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摘要：近年来，我国的房地产行业有了很大进展。传统房地产工程项目设计阶段的成本控制与整体管理难以相辅相成，无法相互联系提供帮助，这样的问题不利于房地产企业综合竞争力的提升。为了让企业更好地适应当前时代的发展需求，应以成本控制为基础，制定工程项目设计阶段的成本控制策略，以此提高房地产企业的市场综合竞争力。
关键词：房地产工程；项目设计；成本控制；策略
引言
在房地产项目开展的过程中，进入工程设计阶段之前，相关工作人员就必须要对建设工程进行全面和系统的了解，考虑工程建设过程当中可能出现的一系列问题，对工程成本进行有效的预估。在确保整体工程功能实现和质量能够达到预期要求的情况之下，设计过程中尽可能地缩减不必要的成本消耗。
1设计阶段成本控制的意义
众所周知，设计阶段决定了项目成本的75%以上，但在房地产业的黄金时代这一点并未充分体现出它的重要性；随着房地产业进入所谓的白银时代，全过程成本的控制尤其是设计阶段的成本控制尤为重要。在强调全过程成本控制与成本控制前置的趋势下，应在设计的不同阶段确定相应的成本控制要点，实现成本的事前控制。
2房地产工程项目设计阶段成本控制管理现状
房地产工程项目在建设的过程中离不开成本控制管理，资金决定着房地产项目整体的质量与建设速率。在当前时代背景下，房地产项目的流动资金与成本控制管理工作密不可分，如果成本控制管理出现问题，将会导致房地产工程项目整体出现问题，进而造成严重影响。房地产工程项目建设在设计阶段实际的成本控制管理过程中，由于无法与项目整体建设保持同步，导致了成本控制管理无法发挥出实际价值，从而影响了房地产工程项目整体的正常运行，进而使相关房地产企业无法进行可持续发展。在当前的市场竞争中，如果仍然采用传统的成本控制管理方式，将会直接影响房地相关业务决策的科学性与时效性，同时，也不利于提高项目整体管理质量。在房地产工程建设项目设计阶段的成本管理工作中，未能创建较为完善的管理方案，也没有统一管理机制，因此，难以完成相关成本控制任务，在房地产工程项目设计期间甚至会出现成本失控的现象。
3房地产工程项目设计阶段的成本控制策略
3.1不同的设计阶段成本控制策略不同
设计阶段一般分为概念设计阶段、方案设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段。我们在不同的设计阶段成本控制要点不同。在概念设计阶段我们应通过优化比选成本最优的产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案。在方案设计阶段通过限额设计指标来控制项目成本，尽量采用标准化的设计方案，有利于成本控制；比如不同结构方案施工成本不同，设计者应采用灵活的设计方法来控制施工成本。对于低层建筑，如六层住宅，最好采用砖混结构，可以减少混凝土用量，降低施工成本，亦可以满足建筑功能需要；100米以内的高层住宅建筑，剪力墙结构是最优的施工成本方案。在扩初设计阶段的成本控制应从客户的视角将成本做不均衡分布，即客户的关注点一定要给够成本开支，比如外墙方案，园林景观方案一般都是客户关注焦点。最后在施工图设计阶段应在限额指标指导下进行，如单位建筑面积钢筋砼含量。总之随着设计进度的推进，不同阶段要聚焦不同控制要点，做到精准施策。
设计预算的编制是设计阶段的主要工作。一旦确定了预算，就可以合理分配资金，将价值工程理论应用到工程中，从而评估每个组件的功能和成本的匹配程度以及功能成本使成本配置更加合理。例如，基础形式和结构形式的选择以及结构规范的理解和应用需要技术经济分析。在建筑结构设计阶段，通过对工程成本的分析和投资组合优化，实现投资控制的效率。在建筑结构设计阶段，编制设计概算可以分析项目各部分的投资比例，控制较大的投资比例，提高效率。
