快意电梯股份有限公司 广东省东莞市 523073
摘要：现如今，房地产企业为了在强烈的市场竞争压力下，占据一席之地，需要完善项目设计管理，满足房地产行业发展的高标准要求。而住宅项目设计涉及到诸多内容，具有一定的专业性，增加了项目设计管理工作开展的难度，如何提升项目设计管理质量已经成为了众多房地产行业共同关注的话题。基于此，本文就将对房地产住宅项目设计管理要点进行重点探讨，希望能够提高我国的房地产住宅项目的设计和管理水平。
关键词：房地产；住宅项目；设计管理
引言：房地产住宅项目开发在取得项目用地后，项目设计管理是一切工作的基础，特别是对当前日益激烈的竞争环境中，项目设计管理工作显得尤为重要。房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动进行统一管理和协调，设计管理工作既是技术工作也是管理工作，那如何做好房地产企业设计管理工作，本文就房地产住宅项目设计管理要点进行探讨和分析。
1、房地产住宅项目设计管理概述
房地产开发中，设计管理工作主要涵盖房地产项目开发设计阶段与房地产项目施工图设计阶段，前者是形成方案报建文本的关键时期，后者主要的任务是形成施工图。两个阶段均需向上级政府部门申报审批，审批合格后方可进行工程建设施工。由于设计管理任务的主要目标存在较大差异，使得项目管理时间、沟通、风险、质量和人力资源等多种因素的协调方式有所不同。因此，在设计阶段，设计人员必须要充分发挥出自身的作用与价值，并调动设计单位的工作积极性，完善房地产开发项目设计管理工作。
2、房地产住宅项目设计管理要点
2.1明确设计要求
首先，在设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑，对产品价值的敏感点确定开发思路，产品竞争力、性价比、项目盈利模式。设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等。
其次，在初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。
最后，在项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样，前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。
2.2选择合适的伙伴
在实际工作开展过程中，选择合适的伙伴十分关键，房地产企业在咨询相应的设计单位后，应选择最合适的伙伴。
首先，要讨论设计思路，然后确定基本方案，这样能够有利于在后期建设环节中按照实际需要做出最好的设计方案。其次，在开展项目设计的时候，设计部门应该对市场进行相应的调查，了解市场的实际需求。认真规划调研结果，将设计理念与市场发展需求进行有效的结合，通过招投标的方式，选择合格的、具备专业技能的设计单位，以此来保证设计方案的质量。同时，在各个设计环境，应积极采用各种设计方案，为房地产和住宅项目提供有效的帮助。此外，在项目建设过程中，管理部门应该做好带头作用，促进各个部门进行良好的沟通交流，积极调动员工的工作兴趣，有效提高建筑施工的质量。
2.3做好日常管理工作
在开展设计的时候，设计管理人员应该严格对设计流程进行监督和指导，并利用会议、汇报的方法处理各种复杂的技术问题。
如果是极为特别的问题，应该让设计和管理人员进行面对面沟通，共同开展设计工作，设计管理人员应该及时报告设计过程中的问题，方便能够及时使用最好的处理方法。实行汇报会议的主要目的在于向企业领导层汇报设计进度，并根据设计工作中出现的重要问题进行探讨，并向有关技术人员寻求解决方案，保证设计工作能够得到持续发展。
在实行设计管理的时候，应该按照设计进度强化对阶段成果的评审，和对设计项目关键点的监督，并且要安排设计管理部门对重点节点进行检查工作。如果有一些关键环节，企业可以组织各单位进行通过讨论，如果存在不确定的问题，应该收集各个部门的有效建议，及时发展设计中的缺陷，并采用最合适的方式来处理问题。
2.3重视设计成果评审工作
设计成果评审是设计意图得以图纸化的一种重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。设计方案或施工图应根据量的大小提前（2～3d）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。其次，参与部门要充分。必要时，还应邀请外部有关专家参与。最后，要形成评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。
2.4加强关键节点控制
住宅项目设计管理中有三大关键节点：
第一，方案报审完成，快速进行建筑方案设计，与规划相关部门开展报审工作，从公司正式拿地到完成方案批复要求2～3个月时间完成方案阶段报审工作，该节点的有效完成对公司成熟设计管理体制及标准化设计建立都提出较高的要求。
第二，展示区开放，展示区开放要求3～4个月完成，展示区设计从概念方案开始需要考虑展示区范围、售楼中心、样板房、景观三大设计，设计时间与项目整体方案设计同步，该节点对设计管理，营销策划、招标采购三个部门的综合能力都有很大的考验。
第三，项目首次开盘，住宅项目首次开盘时间直接影响到公司资金的运转情况，首开时间要求不超过6个月，施工图设计完成要求不超过50d，施工图设计的完成到建筑工程规划许可证取得要求不超过60d，该节点完成的关键是建筑工程规划许可证取得及建筑主体施工完成达到预售条件。这三个节点是有序的进行也是相互穿插的完成，对设计管理人员的综合管理及解决问题的能力要求较高。
2.5加强设计变更管理
针对设计变更实施切实的管控，可以从设计变更的发生次数以及内容加以管控。想要合理的控制设计变更的出现，最为重要的就是要将风险进行预测，并运用有效的方法加以预防和解决，从而为各项工作的顺利开展创造良好的基础。严格控制设计变更的发生务必要秉承严谨的工作态度，组织专业部门和工作人员对设计变更进行综合分析研究，详细的来说，就是要从技术方面进行判断是不是具备良好的可行性，之后再从成本方面进行综合分析。
结束语：
总之，房地产住宅项目设计管理工作并非是一项短期的工作，其实质是充斥在项目管理各个环节之中的，其并非是单纯的各类资源进行整合，而是要保证各个部门、各项工作的开展都能够按照前期制定的计划按部就班的进行。设计管理在项目管理中的作用是非常巨大的，设计管理工作人员务必要具备良好的专业能力以及丰富的工作经验，只有这样，才能保证项目设计的整体水平，并最终促进房地产行业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]李冰.房地产住宅项目设计管理要点分析[J].中国房地产业，2020.
[2]张凯.房地产住宅项目设计管理要点研究[J].建材发展导向（下），2020.
[3]刘治华.房地产住宅项目设计管理的要点分析[J].砖瓦世界，2019.
[4]余锟.关于房地产住宅项目设计管理的相关要点分析[J].建筑工程技术与设计，2018.