及管理费用等支出，从而形成项目全寿命周期的可行性目标成本。目标成本总额的合理性应以企业总体收益视角来评价，不满足收益目标则重新调整配置，甚至进行产品组合调整，从而达到既定的收益指标。
2.4制定与优化建筑节能相关的法律法规
房地产开发商在房地产项目建设中占据主体地位，成本控制对项目全寿命周期的成本控制具有积极作用。房地产企业若想在市场竞争中占据一席之地，务必要加大对项目成本控制力度。选取开发成本少获取利益高的项目来开发，但这些项目并非含有较少的全寿命周期成本。优化项目节能法规，基于法规的角度来引导房地产开发商，能够推动其利用节能产品与技术，进而对项目全寿命周期成本进行控制。约束性较强的法规能够保障节能环保理念全面落实到房地产项目中，当然也需要施工建设、质量管理以及竣工验收等有关的法律条文保证节能理念彻底的落实到项目建设的每个环节中。通过实行具有较强约束性的法律法规，能够切实推动房地产项目应用环节的成本达到最低，进而减少项目全寿命周期成本。
结语
综上所述，房地产项目的全寿命周期成本包含了建造费用、运营费用以及拆除费用，若想要构建资源节约型社会，需做好设计与施工成本管控、维护与能源应用成本管控以及拆除成本管控工作，这样才能确保全寿命周期成本管理水平与控制效率。在房地产项目全寿命周期成本控制中，无论是设计、施工单位还是政府、开发商，皆具有重要的作用。为了将资源节约理念全面贯彻到房地产项目中，政府需加大对节能环保理念的宣传力度，引导消费群体树立正确的消费观，从而促进节能技术的广泛应用，以此保证房地产行业持续稳固的发展下去。
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