通过建筑结构的设计除了建筑项目的投资方案外，供暖、照明、能源消耗、保养和维修的经常性费用也随着投资方案与经常性费用之间的反比关系而变化，可以找到两者的最佳组合，以尽量减少建筑成本。
3.2强化限额设计指标与目标成本的管控
限额设计与投资估算是房地产开发组织、规范设计单位有效构建建安成本的展开导向，以限额设计理论为指导，推进项目目标成本控制体系。有效的限额设计与投资估算，需要明确限额设计的管理工作，不仅仅只是设置限额设计指标；有效的限额设计与投资估算，需明确限额设计管理的关联部门及工作内容，限额设计不仅仅是设计管理部门或成本管理部门的工作，其他部门也要负责和配合限额设计的相关工作；有效的限额设计与投资估算需明确限额设计的制度、流程、标准、依据。明确项目的投资估算对项目的全方位推进具有统筹意义。促使项目全员提前明确目标、树立节控意识；促使项目全员参与设计阶段的责任成本管控与提升的主动性；促使项目的各业态与各专业的限额指标的确定，及时做到纠编与调整。
3.3完善相关管理制度
当前，国内各行各业在管理方面都较为重视整体的规划，也就是对发展路线进行规划时，既要着眼于现状，又要注重方式方法。我国近年来先后出台了一系列的调控政策，以大力加强对于住房建设、房地产行业的管控力度，使房地产开发商更加具有工程成本的控制意识。房地产企业应该加强自身的成本控制管理，科学合理地改进成本管理机制，加大成本控制管理的科学性与可行性。房地产工程项目在设计阶段可以针对成本控制管理设计单独的规划，以当前成本控制实际需求为切入点，结合当前设计阶段的基本情况，针对项目的总体需求，科学合理地规划最佳成本控制方案。
3.4规范化管理成本报表
在房地产工程项目设计阶段成本控制规范化管理的过程中，除了完善成本控制，还要加强成本控制报表的规范程度，并且按照标准要求进行报表的改进。辽宁省某房地产工程对核算报表的结构、科目以及排列方式等进行了改进，在设计阶段的成本控制中，对成本报表进行了规范化管理，细致化编制了资金流量表工作，并对设计阶段的成本应用进行掌控，为领导决策提供相关数据。除此之外，该企业加强对成本控制报表的编制工作，以便更好地掌握当前情况，如发现问题能够及时采取措施进行相应处理，促使房地产工程项目设计阶段的成本控制工作能够更加规范有序地进行。
3.5推行设计+施工的总承包模式
较为典型的设计+施工总承包模式有：设计与施工总承包（D+B）、设计-采购-建造总承包（EPC）等。推行工程总承包模式有助于促进总包单位在项目实施过程中站在设计、施工、甚至采购的全过程统筹管理角度开展工程建设，这样总包单位对方案的优化更具主动性、设备的选型及材料选用也将更具有针对性。在保证工程质量标准满足规范和业主要求的前提下，总包单位通过从设计到施工的各阶段优化，实现工程造价最低，既节约了社会资源，又实现了企业效益。
结语
综上所述，在房地产业竞争日趋激烈的今天，降低成本才能增强企业产品竞争力，而房地产工程项目设计阶段的成本控制是房地产项目全过程成本控制的最关键一环，意义重大，关系项目成败。成本控制管理模式与项目整体是相互联系的。因此，应及时发现成本控制中所存在的问题，以规范化管理进行解决，保证成本控制的稳定性。同时，房地产工程项目在设计阶段的成本控制也要注意精细化管理，应结合房地产项目开发不同阶段提出有针对性的成本控制策略，并不断拓展精细化成本控制的实际应用，使成本控制与财务管理有效连接，从而实现房地产项目成本控制目标，企业实现可持续发展。
参考文献：
[1]郑瑶菲.浅谈房地产开发项目的设计管理和成本控制[J].江西建材，2017（14）：246-246.
[2]李莉.房地产开发项目的成本控制要点探析[J].财会学习，2017（7）：11-12.